“Khám bệnh” cho thị trường bất động sản: Còn nhiều vấn đề nan giải, phải có phác đồ điều trị kịp thời?

“Bắt mạch” cho thị trường

Ở một chia sẻ mới đây, GS. Trần Ngọc Thơ, Đại học Kinh tế TP.HCM, nhận định rằng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay mắc ba thứ bệnh mãn tính: huyết áp cao, đường huyết cao và cholesterol cao.

Huyết áp cao: thể hiện qua giá nhà quá cao. Giá cao hơn mức thu nhập mấy chục lần, người dân phải mất hàng trăm năm mới có được nhà ở. Điều này nếu không xử lý thì sẽ rất nguy hiểm.

Đường huyết cao: thể hiện qua cơ chế đặc thù và dòng vốn. Đây là hai yếu tố mà ngành bất động sản đang phụ thuộc, nếu như phụ thuộc quá nhiều sẽ rất dễ nguy hiểm. Đặc biệt khi quá lệ thuộc vào hệ thống ngân hàng thì thị trường có nguy cơ “tắc nghẽn”.

Cholesterol cao: thể hiện qua hàng tồn kho bất động sản hiện nay quá cao và tài sản, nợ xấu tích lũy trong hệ thống ngân hàng là mảng xơ vữa trong hệ thống ngân hàng, nó sẽ âm thầm gây ra đột quỵ tài chính. Vấn đề ở đây là ngoài “bệnh nhân” tự chữa thì cần bác sĩ tài khóa, tiền tệ phải dám bước ra vùng an toàn của mình. Cuối năm chúng ta sửa Luật Chứng khoán thì lại có nhiều rào cản cho doanh nghiệp. Có hai loại cholesterol tốt và xấu. Tốt là phải tập trung đưa nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giải quyết vấn đề cholesterol tích lũy lâu ngày không tốt cho nền kinh tế. Ngoài ra, cuộc cách mạng tinh giảm biên chế dẫn đến dư thừa bất động sản thì làm thế nào để tăng nguồn cung, tức là cholestoerol tốt cho nền kinh tế.

Trên cơ sở đó, GS. Trần Ngọc Thơ và nhiều chuyên gia cho rằng để thị trường thực sự khỏe mạnh thì cần giải quyết được các căn bệnh kể trên. Trước hết, liều thuốc hiệu quả lúc này là tăng nguồn cung, nhất là nguồn cung nhà ở giá hợp lý và khơi thông được nguồn vốn cho thị trường bất động sản.

Bàn về giải pháp thúc đẩy nguồn cung trên thị trường, nhiều ý kiến nhận định việc quan trọng là cần sớm tháo gỡ khó khăn cho số lượng lớn các dự án vẫn đang vướng mắc về pháp lý.

Giải pháp để thị trường phát triển bền vững

Có thể dự báo thị trường BĐS cả nước vẫn còn nhiều khó khăn, nhưng năm 2025 có tính chất là “năm bản lề” để “chuyển tiếp” sang giai đoạn mới phát triển lành mạnh, bền vững hơn từ năm 2026 trở đi. Để thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững cần phải thực hiện ngay một số giải pháp.

Chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Minh Phong nhìn nhận, thị trường BĐS đang đứng trước nhiều cơ hội lớn để bước vào “kỷ nguyên mới” dựa vào nền tảng phát triển kinh tế - xã hội từ những năm trước đó và sự cải cách về thể chế. Vốn đầu tư FDI tiếp tục tăng trưởng ổn định sẽ tạo “lực đẩy” tốt hơn nữa cho BĐS công nghiệp; phân khúc nhà ở thương mại cao cấp sẽ hồi sức chậm hơn do nhu cầu thực sự chưa thể đột biến; NƠXH và nhà ở thương mại vừa túi tiền sẽ có “sức bật” mới khi Quốc hội đã thông qua nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và đang tiếp tục hoàn thiện nghị quyết thí điểm cho NƠXH.

Thị trường BĐS sẽ tiếp tục có những chuyển biến tích cực khi nền kinh tế đang trên đà tăng tốc. Đặc biệt, năm 2025 là năm cuối thực hiện kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021 – 2025, với việc vốn đầu tư công được điều chỉnh tăng cao hơn so với kế hoạch, sẽ giúp đẩy mạnh các công trình hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông sẽ tạo ra động lực lớn cho thị trường BĐS phát triển.

Trong khi đó, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng, thị trường BĐS 3 tháng đầu năm 2025 đón nhận hàng loạt tín hiệu tích cực từ vĩ mô: Chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất vay hạ nhiệt và dấu hiệu rõ rệt của một chu kỳ “tiền rẻ” đang hình thành. Các gói tín dụng, đầu tư công, cùng dòng vốn FDI tăng mạnh từ các tập đoàn quốc tế cũng là động lực lớn, củng cố niềm tin của nhà đầu tư trong và ngoài nước quan tâm trở lại thị trường BĐS Việt Nam.

Bên cạnh đó, các lo ngại về lạm phát, bất ổn kinh tế đã phần nào được giải tỏa. Tâm lý thị trường chuyển từ phòng thủ sang chấp nhận rủi ro có tính toán. Giá vàng lập đỉnh lịch sử, thị trường chứng khoán hút mạnh dòng tiền... đây là những yếu tố khiến thị trường BĐS tiếp tục là nơi trú ẩn an toàn và có tiềm năng sinh lời dài hạn.

Một yếu tố nữa khiến thị trường bùng nổ cục bộ là thông tin về chủ trương sáp nhập các tỉnh, tái phân bổ trung tâm hành chính đang là "chất xúc tác" mạnh khiến nhà đầu tư các địa phương quan tâm tới phân khúc đất nền, nhất là tại các tỉnh, thành phố: Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương…