Giá chung cư vẫn khó giảm?

Phân khúc chung cư “ngược dòng” thị trường

Mặc dù năm 2023 là năm thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, tuy nhiên phân khúc chung cư lại “đi ngược” thị trường khi vẫn có đà tăng trưởng tốt.

Theo Bộ Xây dựng, trong quý IV/2023, theo số liệu tổng hợp báo cáo của các địa phương và thông tin khảo sát đánh giá của các tổ chức nghiên cứu thị trường thì giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng giá tại hai TP lớn là Hà Nội và TPHCM, đặc biệt là các khu vực trung tâm.

Trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp (giá 25-50 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Cụ thể, tại Hà Nội, trong quý IV/2023, theo tổng hợp báo cáo  thì một số dự án có mức độ tăng giá bình quân tại các khu vực như: Quận Thanh Xuân tăng khoảng 3,5%; quận Hà Đông tăng khoảng 3,7%; quận Hoàng Mai tăng khoảng 3,8%; quận Nam Từ Liêm tăng khoảng 4,1%...

Trong đó, giá bán căn hộ chung cư bình dân có mức giá 25-35 triệu đồng/m2; giá bán căn hộ chung cư trung cấp, có mức giá khoảng 35-50 triệu đồng/m2; giá bán căn hộ chung cư cao cấp  có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, phổ biến ở mức giá 60-70 triệu đồng/m2.

Cũng theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tình trạng lệch pha cung - cầu ngày càng nghiêm trọng đẩy giá bán chung cư liên tục lập mốc mới, vượt khả năng chi trả của những người có nhu cầu thiết thực về nhà ở. Các giải pháp được nhắc nhiều thời gian qua là doanh nghiệp bất động sản cần giảm giá bán và cơ quan quản lý đánh thuế tài sản với người đầu cơ, nhưng VARS cho rằng chung cư rất khó giảm.

“Sản phẩm chung cư tập trung chủ yếu ở các quận trung tâm, nơi có quỹ đất ngày càng khan hiếm nên chủ đầu tư tập trung phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận. Các chi phí liên quan như tài chính, giá vật liệu xây dựng, lương công nhân... liên tục tăng buộc doanh nghiệp phải bán giá cao mới có lời. Chủ đầu tư có dự án mở bán thời điểm này sẽ có lợi thế quyết định giá bán”, VARS nhận định.

Theo báo cáo thị trường bất động sản mới nhất của Savills Việt Nam cho biết, ở Hà Nội, lượng căn hộ sơ cấp giảm đáng kể, chỉ còn 11,911 căn, giảm 40% so với quý trước và 41% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán sơ cấp trung bình tăng 7% trong quý IV/2023 và tăng 12% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức 58 triệu đồng/m2. Đây là sự tăng giá liên tục trong 20 quý liên tiếp và điều này cũng thúc đẩy nhiều hoạt động đầu tư chung cư trong tương lai hơn.

Ở TP HCM, nguồn cung căn hộ sơ cấp giảm từ năm 2017 và trong quý IV/2023, đạt 7,600 căn hộ, ổn định so với quý trước nhưng giảm 5% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán sơ cấp trung bình trong quý IV/2023 giảm về mức của năm 2020, chỉ còn 69 triệu đồng/m2, giảm 36% so với quý trước và 45% so với cùng kỳ năm trước.

Theo chia sẻ của một môi giới bất công ty bất động sản ở Hà Nội, nhiều dự án căn hộ chung cư ở quận Hà Đông thời gian qua liên tục tăng chóng mặt, mức giá bán dao động từ 60-120 triệu đồng/m2, tùy phân khúc.

“Một số căn hộ chung cư cũ đã qua sử dụng, chủ nhà gặp khó khăn về tài chính dịp cận Tết đang nhờ tôi rao bán với mức giá 2 tỷ đồng/căn, chưa bao gồm đồ đạc, nội thất. Thực tế, thời gian gần đây, giá căn hộ chung cư tại quận Hà Đông vẫn liên tục tăng cao, đặc biệt là các dự án căn hộ chung cư mới mở bán có mức giá kỉ lục từ 3-4 tỷ đồng/căn, trung bình 60-120 triệu đồng/m2”, môi giới này nói.

Vẫn khó “kìm” giá nhà

Theo dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, giá địa ốc đã tăng gấp hàng chục lần trong thập kỷ qua. Riêng trong năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai con số.

VARS cũng dự báo, trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8%. Bởi nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết. Khan hiếm nguồn cung mới khiến thị trường thiếu tính cạnh tranh, doanh nghiệp có dự án chung cư mở bán giai đoạn này là “vua”, nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá cao để tối đa hóa lợi nhuận. Đồng thời, cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá cao hơn nữa.

Cũng theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, dù giá căn hộ chung cư đã cao nhưng khả năng sẽ còn tăng nữa vì nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu ở thật tăng không ngừng. Do đó, việc mua căn hộ chung cư ngày càng khó đối với người dân có nhu cầu ở thực.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng, nhu cầu về nhà ở của người dân ở các đô thị lớn vẫn rất cao, trong khi đó các dự án bất động sản khâu chuẩn bị đầu tư kéo dài khiến nguồn cung không thể ngay lập tức đáp ứng, nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý, cho nên giá căn hộ khó giảm mà có thể còn tăng.

Cũng theo ông Đính, sở dĩ giá căn hộ liên tục tăng cao là bởi mặt bằng bất động sản liên tục tịnh tiến trong những năm gần đây. Giá đất thiết lập mặt bằng mới, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí thu hồi, giải phóng mặt bằng, đền bù tăng… Tất cả cộng vào giá thành căn hộ được hình thành sau đó.

Một nguyên nhân quan trọng khác khiến giá căn hộ tăng cao là nguồn cung căn hộ Hà Nội trong những năm gần đây khan hiếm. Số lượng dự án đã được phê duyệt 1/500 và hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất vô cùng ít ỏi, trong khi lực cầu của thị trường liên tục gia tăng. Chất xúc tác lớn này đẩy mặt bằng giá căn hộ Hà Nội lên cao.

Đưa ra kiến nghị giúp giảm giá bán, với các chủ đầu tư, VARS cho rằng, doanh nghiệp bất động sản, cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư. Bán một phần hoặc toàn bộ các dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại. Chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền. Tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản.

Mặt khác, nên giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận bán lỗ, dùng lợi nhuận của các năm trước để duy trì hoạt động. Với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân để đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản cần liên tục đổi mới sáng tạo, nghiên cứu, áp dụng các thành tựu công nghệ để nâng cao năng lực quản trị, kiểm soát rủi ro, giảm thiểu chi phí.