'Khóc ròng' vì mua đất nền chờ lên phố

Đón cơ hội đầu tư vào “vùng trũng”

Nửa đầu 2022, hoạt động đầu tư vào các huyện tại TP. HCM khá nhộn nhịp khi Củ Chi và Hóc Môn được TP. HCM mời gọi đầu tư 55 dự án, trong khi Cần Giờ có thông tin hàng loạt dự án lớn khởi công…

Theo các chuyên gia, Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ được xem là những “vùng trũng” còn lại của thị trường bất động sản TP. HCM, do phía đông và nam của thành phố gần như đã phát triển hoàn thiện. Phía tây bắc với huyện Củ Chi đang được kỳ vọng sẽ là hướng phát triển được thành phố chú trọng sắp tới.

Mới đây, thông tin về dự án cao tốc TP. HCM - Mộc Bài (có điểm đầu từ vành đai 3 thuộc huyện Củ Chi, TP. HCM, đi song song Quốc lộ 22 hiện hữu, điểm cuối kết nối vào Quốc lộ 22 khu vực cửa khẩu Mộc Bài, huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh) đã làm giá đất ở khu vực huyện Củ Chi (TP. HCM) và huyện Gò Dầu, Bến Cầu (Tây Ninh) lên cơn tăng giá.

So với năm ngoái, giá đất tại huyện Bến Cầu đã tăng 30% - 50%, tăng mạnh nhất là những lô đất nằm trong quy hoạch dọc tuyến cao tốc. Ở huyện Gò Dầu, tình trạng mua đất dọc tuyến cao tốc cũng nhộn nhịp. Giá rao khoảng 500 triệu đồng/lô đất 100m2.

Còn tại huyện Củ Chi, tuyến đường cao tốc dự kiến sẽ đi ngang qua các xã Tân Thạnh Đông, Tân Thạnh Tây, Phước Vĩnh An, Tân An Hội, Nhuận Đức, Phước Thạnh, Trung Lập Hạ… Giá đất ở đây đang lên từng ngày. Tại các tuyến đường Nguyễn Thị Rành, Tỉnh lộ 7, Tỉnh lộ 2… nhiều văn phòng giới thiệu nhà, đất, các bảng bán đất được treo khắp các tuyến đường. Nhiều mảnh đất tại Củ Chi đã tăng gấp 2 lần. Giá đất vườn lên được thổ cư hoặc bao gồm một phần thổ cư có giá tầm 5 triệu đồng/m2 thời điểm cuối năm 2021, nay đã lên trung bình 10 triệu đồng/m2.

Tại xã Đông Thạnh (huyện Hóc Môn), đất nông nghiệp được rao bán tới 2,4 tỷ đồng/1.000m2. Các miếng đất lớn 2.000 – 3.000m2 đều tăng giá 500 triệu – 1 tỷ đồng so với cuối năm 2021. Hiện tại, dù giá đã chững nhưng mặt bằng giá đã được thiết lập.

Ở Cần Giờ, sau loạt thông tin dự án lớn khởi công tại đây như phà biển Cần Giờ - Vũng Tàu, dự án lấn biển Vinhomes Long Beach Cần Giờ, dự án cầu Cần Giờ…đã khiến giá đất tăng chóng mặt. Giá mặt tiền đường Rừng Sác (xã Bình Khánh), đoạn cách bến phà khoảng 2km, có giá 60 - 70 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2021, hiện đã lên mức trên dưới 80 triệu đồng/m2. Các tuyến đường nhỏ hơn khu vực này, giá đất từ 25 - 30 triệu đồng/m2 đã lên 35 - 40 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền đường Tắc Xuất, Cần Thạnh - nối từ phà Vũng Tàu ra biển, giá giao dịch khoảng 45 - 50 triệu đồng/m2 năm 2020, hiện đã trên 60 triệu đồng/m2.

Thị trường chững lại, ôm đất khóc ròng

Sau đợt tăng giá mạnh mẽ, hiện tại đất nền Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ cũng như Tây Ninh đã chững lại theo tình hình chung của thị trường. Dù vậy, mặt bằng giá mới đã thiết lập xong tại khu vực này. Nhưng điều oái ăm là chính mặt bằng giá mới đang khiến nhà đầu tư ôm đất khóc ròng.

Bà Ngọc Thanh, đầu tư 3,5 tỷ đồng mua 2 mảnh đất không liền kề nhau ở Củ Chi. Đến nay, mảnh vị trí gần quốc lộ giá gốc 2,3 tỷ đồng, bà dự kiến bán theo giá thị trường là 3,5 tỷ đồng, nhưng khách chỉ mua với giá tối đa 2,8 tỷ đồng, còn miếng 1,2 tỷ đồng vị trí đường nhỏ khách chỉ mua bằng giá gốc. Tổng lãi chỉ được có 500 triệu đồng, trừ phí môi giới, tính theo lãi suất ngân hàng trong 7 tháng thì khoản lãi còn rất bé. Bà Thanh chia sẻ: “Giá đất niêm yết chỗ nào cũng tăng, nhưng thực tế bán ra không được vậy”. Do đó, bà Thanh trong tình trạng tiến thoái lưỡng nan, bán thì gần như không có lãi, mà giữ thì chưa biết đến bao giờ các công trình hạ tầng mới khởi công để giá đất lại vọt tăng.

Hiện tượng nhà đầu tư “ôm hàng” từ thời điểm nóng sốt năm 2020 đến nay vẫn chưa thoát được đang khá nhiều. Ông Nguyễn Hùng, người môi giới ở khu vực Củ Chi - Tây Ninh cho rằng, lãi suất ngân hàng, tâm lý so sánh, cộng với các thông tin liên tục về dự án hạ tầng chính phủ sẽ đầu tư, dự án mới do các doanh nghiệp lớn đầu tư… tạo nên bệ phóng đẩy giá đất tăng nhanh.

Nhà đầu tư xuống tiền mua đất sẽ căn theo “giá thị trường” tức giá họ đã mua và cộng thêm khoản lãi nhất định thì mới có thể bán. Cứ như thế nên khá nhiều người mua đất giờ hết tiền, nhưng họ sẽ tìm cách xoay xở với hy vọng giá đất sẽ tăng và sẽ có người mua. Thậm chí nhiều nhà đầu tư nhỏ chọn cách thế chấp tài sản, căn hộ đang ở để lấy vốn xoay vòng vào đất nền, giờ lại tiếp tục bị nghẽn,

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hiện nay, đầu tư “lướt sóng” không còn phù hợp. Nguyên nhân là thị trường đã ổn định hơn nhiều so với 10 năm trước, rất khó để “lướt sóng”, đánh đâu thắng đó như trước. Xu hướng hiện nay là đầu tư dài hạn và có chiến lược cụ thể theo từng giai đoạn.

Trong giai đoạn này, để đầu tư dài hạn, nhà đầu tư nên chú ý tới nguồn vốn tự có và nên lựa chọn các sản phẩm vừa túi tiền. Nhà đầu tư cần tránh việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu tỷ lệ vượt quá 30% giá trị tài sản, nhà đầu tư sẽ phải vật lộn với các khoản lãi hàng tháng, như vậy việc đầu tư sẽ không mang lại nhiều hiệu quả.