HoREA chỉ ra những vướng mắc liên quan đến thủ tục lựa chọn chủ đầu tư đối với các dự án nhà ở

Cụ thể, theo văn bản số: 26/2021/CV- HoREA, ngày 26/03/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 30/2021/NĐ-CP về việc “Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở”, có hiệu lực từ ngày ký (26/03/2021).

Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP) quy định “các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở” và tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định lựa chọn chủ đầu tư trong các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, như sau:

“2. Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định dưới đây và có đủ các điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan thì trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

1. a) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp;
2. b) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở;
3. c) Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”.

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chỉ có các trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở”, hoặc có đất khác nhưng “dính” với đất ở, bao gồm các trường hợp nhà đầu tư có 100% đất ở, hoặc có đất ở và các loại đất khác, thì mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, kể cả trường hợp nhà đầu tư có hàng chục, hàng trăm hecta đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, nhưng có “dính” theo vài chục mét vuông đất ở, thì cũng được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Còn lại, tất cả các nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác” nhưng không “dính” với đất ở, như các trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp không có đất ở, do Khoản 2 Điều 18 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP không quy định thủ tục lựa chọn chủ đầu tư đối với các trường hợp này. Hiệp hội rất quan ngại về hệ quả của Khoản 2 Điều 18 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP có thể tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, nhất là tiêu chí công bằng, bình đẳng, bảo vệ nhà đầu tư.

Đồng thời, HoREA rất quan ngại sẽ tiếp tục “ách tắc” tất cả dự án nhà ở có quyền sử dụng đất nông nghiệp “thuần”, hoặc đất phi nông nghiệp “thuần”, không “dính” với đất ở, do Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP không có quy định thủ tục lựa chọn chủ đầu tư đối với các trường hợp này, đơn vị này đưa ra ví dụ:

Ví dụ 1: Nhà đầu tư sử dụng 50 ha đất trồng cây cao su (100% đất nông nghiệp, không có đất ở) để thực hiện dự án xây dựng nhà ở, dự án khu đô thị có nhà ở, phù hợp với quy hoạch, thì không được công nhận chủ đầu tư dự án, do Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP không quy định thủ tục này.

Ví dụ 2: Nhà đầu tư sử dụng 01 ha đất có nguồn gốc là đất nhà xưởng ô nhiễm phải di dời (100% đất phi nông nghiệp, không có đất ở) để thực hiện dự án xây dựng nhà ở, phù hợp với quy hoạch, thì cũng không được công nhận chủ đầu tư dự án, do Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP không quy định thủ tục này.

HoREA cũng nêu rõ tại văn bản, chỉ riêng năm 2020 đã có 39 dự án đầu tư của các doanh nghiệp chưa xử lý được do “vướng mắc” một số quy định pháp luật cũ. Trong đó, phần lớn là các dự án sử dụng đất nông nghiệp “thuần” không có đất ở (như dự án chỉ có đất nông nghiệp là đất trồng cây hàng năm, hoặc đất trồng cây lâu năm…), hoặc dự án sử dụng đất phi nông nghiệp “thuần” không có đất ở (như dự án sử dụng đất nhà xưởng, trụ sở cơ quan, đất thương mại, dịch vụ…) để đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở, phù hợp với quy hoạch.

Ngoài ra, chỉ tính trong 03 năm, kể từ ngày 10/12/2015 (ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực) đến tháng 09/2018, do Khoản 2 (cũ) Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định nhà đầu tư dự án nhà ở phải “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp” thì mới được “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao cho nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư”, nên đã có hơn 126 dự án nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh bị “ách tắc” thủ tục công nhận chủ đầu tư, do các dự án này không thỏa điều kiện có 100% đất ở, gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp, cho thị trường bất động sản và cho nền kinh tế, làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước và là một trong các nguyên nhân làm giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, đẩy giá nhà tăng nóng trong thời gian qua.

Từ đó, HoREA đưa ra kiến nghị: Trước mắt, để xử lý tình huống “chữa cháy”, Hiệp hội đề nghị bổ sung thêm cụm từ “bao gồm có quyền sử dụng đất ở, hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác, hoặc có quyền sử dụng loại đất khác không phải là đất ở” vào cuối Điểm b Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, như sau:

“b) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở, bao gồm có quyền sử dụng đất ở, hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác, hoặc có quyền sử dụng loại đất khác không phải là đất ở”.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng đề nghị Chính phủ quy định “mẫu quyết định” để thực hiện thủ tục ban hành “quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại” khi ban hành “Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2020”.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị Chính phủ, Quốc hội xem xét ban hành mới Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản trong năm 2021 và rà soát để có thể ban hành mới Luật Đất đai vào khoảng năm 2022-2023, để thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng đã được xác lập tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII.