Bất động sản khu công nghiệp thiếu vắng các đơn vị vận hành chuyên nghiệp

Thiếu “tay chơi” chuyên nghiệp

Những năm gần đây, Việt Nam trở thành “công xưởng sản xuất” mới nổi của thế giới, năng lực thu hút đầu tư nước ngoài tốt, nền sản xuất trong nước phát triển ấn tượng, ngày càng có nhiều hơn các khu công nghiệp ra đời và đặc biệt, bóng dáng của khối tư nhân cũng rõ rệt hơn.

Ông Nguyễn Đình Nam, nhà sáng lập, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xúc tiến và Hợp tác đầu tư Việt Nam (IPA Vietnam) cho biết, là lĩnh vực tiềm năng, thị trường đang chứng kiến ngày càng có nhiều chủ đầu tư tham gia vào sân chơi bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, chúng ta lại đang rất thiếu các đơn vị chuyên về quản lý vận hành khu công nghiệp.

Ông Nam nhấn mạnh, với các chủ đầu tư có thâm niên, việc tự quản lý, vận hành khu công nghiệp cơ bản đáp ứng được yêu cầu. Tuy nhiên, với tốc độ phát triển nhanh chóng của ngành cũng như sự xuất hiện ngày càng nhiều ‘tay chơi’ mới, nhu cầu về đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp là rất lớn và cần thiết. Do đó, doanh nghiệp nào tiên phong trong mảng thị trường này sẽ được hưởng lợi nhiều trong tương lai, bên cạnh đóng góp tích cực hơn cho sự phát triển chung của thị trường.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, lý do dẫn đến sự thiếu vắng các đơn vị vận hành chuyên nghiệp đến từ một số nguyên nhân như yếu tố lịch sử thị trường, sự tăng trưởng nóng và nhu cầu đa dạng từ các mô hình khu công nghiệp mới.

Phần lớn các khu công nghiệp trước đây tại Việt Nam đều do Chính phủ thành lập, sau đó giao cho các địa phương quản lý và địa phương giao lại cho ban quản lý các khu công nghiệp, khu chế xuất vận hành. Do đó, với các khu công nghiệp truyền thống, các ban quản lý đóng vai trò là đơn vị quản lý, vận hành. Yếu tố lịch sử này khiến cho thị trường chưa phát sinh nhu cầu về doanh nghiệp nhóm này.

Cùng với đó là mô hình các khu công nghiệp mới ngày càng phổ biến như đô thị công nghiệp, khu công nghiệp dịch vụ… với đa dạng các sản phẩm như nhà xưởng xây sẵn, nhà xưởng cao tầng, kho lạnh…, khác biệt hoàn toàn với mô hình “cắt đất, cho thuê đất” đơn thuần như trước đây. Thậm chí, các khu công nghiệp ngày nay còn có thêm nhiều hạng mục như dịch vụ, nhà ở cho công nhân, chuyên gia… cũng làm phát sinh thêm các yêu cầu mới và đòi hỏi đội ngũ quản lý vận hành chuyên nghiệp.

Tỷ suất lợi nhuận thấp

chuyên gia từ CBRE Việt Nam cho rằng, hiện có một số khu công nghiệp đã đi vào hoạt động được quản lý bởi các đơn vị chuyên nghiệp từ nước ngoài, có bề dày kinh nghiệm để quản lý vận hành, nhưng con số còn rất hạn chế. Với các đơn vị quản lý vận hành trong nước, thời gian hoạt động khoảng 10 năm cũng chưa thể khẳng định là những đơn vị thực sự chuyên nghiệp.

Trong khi đó, nhu cầu thuê đất mở nhà xưởng, kho bãi ở Việt Nam tăng cao những năm gần đây, cộng với việc nhiều nhà đầu tư trước đây chưa có kinh nghiệm đặc thù mới chuyển sang đầu tư lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp, nên mô hình phổ biến cho các dự án được thành lập bởi các “tay chơi” mới là chủ dự án tìm kiếm và hợp tác với các đơn vị quản lý chuyên nghiệp để đảm bảo vận hành hiệu quả khu công nghiệp, từ đó tăng hấp dẫn khách thuê.

Chuyên gia CBRE, bất chấp diễn biến phức tạp của dịch bệnh Covid-19, thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam vẫn phát triển nhanh do quá trình chuyển dịch của chuỗi cung ứng toàn cầu kể từ sau xung đột thương mại Mỹ - Trung.

Nhu cầu đầu tư mới cũng như mở rộng nhà máy, kho bãi hiện hữu gia tăng nhanh chóng, dẫn đến yêu cầu cao hơn về phát triển bất động sản công nghiệp và sự hiểu biết về khách thuê. Thực tế này không chỉ gia tăng cơ hội cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực quản lý vận hành, đồng thời đòi hỏi ngày càng cao hơn về năng lực am hiểu thị trường, khách thuê, cũng như quy trình vận hành của bất động sản công nghiệp của các đơn vị quản lý và cung cấp dịch vụ liên quan.

Dù là phân khúc tiềm năng, nhưng trên thực tế, công tác quản lý, vận hành khu công nghiệp lại chưa thực sự được chú ý. Lý giải điều này, theo bà Trang Bùi, nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc các khu công nghiệp cũ vẫn đang vận hành trơn tru, các ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất vẫn hỗ trợ tốt các khách thuê trong quá trình đầu tư, trong khi lợi suất đầu tư đối với “thị phần mở rộng” này chưa đủ hấp dẫn doanh nghiệp tham gia.

Ông Nguyễn Anh Minh, Phó tổng giám đốc kiêm Giám đốc Tài chính Công ty cổ phần Shinec chỉ ra, bên cạnh một nguyên nhân quan trọng khác là hành lang pháp lý cho hoạt động quản lý, vận hành khu công nghiệp hiện chưa được hoàn thiện.

Cụ thể hơn, ông Minh cho biết, đối với các dự án nhà ở, khách sạn, chủ đầu tư chỉ cần hoàn thiện rồi thuê đơn vị quản lý vận hành là xong, thì với các khu công nghiệp còn phải đảm bảo nhiều nhiều yếu tố khác như xử lý ô nhiễm môi trường, phòng chống cháy nổ… Nói cách khác, rất khó để giải quyết được “gọn gàng” các vấn đề về pháp lý quản lý, vận hành khu công nghiệp.

Đơn giản như việc thu phí vận hành, trong khi với các dự án nhà ở, khách sạn thì phía đơn vị quản lý đứng ra thu, còn với khu công nghiệp, việc này là của chủ đầu tư, tức là vai trò, chức năng và công tác quản trị có nhiều khác biệt, chưa kể sự thú vị trong trong quản lý, vận hành khu công nghiệp cũng không bằng các dự án khách sạn, chung cư.

“Đặc biệt, tuy cùng một công việc, nhưng lợi nhuận từ quản lý, vận hành dự án khu công nghiệp không cao. Đây chính là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản khu công nghiệp thiếu vắng những đơn vị quản lý chuyên nghiệp”, ông Minh nhấn mạnh.