Kéo giảm giá căn hộ chung cư: Đâu mới là giải pháp?

Giá nhà quá cao so với thu nhập của người dân

Theo khảo sát của các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản trong khoảng thời gian một năm trở lại đây cho thấy, giá nhà ở tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh tuy đã giảm nhưng đa số những người có nhu cầu mua ở thật vẫn khó tiếp cận nhà ở phân khúc bình dân từ 25 - 30 triệu đồng/m2.

Hiện nay căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được trên dưới 100 triệu đồng/năm.

Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội nguồn cung rất ít, nên hầu như vắng bóng trên thị trường thành phố Hồ Chí Minh trong 2 năm qua.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn cho rằng, giá BĐS đã không ngừng tăng và ngày càng bỏ xa thu nhập của người dân. Trong đó, chỉ số tăng giá chung cư thành phố Hồ Chí Minh đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân sau 8 năm, tính từ 2015 đến nay, tăng 82%.

Trong khi đó, số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%. Như vậy, giá nhà thành phố Hồ Chí Minh cao gần bằng 24 năm thu nhập của người dân.

Còn tại Hà Nội, quý IV/2023 là thời điểm thị trường nhà ở ghi nhận số lượng nguồn cung mới thấp nhất trong 10 năm qua, trên cả phân khúc thấp tầng và căn hộ.

Báo cáo thị trường của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý IV/2023, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% theo năm với 2.876 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Tuy nhiên, nguồn cung mới ghi nhận trong quý chỉ đạt 10.403 căn, Hạng B chiếm 84% nguồn cung.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng về giá là do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp tục, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao.

Bà Hằng phân tích: “Tâm lý của người mua hiện nay vẫn còn những quan ngại. Thực tế cho thấy, số lượng căn hộ bán được của quý 4.2023 chủ yếu là những dự án mà chủ đầu tư có uy tín, đảm bảo về pháp lý, hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Do vậy, dù được hỗ trợ về mặt lãi suất cho vay ngân hàng đối với nhu cầu ở thực, người mua có những quan ngại nhất định về yếu tố pháp lý. Hơn nữa, ngân hàng cũng quan ngại về việc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ pháp lý với dự án để hoàn tất thủ tục vay. Điều này vô hình chung ảnh hưởng tới quyết định của khách mua và số lượng nhà được bán, đồng thời lý giải cho thực tế dù lãi suất cho vay đã giảm nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn không cao”.

Đồng thời, báo cáo thị trường của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng khẳng định, giá bất động sản đã tăng rất cao trong thập kỷ qua. Riêng trong năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai con số và dự báo trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8%.

Giá nhà khó giảm

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường bất động sản đã có sự chuyển biến tích cực theo thời gian nhưng vẫn còn nhiều khó khăn, bất cập, cần thời gian dài để khắc phục. Đặc biệt là tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, nhất là các phân khúc bình dân, giá phù hợp - có nhu cầu rất lớn.

Cơ cấu nguồn cung nhà ở ngày càng mất cân đối, các dự án mới mở bán chủ yếu là sản phẩm cao cấp, căn hộ giá từ 40 triệu đồng/m2, trái ngược với sự khan hiếm của phân khúc căn hộ bình dân (<25 triệu đồng/m2). Theo đó, tỷ trọng căn hộ bình dân giảm từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023.

Lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng đẩy giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ, liên tục thiết lập mặt bằng giá neo ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của những người có nhu cầu thiết thực về nhà ở.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, với thực tế hiện nay, giá căn hộ rất khó giảm bởi các sản phẩm này tập trung chủ yếu ở các quận trung tâm – nơi có quỹ đất ngày càng khan hiếm, nên các chủ đầu tư tập trung phát triển phân khúc cao cấp, để tối đa hóa lợi nhuận.

Trước thực trạng trên, nhiều giải pháp đã được các chuyên gia đưa ra và bàn luận trong suốt thời gian qua. Đơn cử, đối với doanh nghiệp bất động sản, nhiều chuyên gia cho rằng doanh nghiệp cần giảm giá bán căn hộ chung cư. Về phía cơ quan quản lý Nhà nước, cần nghiên cứu, xây dựng cơ chế đánh thuế tài sản đối với đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh. Mức thuế có thể nâng cao dần nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất.

“Mặt bằng giá bất động sản sẽ hạ khi nhu cầu đang dồn vào vùng lõi nội đô dịch chuyển sang khu vực ven trung tâm – nơi có ưu thế để tạo lập quỹ đất, phát triển các dự án quy mô lớn, giúp dự án có giá bán tốt hơn”, ông Đính nhấn mạnh.

Ông Đính nhấn mạnh nếu hạ tầng giao thông thông thoáng và kết nối vùng tốt, khoảng cách không còn là vấn đề cần cân nhắc thì xu hướng dịch chuyển ra các dự án ở vùng ven nội đô, với không gian sống trong lành, hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại là tất yếu. Xu hướng tích cực này không chỉ góp phần quan trọng làm giảm áp lực về hạ tầng cho vùng lõi đô thị mà còn giúp dự án có giá bán tốt hơn nhờ ưu thế về quỹ đất để phát triển các dự án quy mô lớn.

Do đó, cơ quan quản lý Nhà nước cần thúc đẩy nhanh các dự án đầu tư công phát triển hạ tầng nhằm mở rộng thành phố, quy hoạch phát triển các đô thị vệ tinh cùng với việc triển khai các dự án giao thông trọng điểm, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng để giảm thiểu tình trạng quá tải cho đô thị.

Thông qua đó, kéo giảm mặt bằng giá bất động sản và giá căn hộ chung cư.