Bất động sản nơi sốt giá, chỗ đóng băng giao dịch

TP.HCM: Nguồn cung hạn chế, thanh khoản thấp

Theo báo cáo của Savills, trong 5 năm gần đây, TP.HCM liên tục thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Dù đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn giai đoạn 2021–2025, thành phố mới chỉ hoàn thành 56.000 căn (24%), còn thiếu gần 179.000 căn. Nguyên nhân chủ yếu do các vướng mắc pháp lý và quy trình phê duyệt kéo dài.

Trong quý II/2025, TP.HCM đón nhận 1.600 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm lên 6.800 căn, với 3.800 căn tiêu thụ. Tuy nhiên, dự báo đến năm 2027, nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt khoảng 39.000 căn, chưa đáp ứng đủ nhu cầu thị trường.

Phân khúc nhà liền thổ tiếp tục trầm lắng với hơn 600 căn sơ cấp trong quý II và chỉ 100 căn giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ 15%. Trong 6 tháng đầu năm, chỉ có 170 giao dịch trong tổng số 700 căn chào bán. Dự báo đến năm 2027, thị trường nhà liền thổ TP.HCM chỉ có thêm khoảng 3.600 căn, chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại thành.

Hà Nội: Tăng trưởng ổn định, giao dịch sôi động

Trái ngược với TP.HCM, thị trường Hà Nội ghi nhận sự ổn định trong cả nguồn cung và thanh khoản. Quý II, thành phố có 7.000 căn hộ mở bán và 5.200 giao dịch thành công. Dự kiến đến năm 2027, Hà Nội sẽ có thêm 58.100 căn hộ từ 58 dự án mới.

Phân khúc nhà thấp tầng tại Hà Nội cũng ghi nhận mức hấp thụ cao với 1.221 căn được bán ra từ 2.642 căn sơ cấp, đạt tỷ lệ 46%. Dự kiến nguồn cung mới sẽ tăng thêm 6.443 căn trong giai đoạn 2025–2027. Tuy vậy, Hà Nội vẫn còn thiếu gần 49.000 căn so với nhu cầu hình thành hộ gia đình mới giai đoạn 2021–2025.

Sóng ngắn đầu năm và kỳ vọng 

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đợt tăng giá mạnh diễn ra vào tháng 3 và 4, tập trung ở các tỉnh như Ninh Bình, Hải Dương, Hải Phòng và vùng ven Hà Nội. Có thời điểm, giá đất nền tăng tới 40% so với đầu năm. Tuy nhiên, đà tăng nhanh chóng chững lại từ giữa tháng 4, nhất là tại các khu vực ngoài vùng quy hoạch trọng điểm.

Bà Nguyễn Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, nhận định đợt tăng giá vừa qua chủ yếu do tâm lý kỳ vọng từ thông tin sáp nhập địa giới hành chính. Từ tháng 5, thị trường trở lại trạng thái ổn định, với nhà đầu tư thận trọng hơn.

Theo bà Miền, việc sáp nhập mang lại ba tác động chính: rút ngắn thủ tục đầu tư, mở rộng không gian phát triển đại đô thị và tạo sự liên kết vùng hiệu quả hơn.

Báo cáo của DKRA cho biết giá sơ cấp tại TP.HCM trong quý II tăng 3–8%, tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Thị trường thứ cấp cũng khởi sắc với mức tăng 4–11%. Quý III được kỳ vọng tiếp tục phục hồi với nguồn cung mới tăng nhẹ ở nhiều phân khúc.

Khu vực phía Nam dự báo đón thêm 550 sản phẩm đất nền, chủ yếu tại Long An, Bình Dương và Đồng Nai. Giao dịch tập trung ở những dự án có hạ tầng hoàn thiện, pháp lý rõ ràng. Dòng tiền vẫn hướng đến sản phẩm an toàn, tránh các dự án có quy hoạch mơ hồ.

Chính sách tín dụng ổn định và hiệu ứng từ các quy định pháp luật có hiệu lực từ 1/7 cũng được đánh giá là yếu tố hỗ trợ lực cầu. Ngân hàng Nhà nước cho biết, đến cuối tháng 6/2025, tổng dư nợ tín dụng đạt khoảng 17,2 triệu tỷ đồng, trong đó lĩnh vực bất động sản chiếm 18,47%, tương đương 3,18 triệu tỷ đồng.

Mặt bằng giá dự báo tăng nhẹ tại các khu vực được kỳ vọng hưởng lợi từ quá trình sáp nhập địa giới hành chính.