HoREA góp ý Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Cụ thể, trong văn bản góp ý dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (dự thảo Nghị định), Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết: Đối với người sử dụng nhà chung cư có hộ khẩu ghép (hộ ghép), phần lớn là do có quan hệ huyết thống, hoặc quan hệ hôn nhân với chủ sở hữu nhà chung cư và đang cư trú ổn định cùng với chủ sở hữu nhà chung cư, thì cần phải có chính sách tái định cư, giải quyết chỗ ở tạm thời khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Dự thảo Nghị định không quy định cơ chế chính sách cho phép chủ sở hữu căn hộ cũ có có hộ khẩu ghép được mua thêm căn hộ tái định cư, thì sẽ bất cập, không khả thi khi triển khai thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, do trên thực tế nhiều căn hộ cũ “nở nồi” có thêm các hộ ghép, nên rất cần thiết bổ sung vào dự thảo Nghị định.

Tuy nhiên, nhằm tránh tình trạng lợi dụng chính sách để “tách hộ” tràn lan, Hiệp hội đề nghị quy định trường hợp căn hộ nhà chung cư có hộ ghép được “chốt” tại thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, thì chủ sở hữu nhà chung cư này chỉ được mua thêm 1 căn hộ tái định cư theo giá bán “được tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ trên 1m2 sàn xây dựng nhà chung cư tái định cư cộng với 10% lợi nhuận định mức theo quy định”.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị bổ sung và hoàn thiện lại toàn bộ nội dung Khoản 4, Điều 3 dự thảo Nghị định, như sau: “4. Tái định cư tại chỗ là việc bố trí nhà ở, diện tích khác (nếu có) cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư tại địa điểm cũ trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Tái định cư tại địa điểm khác là việc bố trí nhà ở, diện tích khác (nếu có) cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư tại dự án xây dựng nhà ở tái định cư hoặc dự án nhà ở thương mại trên cùng địa bàn cấp xã, nếu địa bàn cấp xã không có nhà ở này thì bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện; trường hợp trên địa bàn cấp huyện không có nhà ở này thì được bố trí tại dự án khác trên địa bàn cấp huyện lân cận.

Diện được tái định cư bao gồm chủ sở hữu nhà chung cư; người sử dụng nhà chung cư có hộ khẩu ghép (hộ ghép) tại thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”.

Đáng chú ý, HoREA cho rằng về quy định phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ nhà chung cư không phải nhà chung cư hư hỏng nặng nguy hiểm (cấp D) là không khả thi, không sát với thực tiễn. Để tạo điều kiện thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, HoREA đề nghị Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng xem xét quy định: Quyết định phá dỡ nhà chung cư phải được tối thiểu 2/3 tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đồng ý, tương tự như Khoản 2 Điều 89 Luật Nhà ở 2005 quy định: Việc phá dỡ nhà chung cư của nhiều chủ sở hữu theo nhu cầu thì phải được 2/3 tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý.

Ngoài ra, HoREA nhận thấy, Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã bỏ sót, không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, có 100% đất nông nghiệp, hoặc 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, do đã “nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, để thực hiện dự án đầu tư” theo quy định tại các Điều 58, 169, 191, 193 Luật Đất đai 2013. Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, chỉ sửa một chữ, sử dụng chữ “đất” thay thế chữ “đất ở”, để đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ của các quy định pháp luật, như sau:

HoREA cũng đưa ra nhiều ý kiến đóng góp cho dự thảo Nghị định về các vấn đề như: Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Quản lý kinh phí bảo trì, Cơ chế chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư… Những ý kiến này nhằm góp phần hoàn thiện, đảm bảo tính khả thi và sát với tình hình thực tiễn của dự thảo Nghị định.