Khan hiếm nguồn cung khiến giá bất động sản neo cao?

Theo ông Lê Hoàng Châu, tình hình thị trường bất động sản TP.HCM trong giai đoạn 2017 - 2023 và quý 1/2024 thì bốn năm 2020 - 2023 là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản do tác động của đại dịch Covid-19 và các xung đột lợi ích giữa các nước lớn, xung đột địa chính trị ở một số khu vực làm tăng nguy cơ lạm phát, giảm tổng cầu, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu.

Đến quý 1/2024 thị trường bất động sản TP.HCM đã "khởi sắc" hơn nhưng đang đối mặt với sự thiếu hụt trầm trọng nguồn cung khi chỉ có một dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, với diện tích 3.647,4m2 và chỉ có một dự án nhà ở thương mại (cũ) đã hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ, không có dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong quý 1/2024 cũng không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng, chỉ có một dự án nhà ở xã hội (dự án cũ) đã hoàn thành với 242 căn hộ.

Do vậy, từ nay đến cuối năm 2024, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ còn tiếp tục mất cân đối cung - cầu nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở, dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc neo giá cao, nhất là vẫn lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội.

Không chỉ ở TP.HCM, tại Hà Nội, tình trang mất cân đối cung – cầu cũng đã đẩy giá bất động sản khu vực này tăng cao, nhất là ở phân khúc chung cư khi giá liên tục thiết lập mặt bằng mới. Số liệu từ batdongsan.com.vn cho biết, giá bán chung cư Hà Nội quý 1/2024, trung bình là 46 triệu đồng/m2, còn giá bán chung cư TP.HCM là 48 triệu đồng/m2. Ở thời điểm đầu năm 2018, giá bán chung cư Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 27 triệu đồng/m2 và 31 triệu đồng/m2. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá bất động sản trung bình của chung cư Hà Nội lên đến 70%, TP.HCM tăng giá 55%.

Trong một dự báo về chu kỳ phục hồi bất động sản mới đây, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng viện nghiên cứu Đất Xanh Services, nhận định khả năng phục hồi và tăng trưởng giá bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng từ hai yếu tố chính là lãi suất và nguồn cung. Ở trong cả ba kịch bản về sự phục hồi của thị trường, đơn vị này đều nhận định nguồn cung bất động sản phải tăng trưởng trung bình từ 5-10% thì thị trường mới có thể vượt qua mùa thấp điểm.

Theo ông Khôi, yếu tố lãi suất hiện đang nghiên về hướng người mua nhà khi hầu hết các ngân hàng đều đan áp dụng mức lãi suất vay ưu đãi cho người mua, chỉ giao động ở khoảng 5-6% cho thời hạn 1-2 năm và thả nổi hiện tại cũng ở khoảng trên dưới 10%. Điều này sẽ thúc đẩy khách hàng mạnh dạn hơn trong việc dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà thời gian tới.

Khó tìm nguồn cung bình dân

Chung cư trung - cao cấp đang áp đảo nguồn cung trên thị trường chung cư. Hiện các dự án chung cư cao cấp được mở bán với giá cao chót vót. Trong khi đó, nhu cầu thực và phổ biến của người dân là căn hộ giá bình dân. Chưa bao giờ thị trường bất động sản chứng kiến phân khúc căn hộ bình dân thiếu trầm trọng như vậy.

Nhiều người dân có nhu cầu mua nhà để ở cho biết, họ mong muốn giá nhà chung cư về dưới 2,5 tỷ đồng/ căn. Thời điểm này tìm căn hộ chung cư cao cấp thì dễ, tìm căn hộ chung cư bình dân khó. Với các dự án mới được mở bán, giá chung cư chỉ dành cho người giàu.

Bà Giang Huỳnh - Phó giám đốc, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường và S22M cho rằng, trong năm 2023, TP. Hồ Chí Minh không còn các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng, 90% các giao dịch thuộc phân khúc từ 2 - 5 tỷ đồng/căn.

“Trong giai đoạn từ 2024 - 2026, lượng căn hộ giá 2 - 5 tỷ đồng ngày càng khan hiếm, nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc 5 - 10 tỷ đồng/căn. Chính vì vậy, người mua nhà tại TP. Hồ Chí Minh có thể sẽ chuyển sang mua các sản phẩm ở những khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An với mức giá phải chăng hơn” - bà Giang cho hay.

Các chuyên gia Savills nhận định, mặt bằng giá bán sẽ ổn định trong dài hạn khi nhu cầu tăng trở lại. Ở góc độ người mua, việc đánh giá cẩn thận và lựa chọn đúng thời điểm đầu tư sẽ là yếu tố quan trọng cho những người quan tâm đến thị trường này.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) nhận định, nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu luôn ở mức cao khiến các dự án chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, nhất là tại hai đô thị đặc biệt. Trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp.

Vị chuyên gia này kỳ vọng, khi các bộ Luật mới liên quan đến lĩnh vực bất động sản với các quy định mới theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân chính thức có hiệu lực, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực.