“Khẩu vị” của nhà đầu tư bất động sản 2025 sẽ như thế nào?

Dòng tiền dịch chuyển

Từ những thay đổi về chính sách vĩ mô, kế hoạch phát triển dự án và ra hàng của các chủ đầu tư, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing nhận định, hai phân khúc được nhà đầu tư bất động sản quan tâm nhất trong năm 2025 là chung cư và nhà ở thấp tầng.

Trong đó, chung cư vẫn là phân khúc hút dòng tiền đầu tư mạnh mẽ trong năm tới, do đáp ứng đủ nhu cầu đầu tư dòng tiền hay đầu tư chờ tăng giá của người mua nhà.

“Thực tế phân khúc chung cư Hà Nội, TP.HCM, hay các thị trường khác trong khu vực và trên thế giới cũng đều đi theo xu hướng chung là các sản phẩm chung cư sẽ ngày càng cao cấp và hoàn thiện hơn để phục vụ tầng lớp trung lưu ngày càng đông đảo. Có nhiều yếu tố tác động tới việc tăng giá, nhưng tôi chưa nhìn thấy yếu tố nào có thể khiến thị trường chung cư giảm giá”, ông Trần Quang Trung nhận định.

Tuy nhiên, việc chung cư tăng giá quá nhanh sẽ kéo dòng tiền sẽ dần chuyển hướng sang các phân khúc còn nhiều dư địa tăng trưởng. Trong đó, theo ông Trung, phân khúc tiếp theo được nhiều nhà đầu tư hướng đến là sản phẩm thấp tầng trong các dự án được đầu tư bài bản.

Bên cạnh đó, các sản phẩm đất nền đã có hạ tầng đầu tư tốt, có thể hình thành đơn vị ở cũng nhiều tiềm năng trong thời gian tới. "Thị trường bất động sản 2025 sẽ chia miếng bánh to hơn cho phân khúc này", ông Trung nhận định.

Bên cạnh sự dịch chuyển về phân khúc, thị trường bất động sản 2025 cũng có sự dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, ngoài trung tâm các thành phố lớn.

Nghiên cứu từ BHS Group cho thấy, nguồn cung nhà ở thấp tầng trong năm 2025 dự kiến sẽ tăng mạnh với khoảng 28. 800 sản phẩm. Ngoài Hà Nội, các thị trường sôi động là Hưng Yên, Hải Phòng, Hà Nam, Đồng Nai, Long An.

Bên cạnh đó, đất nền là sản phẩm được ưa chuộng vì tổng giá nhỏ hơn sản phẩm xây sẵn và dễ dàng thanh khoản. Tuy nhiên, các dự án tự "thổi sóng" gây sốt ảo sẽ khiến các nhà đầu tư dè chừng.

Ngược lại, đất nền mang giá trị thực, nằm tại trung tâm các khu vực đông dân cư, có sổ đỏ, đã hoàn thiện hạ tầng và có tổng giá trị dưới 3 tỷ đồng sẽ là sản phẩm được khách hàng (chủ yếu là dân địa phương) tiêu thụ với mục đích tích lũy tài sản.

Theo BHS, nhu cầu sở hữu đất nền, liền kề, biệt thự, nhà phố của khách hàng vẫn còn lớn khi nguồn tiền trong dân còn nhiều và nhu cầu đầu tư tích sản của người dân tăng cao.

Tâm lý khách hàng vẫn thiên về nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, các dự án có thể bàn giao khai thác ngay, hoàn thiện hạ tầng và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Giá bán sơ cấp của phân khúc này được dự báo sẽ tiếp tục có xu hướng tăng nhẹ, dự kiến mức độ tăng trưởng trung bình theo quý từ 2 – 5%.

Xu hướng chính của thị trường

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn, thị trường sẽ vận hành theo bốn xu hướng chính, tạo nền tảng cho sự chuyển mình của ngành trong giai đoạn tới.

Trước hết, xu hướng cao cấp hóa sản phẩm bất động sản đang ngày càng rõ nét. Các phân khúc cao tầng tại khu vực nội đô và các vùng ven trở thành tâm điểm của thị trường. Thống kê từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá chung cư đã tăng 59% trong 23 năm qua, minh chứng cho nhu cầu ngày càng lớn đối với các sản phẩm chất lượng cao. Điều này phản ánh sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn bất động sản của người mua, từ ưu tiên giá cả sang chú trọng giá trị và tiện ích.

Thứ hai, lực lượng người trẻ gia nhập thị trường ngày càng đông đảo. Với mức tăng trưởng 30%, nhóm khách hàng này không chỉ quan tâm đến giá mà còn đặc biệt coi trọng chất lượng, thiết kế, và tiện ích sống. Đây là một động lực quan trọng thúc đẩy sự đổi mới của các dự án bất động sản, buộc các chủ đầu tư phải đáp ứng kỳ vọng ngày càng cao của nhóm khách hàng trẻ tuổi. 

Thứ ba, sự dịch chuyển từ đất nền sang các đô thị tích hợp cũng là một xu hướng đáng chú ý. Người mua và nhà đầu tư hiện ưu tiên các khu vực có hạ tầng đồng bộ, đáp ứng đầy đủ các nhu cầu sinh hoạt, học tập và giải trí.

Thứ tư, nhu cầu về không gian sống xanh, an lành và tiện ích đang trở nên phổ biến hơn bao giờ hết. 

Đánh giá chung về thị trường BĐS năm 2025, PGS. TS. Trần Kim Chung cũng khẳng định, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đối mặt với 5 rủi ro chính gồm: Các rủi ro quốc tế; rủi ro kinh tế vĩ mô; rủi ro chính sách, cơ chế; rủi ro thị trường; rủi ro đối tác, tuy nhiên, những rủi ro này sẽ tối thiểu hóa.

Trong bối cảnh đó, PGS.TS. Trần Kim Chung đưa ra 3 kịch bản của thị trường bất động sản trong năm 2025.

Kịch bản trung tính, thị trường có dấu hiệu tăng nhiệt nhưng không mạnh. Đây là kịch bản có khả năng xảy ra nhất, rõ nét nhất trong bối cảnh cuối năm 2024.

Kịch bản tích cực, thị trường bùng nổ, các phân khúc đều tăng trưởng mạnh mẽ. Dù vậy, kịch bản này sẽ rất ít khả năng xảy ra.

Kịch bản khó khăn, là kịch bản không ai mong muốn nhất, ít có khả năng xảy ra, đó là thị trường đi xuống. Tuy nhiên, vẫn có thể xảy ra nếu xuất hiện  những yếu tố bên ngoài nền kinh tế.