Kinh Bắc (KBC): Doanh thu thuần 9 tháng giảm mạnh 58%, có thể phải lùi bàn giao đất dự án Phúc Ninh sang năm 2023

Kinh Bắc ghi nhận khoản lãi trong công ty liên kết hơn 2.209 tỷ 

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã chứng khoán: KBC) vừa công bố báo cáo tài chính quý III và báo cáo tài chính lũy kế 9 tháng đầu năm 2022.

Theo BCTC quý 3, KBC ghi nhận doanh thu thuần và lãi gộp của KBC đều giảm so với cùng kỳ năm trước, lần lượt đạt 203 tỷ đồng và 97 tỷ đồng, giảm 38% và 39%.

Kinh Bắc cho biết, khoản lãi từ giao dịch mua nhận chuyển nhượng cổ phần tại SDN đã hoàn tất soát xét và được ghi nhận vào KQKD quý III, kéo lãi sau thuế của công ty vượt 1.900 tỷ đồng, trong khi doanh thu thuần sụt giảm.

Mặt khác, doanh thu tài chính tăng 128% so với cùng kỳ và lãi từ công ty liên kết, liên doanh 1.997 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lỗ 990 triệu đồng. Qua đó, công ty báo lãi sau thuế quý III 1.936 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lỗ 59,3 tỷ đồng.

Khoản lãi từ công ty liên kết, liên doanh nói trên chủ yếu nhờ hạch toán khoản lãi giao dịch mua giá rẻ 2.182 tỷ đồng từ thương vụ nhận chuyển nhượng cổ phần tại CTCP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng (SDN).

Theo Kinh Bắc, giao dịch này đã phát sinh trong quý II, song chưa được hạch toán vào báo cáo tài chính bán niên trước đó do đơn vị kiểm toán cần thêm thời gian để soát xét. Hiện, quá trình soát xét đã hoàn thành, kết quả định giá đã được ghi nhận vào báo cáo tài chính hợp nhất quý III của công ty.

Song, so với con số 2.397 tỷ đồng được hạch toán trong báo cáo tài chính tự lập quý II, khoản lãi sau soát xét trên đã giảm 9%.   

Lũy kế 9 tháng, công ty đạt doanh thu thuần 1.289 tỷ đồng, giảm 58% so với cùng kỳ do giảm doanh thu cho thuê đất và cơ sở hạ tầng, chuyển nhượng bất động sản cũng như không có doanh thu từ bán nhà xưởng.

Lãi sau thuế lũy kế đạt 2.135 tỷ đồng, tăng 191% so với cùng kỳ, tương đương thực hiện 47,5% kế hoạch tổng lợi nhuận hợp nhất sau thuế năm nay (4.500 tỷ đồng).

Nhờ ghi nhận khoản lãi mua SDN nói trên, khoản đầu tư tài chính dài hạn của Kinh Bắc tại thời điểm cuối quý III cũng tăng 129% so với đầu năm, đạt 4.347 tỷ đồng, là nguyên nhân chính kéo tổng tài sản tăng 8,9% lên 33.338 tỷ đồng. 

Chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng tài sản là giá trị hàng tồn kho 11.979 tỷ đồng tăng 4%. Các dự án ghi nhận tồn kho nghìn tỷ của Kinh Bắc gồm Khu công nghiệp và khu đô thị Tràng Cát (7.699 tỷ đồng), Khu công nghiệp Tân Phú Trung (1.143 tỷ đồng), Khu đô thị Phúc Ninh (1.105 tỷ đồng). 

Ngoài ra, công ty cũng có hơn 1.075 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại các dự án như dự án tại 84A Hùng Vương, Đà Nẵng, dự án Khu ngoại giao đoàn Hà Nội, Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh,...

Mặt khác, lượng tiền mặt của công ty ghi nhận 3.315 tỷ đồng, giảm gần 28% so với đầu năm, trong đó, 1.862 tỷ đồng là đầu tư vào chứng khoán kinh doanh, gồm đầu tư cổ phiếu ITA của Tân Tạo và đầu tư vào Công ty TNHH MTV Phát triển Khách sạn Hoa Sen. Đối với khoản đầu tư vào Hoa Sen (1.855 tỷ đồng), công ty cho biết đã có kế hoạch chuyển nhượng trong ngắn hạn. 

Về phần nợ tài chính, dư nợ tại thời điểm cuối quý III là 6.964 tỷ đồng, giảm 1,2% so với thời điểm đầu năm. Trong đó, dư nợ trái phiếu đạt 3.846 tỷ đồng, giảm 4,5%.

Trong kỳ, công ty đã chi 1.091 tỷ đồng để trả nợ gốc vay, đồng thời thu 957 tỷ đồng từ đi vay, bên cạnh đó, công ty cũng thu 335 tỷ đồng từ nhận vốn góp của chủ sở hữu, qua đó, dòng tiền tài chính dương 200,6 tỷ đồng. 

Song, dòng tiền kinh doanh và đầu tư lần lượt âm 936 tỷ đồng và 504 tỷ đồng, dẫn đến dòng tiền thuần âm gần 1.240 tỷ đồng. 

Các dự án của KBC đang thực hiện đến đâu?

Theo báo cáo cập nhật về Kinh Bắc, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho rằng Khu công nghiệp (KCN) Nam Sơn Hạp Lĩnh, KCN Tân Phú Trung và Khu đô thị (KĐT) Tràng Duệ sẽ là nguồn doanh thu chính cho Kinh Bắc trong năm nay.

Năm 2022, Đô thị Kinh Bắc đặt kế hoạch 9.800 tỷ đồng doanh thu, 4.500 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, lần lượt tăng 122% và 372% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, dự án KĐT Tràng Cát khả năng cao sẽ "lỗi hẹn" và KĐT Phúc Ninh mặc dù kinh doanh tốt nhưng chưa thể bàn giao do các vấn đề liên quan đến nghĩa vụ phải trả chưa hoàn thành, có thể phải lùi thời hạn bàn giao đất tại Phúc Ninh đến năm 2023.

Tính cả khoản lợi nhuận 2.182 tỷ đồng từ thương vụ nhận chuyển nhượng cổ phần tại CTCP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng, VDSC dự báo tổng doanh thu và lãi sau thuế của Kinh Bắc năm nay sẽ đạt 2.985 tỷ đồng (giảm 30,7% so với cùng kỳ) và 3.044 tỷ đồng (tăng 288%), hoàn thành lần lượt 30,5% và 68% kế hoạch năm. Trong đó, doanh thu và lợi nhuận sau thuế nửa cuối năm ước tính lần lượt là 1.900 tỷ đồng (tăng 6,2%) và 2.929 tỷ đồng (tăng 1.939%).

Về KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, trước đó, Kinh Bắc đã ký biên bản ghi nhớ (MOU) cho OPPO thuê 62,7 ha với giá 70 USD/m2/kỳ thuê, thấp hơn khoảng 50% so với giá thị trường. Tuy nhiên, trong tháng 6, doanh nghiệp chỉ giữ lại 22,8 ha cho đến hết quý III.

Trong khoảng 40 ha lấy lại, Kinh Bắc cũng đã tìm được nhà đầu tư thay thế để kí MOU gồm Gotek (20 ha), hai nhà đầu tư Hàn Quốc (khoảng 20 ha). Ngoài ra, tính tới cuối tháng 6, công ty đã đàm phán cho thuê hơn 50 ha tại KCN này cho một số nhà đầu tư sản xuất điện tử, logistics.

Đối với KCN Tân Phú Trung, trong nửa đầu năm, Kinh Bắc đã khai thác 16,8 ha (hoàn thành hơn 50% kế hoạch năm là 30 ha). Dự kiến sẽ ghi nhận thêm 10 – 15 ha trong nửa cuối năm nay.

Diện tích thương phẩm của dự án KĐT Tràng Duệ đạt 22 ha trên tổng số 42 ha, công ty đã nộp toàn bộ tiền sử dụng đất và có sổ đỏ cho từng lô nên việc bán hàng khá thuận lợi. Dự kiến mỗi năm công ty sẽ bán khoảng 6 ha, gồm shophouse, nhà ở liền kề, biệt thự.

Mặt khác, tại KĐT Phúc Ninh, mặc dù đã xây dựng hạ tầng, Kinh Bắc vẫn còn phần diện tích đất chưa nộp tiền sử dụng đất (27 ha trên tổng số 45 ha), do đó khả năng chưa thể bàn giao cho khách hàng trong năm nay. Hiện, giai đoạn 1 dự án đã mở bán và đưa vào hoạt động, giai đoạn 2 có 10/22 ha thương phẩm và đã bán khoảng 8 ha. 

Đối với KĐT Tràng Cát, hiện tại quy hoạch 1/500 mới của khu đô thị chưa thể hoàn thành do đợi phê duyệt quy hoạch chung giai đoạn 2021 - 2025 của TP Hải Phòng, vì vậy, thời điểm quy hoạch khả năng sẽ chậm hơn so với dự kiến. Doanh nghiệp cho biết, quy hoạch chung của TP Hải Phòng kỳ vọng sẽ được chấp thuận trong năm 2023.

Hiện Kinh Bắc đã san lấp mặt bằng 60 ha và dự kiến sẽ san lấp hết 200 ha đến cuối năm. Theo kế hoạch, Kinh Bắc dự kiến sẽ bán sỉ 30 ha trong năm nay.

Tuy nhiên, dựa trên các tiến độ về pháp lý, VDSC cho rằng việc bàn giao và ghi nhận 30 ha trong năm nay là khó khả thi. Bên cạnh đó, các thủ tục chuyển nhượng phải mất ít nhất 3 - 6 tháng. Đơn vị này cũng nhận thấy những lo ngại của các nhà đầu tư có thể trì hoãn hoạt động tích lũy quỹ đất do triển vọng ảm đảm của kinh tế toàn cầu.

Trong dài hạn, công ty có kế hoạch liên doanh với một đối tác, quỹ đầu tư bất động sản đang quan tâm ở khu vực này như Kappel Land, Mapple Tree… hoặc tiếp tục bán sỉ với quy mô tối thiếu 30 ha như hiện tại. 

Ngoài ra, Kinh Bắc còn đang phát triển các dự án với chiến lược trung hạn và dài hạn, như KCN Quang Châu mở rộng (Bắc Giang), KCN Tràng Duệ 3 (Hải Phòng) hay các Cụm công nghiệp (CCN) tại Long An như CCN Tân Lập, CCN Phước Vĩnh Đông 1, 2, 4,...

Vinatex - Tân Tạo muốn trở thành cổ đông lớn của Kinh Bắc

Mới đây, CTCP Đầu tư Vinatex – Tân Tạo thông báo đã đăng ký mua 5 triệu cổ phiếu KBC của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc theo phương thức khớp lệnh hoặc thỏa thuận. Thời gian giao dịch dự kiến từ ngày 10/10 đến ngày 8/11.

Nếu giao dịch thành công, tỷ lệ sở hữu cổ phiếu KBC của Vinatex – Tân Tạo tăng từ 4,46% (tương ứng với 34,25 triệu cổ phiếu) lên 5,11% vốn điều lệ (tương ứng với 39,25 triệu cổ phiếu). Như vậy, Vinatex – Tân Tạo sẽ trở thành cổ đông lớn của Kinh Bắc.

Trước đó, giai đoạn 17/6 – 15/7, Vinatex – Tân Tạo đã mua 5 triệu cổ phiếu KBC và nhận cổ phiếu thưởng theo tỉ lệ 3:1 (khoảng 8,2 triệu cổ phiếu), theo đó, số lượng cố phiếu đang nắm giữ của Vinatex – Tân Tạo tăng từ 20,99 triệu cố phiếu (3,65%) lên 34,25 triệu cổ phiếu (4,46%).

Liên quan đến tình hình giao dịch cổ phiếu của Kinh Bắc, tháng 9 vừa qua, CTCP Tư vấn và Đầu tư Kinh Bắc mua 1,5 triệu cổ phiếu KBC, tăng số lượng sở hữu cổ phiếu từ 60,8 triệu cổ phiếu (tương ứng tỷ lệ 7,91%) lên 62,3 triệu cổ phiếu (tương ứng tỷ lệ 8,11%).

Về mối liên quan, ông Đặng Thành Tâm hiện đang là Tổng Giám đốc của Vinatex - Tân Tạo kiêm Chủ tịch HĐQT Kinh Bắc, nắm giữ 113,66 triệu cổ phiếu KBC (14,81%). Còn bà Đặng Nguyễn Quỳnh Anh, Chủ tịch HĐQT Vinatex - Tân Tạo, là con gái của ông Đặng Thành Tâm, đồng thời là Thành viên HĐQT Kinh Bắc, nắm giữ 13,3 triệu cổ phiếu (1,74%).