Khởi động mùa săn "hàng ngộp" bất động sản

Từ Bắc chí Nam khốn khổ vì gồng lãi cao

Ở thời điểm thị trường bất động sản còn đang sốt nóng, nhiều nhà đầu tư lướt sóng đã vay tiền ngân hàng để đầu tư mua đất với mục đích thu được lời tốt nhất khi thời cơ đến. Tuy nhiên, thị trường đảo chiều đột ngột khiến nhiều nhà đầu tư không kịp trở tay thoát hàng. Lãi suất tăng cao, giá đất giảm nhanh chóng khiến nhiều người mất ngủ vì phải gồng lãi suất. Chính vì thế, nhiều chủ đất liên tục rao bán cắt lỗ, kí gửi nhà/đất tại nhiều phòng giao dịch nhưng nhiều người vẫn chưa thể sang tay cho người khác.

Hiện tượng giảm giá bất động sản tại các tỉnh phía Bắc diễn ra trên diện rộng. Cụ thể, lượt tìm kiếm tại hầu hết các tỉnh thành phía Bắc đều sụt giảm khá mạnh. Đặc biệt trong quý III năm nay, theo báo cáo thị trường của một đơn vị nghiên cứu cho thấy, giá giảm sâu nhất lên đến 45% tại các địa bàn như Lạng Sơn, Bắc Giang, Hà Nam. Các thành khác cũng ghi nhận lượt tìm kiếm giảm 10-20%.

Tại Hà Nội, nhà đất trong ngõ cũng đang có dấu hiệu giảm nhiệt, nhiều chủ nhà chủ động liên hệ với môi giới giảm giá từ 200-500 triệu đồng so với mức rao bán như mong muốn để nhanh chóng tìm được khách mua trước Tết.

Do có nhu cầu mua nhà đất, chị P.A tại Hà Nội liên tục nhận được thông báo giảm giá nhà ở những căn nhà đã từng xem nhưng chưa chốt được căn nào. Chị cho biết, 1 căn nhà tại Phú Đô quận Nam Từ Liêm 5 tầng, 31m2 nằm sâu trong ngõ được rao bán với mức giá 4.2 tỷ đồng. Vợ chồng chị đàm phán 3.8 tỷ đồng nhưng chủ nhà nói không thể bán với mức giá này, tuy nhiên, đến giữa tháng 12, chị nhận được thông báo chốt giá 3.8 tỷ đồng cùng ưu đãi bao sang tên sổ đỏ.

Anh Đức Thanh (môi giới nhà đất trong ngõ ở Hà Nội) cho biết, tình trạng chủ nhà chủ động giảm giá sâu tìm khách chốt mua không phải hiếm gặp. Đa phần nhà đất rao bán trong thời gian từ 3-6 tháng vẫn “ế” đều giảm từ 200-500 triệu đồng. Thời điểm cận Tết, nhiều chủ nhà càng cần tiền gấp nên rao bán vội, đây cũng là thời điểm đáo hạn ngân hàng. Có chủ nhà chủ động giảm giá, liên hệ với môi giới để tìm khách chốt nhanh, thu tiền về sớm, anh Thanh cho hay.

Không chỉ ở nội thành mà khu vực ngoại thành và các vùng lân cận Hà Nội cũng xảy ra tình trạng cắt lỗ, giảm giá sâu nhà đất, đặc biệt là đất nền.

Còn tại thị trường phía Nam, theo làn sóng đầu tư đất nền đổ về huyện Củ Chi vào đầu tháng 2/2022, anh Nguyễn Trung Thành (ngụ phường Vĩnh Phú, tỉnh Bình Dương) quyết định chi hơn 3 tỷ đồng để mua 2 lô đất diện tích 200 m2 tại xã Tân Phú Trung để “lướt sóng”. Bởi lúc đó, thông tin địa phương này sẽ được nâng cấp lên thành phố, thay vì lên quận như kế hoạch trước đó, khiến những khu đất vườn, đất nền, đất nông nghiệp… nơi đây trở thành “thỏi nam châm” thu hút nhà đầu tư từ khắp nơi đổ về săn đất.

Để có tiền đầu tư, ngoài 1 tỷ đồng tích góp từ trước, anh Thành đã vay thêm ngân hàng hơn 1,5 tỷ đồng, còn lại mượn tiền gia đình và bạn bè. Sau khi mua 2 lô đất này khoảng 1 tháng, có khách trả chênh 100 triệu đồng/lô nhưng anh không bán vì tin giá sẽ còn tăng tiếp.

Thế nhưng, thị trường bất ngờ giảm nhiệt, ngân hàng siết tín dụng, giao dịch từ đó cũng “đóng băng”, dòng tiền bị tắc, khiến việc trả nợ gốc và lãi vay ngân hàng trở thành nỗi ám ảnh đối với nhà đầu tư này. Để giảm bớt khó khăn, anh Thành rao bán 2 nền đất bằng với giá vốn lúc mua vào, nhưng không có ai hỏi mua.

Không chỉ thị trường đất nền Củ Chi, mà đa số những khu vực trước đây rất sôi động thì giờ cũng trầm lắng, nhà đầu tư không mấy quan tâm. Huy Hoàng, nhân viên môi giới đất nền tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) từng “nằm gai nếm mật” tại các thị trường vùng ven như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An… cũng than thở rằng, mấy tháng nay gần như không có khách hỏi mua, thậm chí lượng người bán còn nhiều hơn lượng người mua. Có nhiều người cần tiền gấp đang phải hạ giá để tìm khách. Một số khách cũng phải chấp nhận cắt lỗ để thu hồi dòng tiền.

Đâu là thời điểm thích hợp để săn đất?

Nhiều nhà đầu tư có sẵn tiền nhưng vẫn chưa thể chốt được đơn hàng vì chủ đất chưa chịu bán cũng có những trường hợp không thể mua hàng vì không tìm được tiềm năng thị trường bất động sản sau này.

Chị Thanh Tú, một môi giới chuyên nghiệp chia sẻ, kinh nghiệm nhiều năm “chinh chiến” trên thị trường nhà đất cho thấy, đợt này “hàng ngộp” bắt đầu ra nhiều khi chủ sở hữu phải đáo hạn sớm trước 31/12/2022. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa phải thời điểm chín mùi, mà nên để sát hoặc ra Tết mới vào hàng bởi mức độ giảm giá lúc này chưa nhiều, trong khi các sản phẩm giảm mạnh hầu hết không đạt chất lượng kỳ vọng.

“Giờ chỉ có mấy tay ngang ‘ngộp hàng’ bán giảm giá thôi, mà kiểu đó làm sao có sản phẩm tốt được. Kể cả có gọi là cắt lỗ nhưng giá vẫn cao, lỗ với họ thôi chứ chưa chắc lời cho mình, xác định sẽ phải mua với giá cao thì chỉ nên mua sản phẩm thực sự xứng đáng. Muốn tìm hàng tốt, hàng chất lượng phải chờ những ‘ông to’ nhả hàng. Hơn nữa, giờ tôi thấy chưa phải lúc ngộp lắm, bạn tôi đầy người ôm đất nợ tiền tỷ nhưng có ai chịu bán đâu”, môi giới này thẳng thắn nói.

Theo các chuyên gia, hiện là thời điểm cho người có sẵn dòng tiền tích lũy bất động sản giá tốt. Bởi thực tế chứng minh rằng, từ trước đến nay, dù thị trường có lúc thăng lúc trầm, nhưng giá bất động sản luôn đi lên theo thời gian. Ông Mai Đức Toàn, Giám đốc khối Kinh doanh và Tiếp thị, Tập đoàn CNT Group cho hay, nhiều nhà đầu tư dồi dào tài chính lúc này không ngần ngại “găm tiền” vào bất động sản hướng tới mục tiêu đầu tư trung - dài hạn.

"Nhà đầu tư không nên kỳ vọng nhiều vào việc lướt sóng, không chỉ ở thời điểm này, mà cả trong vài năm tới. Thị trường bất động sản Việt Nam trong 5 năm trở lại đây đã thiết lập mặt bằng giá mới trên diện rộng, song điều này không có nghĩa là triệt tiêu hình thức đầu tư lướt sóng. Nếu tính toán đúng, nhà đầu tư vẫn có thể 'đánh nhanh, thắng nhanh', nhưng tôi cho rằng, tỷ lệ thành công sẽ thấp hơn những năm trước", ông Toàn nhấn mạnh, đồng thời chia sẻ thêm, hiện là lúc các nhà đầu tư cần đánh giá lại toàn diện thị trường và sắp xếp danh mục đầu tư phù hợp, đồng thời thận trọng hơn trước những thông tin quy hoạch chưa rõ ràng.

Thời cơ và nguy cơ săn hàng giá rẻ

Bà Trương Lệ Tâm, Quản lý kinh doanh của Batdongsan.com.vn cảnh báo, thị trường thứ cấp đang xuất hiện làn sóng xả “hàng ngộp”. Nhiều bất động sản chưa chuẩn pháp lý cần bán gấp hay đuối vốn cần thoát hàng sẽ có giá mềm hơn giá thị trường. Tuy nhiên, đa phần trong đó là những quảng cáo mang tính “làm màu” để tạo tương tác, thậm chí không ít trường hợp chỉ là “cắt lời”, chứ chưa thực sự bán lỗ hay chạm giá gốc.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes cho rằng, thị trường đang có sự phân hóa mạnh theo luồng tâm lý hoài nghi giữa cơ hội sinh lời và nguy cơ tiềm ẩn. Những nhà đầu tư vốn mỏng có xu hướng ưu tiên tiêu chí an toàn nên chọn cách gửi tiền ngân hàng để đảm bảo an toàn vốn, nhất là khi lãi suất đang tăng cao như hiện nay. Còn những nhà đầu tư vốn dày lại xem đây là cơ hội bởi không phải lúc nào nhà đất cũng có đợt giảm giá sâu như hiện tại.

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khuyến nghị, việc giải ngân vào thời điểm này có thể cân nhắc nếu sản phẩm đủ tốt. Với nhà đầu tư “tay ngang”, nên thông qua các công ty môi giới, đơn vị tư vấn chuyên nghiệp, chấp nhận mất thêm chi phí nhưng đổi lại sẽ được tư vấn đầy đủ về pháp lý dự án, thông tin thị trường và đưa ra lời khuyên khách quan nhất…

Ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Thị trường nhà ở, CBRE Việt Nam đưa ra dự báo, xu hướng giảm giá bán hoặc chiết khấu của chủ sở hữu bất động sản sẽ ngày một rõ nét hơn trong bối cảnh thị trường khát vốn trầm trọng như hiện nay. Trong năm 2023, thanh khoản thị trường chưa thể bứt phá khi chính sách tiền tệ thắt chặt tiếp tục được duy trì, áp lực lạm phát tăng và diễn biến kinh tế thế giới phức tạp.

“Giá bất động sản thời gian tới sẽ được điều tiết theo nhu cầu của thị trường cũng như khả năng thanh khoản từ nhóm người mua thực có sẵn tài chính. Giá rao bán có thể không giảm mạnh, nhưng trong những thỏa thuận ngầm giữa hai bên, mức giá thực tế có thể thấp hơn nhiều so với con số được công khai”, ông Kiệt nhận định.

Năm 2023, bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn của dòng tiền

Bước vào quý cuối cùng của năm 2022, thị trường bất động sản vẫn bao trùm không khí ảm đạm, chưa có được tia sáng nào như mong đợi. Nhiều nhà đầu tư muốn bán cắt lỗ vì không thể “chôn” vốn một chỗ rồi gánh nợ ngân hàng. Nhiều môi giới đều “khát” hợp đồng giao dịch, không có nguồn thu cũng đành bỏ nghề để tìm công việc khác. Thực tế, vẫn có những phân khúc như nhà ở căn hộ chung cư đang rất thu hút sự quan tâm của những người có nhu cầu ở thực, tuy nhiên do thiếu nguồn cung nên giá cũng đã neo cao.

Tuy nhiên, trong khó khăn vẫn có những điểm tích cực, giai đoạn căng thẳng áp lực trên thị trường tài chính sẽ giảm dần. Nhiều chuyên gia nhận định, năm 2023 kênh đầu tư bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn. Lạm phát trên thế giới được dự báo sẽ giảm dần theo thời gian của năm 2023. Mức độ thắt chặt tiền tệ, tăng lãi suất của một số nền kinh tế chủ chốt, mức tăng và tốc độ sẽ giảm dần không quá mạnh như vừa qua, áp lực sẽ đỡ hơn.

Theo đánh giá của các tổ chức quốc tế, Việt Nam đang duy trì được lạm phát trong tầm kiểm soát và đạt tăng trưởng kinh tế cao. Bên cạnh đó Nhà nước chú trọng đẩy mạnh đầu tư công, kể từ quý IV - 2022 đã có những tín hiệu mạnh mẽ.

Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành đánh giá: “Năm nay, việc đầu tư công tuy còn chậm nhưng từ quý IV đã được đẩy mạnh hơn, dòng tiền đầu tư công lớn, tác động theo nghĩa dòng tiền đầu tư, cả theo nghĩa nền tảng phát triển cho thị trường bất động sản, đầu tư công rất nhiều cái vào hạ tầng”.

Thị trường bất động sản năm 2023 sẽ có những tín hiệu tích cực trong các phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp, thị trường bán lẻ. Bên cạnh đó, nhu cầu bất động sản nhà ở phân khúc bình dân vẫn có nhu cầu rất cao. Sự hỗ trợ của Nhà nước và Chính phủ thông qua chương trình phục hồi và phát triển kinh tế, các vấn đề phát triển nhà ở công nhân, nhà ở xã hội ngày càng được chú trọng.