Khu công nghiệp bùng nổ, thiếu “tay chơi” chuyên nghiệp

Tiềm năng lớn nhưng đầu tư phát triển còn rời rạc

Hiện nay, BĐS công nghiệp được đánh giá là phân khúc nhiều tiềm năng và được lựa chọn đầu tư nhiều nhất. Tuy nhiên, việc thiếu hụt các đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp đang trở thành điểm yếu cần được khắc phục. Khác với những phân khúc BĐS đã phát triển và có nhiều đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp cả trong lẫn ngoài nước như khách sạn, chung cư, văn phòng,… lực lượng quản lý vận hành các khu công nghiệp vẫn còn khá “non yếu”.

Nhiều chuyên gia cho rằng hiện nay, chỉ có những chủ đầu tư lâu năm có nhiều kinh nghiệm trong nghề mới có thể đủ đáp ứng được yêu cầu tự quản lý, vận hành khu công nghiệp. Tuy nhiên, số lượng chủ đầu tư có thâm niên như thế này không quá nhiều, khó thể đáp ứng được nhu cầu của thị trường, nhất là với tốc độ phát triển nhanh chóng của ngành công nghiệp cũng như BĐS công nghiệp. Hơn hết, khi BĐS công nghiệp tăng trưởng thì sẽ có càng nhiều chủ đầu tư “tay mơ” xuất hiện. Vì thế, nhu cầu tìm kiếm đơn vị quản lý vận hành trở nên cần thiết hơn.

Việt Nam là đất nước nông nghiệp, quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa diễn ra chậm hơn so với một số nước khác có nền công nghiệp phát triển trên thế giới. Lĩnh vực công nghiệp chỉ được tập trung đầu tư và phát triển sau thời kì đổi mới. Đây có thể được xem là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự thiếu hụt những đơn vị quản lý khu công nghiệp chuyên nghiệp. Cùng với đó là sự tăng trưởng nóng đang diễn ra nhanh chóng và nhu cầu về mô hình các khu công nghiệp đang ngày càng đa dạng và được đổi mới, đòi hỏi các đơn vị quản lý phải thích ứng linh hoạt để nâng cao hiệu quả hoạt động của các khu công nghiệp.

Trước đây nhu cầu đơn vị quản lý chuyên nghiệp chưa thật sự cần thiết vì hầu hết các khu công nghiệp đều được Chính phủ thành lập và được bàn giao lại cho địa phương sau đó giao cho ban quản lý các khu công nghiệp, khu chế xuất vận hành. Ban quản lý đóng vai trò là đơn vị quản lý các khu công nghiệp truyền thống.

Tuy nhiên, hiện nay ngành công nghiệp Việt Nam đang từng bước phát triển và được xem là “công xưởng” nổi bật mà nhiều chủ đầu tư nước ngoài chú ý đến. Với sự phát triển chóng mặt của lĩnh vực sản xuất, các khu cũng nghiệp cũng theo đó mộc lên như nấm đặc biệt là ngày càng nhiều các khu công nghiệp tư nhân xuất hiện. Dẫn đến sự ra đời của các mô hình công nghiệp mới phổ biến ở hiện nay như đô thị công nghiệp, khu công nghiệp dịch vụ, khu công nghiệp sinh thái,… với nhiều sản phẩm đa dạng như nhà xưởng xây sẵn, nhà xưởng cao tầng, kho lạnh…khác với mô hình khu công nghiệp truyền thống trước đây. Các khu công nghiệp mở rộng thêm nhiều dịch vụ tiện ích phục vụ nhu cầu nhà ở. Do đó, nhu cầu đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp càng cần thiết và được đòi hỏi nhiều hơn.

Tỷ suất lợi nhuận thấp

Hiện nay, số đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp ở trong nước đang vô cùng hạn chế cho dù thời gian hoạt động của đơn vị trên 10 năm cũng chưa thể khẳng định chắc chắn được sự chuyên nghiệp. Ngoài ra một số khu công nghiệp được vận hành bởi nhiều đơn vị chuyên nghiệp từ nước ngoài, có kinh nghiệm quản lý vận hành nhưng số lượng không quá nhiều.

Trong vài năm trở lại đây, ngành công nghiệp sản xuất phát triển, nhu cầu thuê nhà xưởng, kho bãi tăng cao. Phân khúc BĐS công nghiệp phát triển, càng nhiều nhà đầu tư “tay mơ” không có kinh nghiệm nhắm đến nguồn lợi nhuận từ thị trường này. Vì thế nếu hợp tác với những đơn vị quản lý chuyên nghiệp sẽ đảm bảo được hiệu quả vận hành của khu công nghiệp và là điểm cộng để thu hút khách thuê.

Thị trường BĐS công nghiệp tại Việt Nam vẫn phát triển cho dù tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp và kéo dài. Sau sự việc xung đột thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc đã ảnh hưởng đến chuỗi cung ứng trên toàn cầu, nhu cầu đầu tư càng được mở rộng số lượng nhà máy, kho bãi gia tăng. Vì thế, trong lĩnh vực quản lý vận hành đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao hơn, năng lực am hiểu thị trường, khách thuê và quy trình vận hành BĐS công nghiệp của các đơn vị quản lý cũng như các dịch vụ khác trong mô hình khu công nghiệp cần được nâng cao hơn.

BĐS công nghiệp là phân khúc được kỳ vọng và có nhiều tiềm năng phát triển nhưng công tác quản lý, vận hành vẫn chưa thật sự được chú ý. Hơn nữa hành lang pháp lý cho hoạt động quản lý, vận hành khu công nghiệp hiện chưa được hoàn thiện. Các khu công nghiệp gặp khó khăn khi thực hiện những thủ tục pháp lý để đảm bảo được những yếu tố như xử lý ô nhiễm môi trường, phòng chống cháy nổ,… Khó có thể giải quyết được nhanh gọn các vấn đề về pháp lý quản lý, vận hành khu công nghiệp. Vai trò, công tác quản trị của đơn vị quản lý cũng khác biệt với các đơn vị quản lý vận hành khách sạn, chung cư. Chẳng hạn như việc thu phí vận hành ở khách sạn, chung cư phía đơn vị quản lý sẽ là người thực hiện nhưng với khu công nghiệp thì sẽ do chủ đầu tư đứng ra thu.

Ngoài ra, tuy cùng công việc quản lý vận hành nhưng mức thu nhập từ khu công nghiệp lại không quá cao và được nhiều nhận xét rằng khá đơn điệu không hấp dẫn như khách sạn chung cư. Điều này đã khiến cho cho các khu công nghiệp thiếu vắng những đơn vị quản lý chuyên nghiệp.