Lâm Đồng: Những quy định mới để quản lý tình trạng phân lô, bán nền núp bóng chiêu "hiến đất" làm đường

Tại Lâm Đồng đang có nhiều dự án trên "giấy" được chào bán tràn lan, trong khi chưa hoàn thiện các vấn đề pháp lý.

Tách bạch vai trò và trách nhiệm của các cơ quan quản lý

Theo thông tin từ Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) tỉnh Lâm Đồng, bắt đầu từ ngày 12/11, tất cả các Văn phòng đăng ký đất đai các huyện, thành phố trong tỉnh đồng loạt áp dụng Quyết định số 40/2021/QĐ-UBND do Chủ tịch UBND tỉnh Trần Văn Hiệp ký ngày 1/11/2021, để giải quyết việc “hiến đất” (tặng, cho) mở đường, tách thửa, hợp thửa đất bị ngưng trệ trong mấy tháng qua. (Quyết định 40)

Quyết định số 40 là văn bản chỉ đạo thống nhất đối với các đơn vị quản lý đất đai trên địa bàn toàn tỉnh; tách bạch vai trò, trách nhiệm của Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) và UBND cấp huyện.

Về vấn đề hiến đất mở đường, ông Nguyễn Sỹ Phú (Phòng Quản lý đất đai, Sở TN&MT Lâm Đồng) cho biết: “Hiện nay, Sở TN&MT chỉ giải quyết vấn đề tách thửa, hợp thửa đất, còn vấn đề mở đường giao thông thuộc thẩm quyền của UBND các huyện, thành phố; muốn đấu nối vào đường cấp huyện, cấp tỉnh phải liên hệ cơ quan chuyên môn là Sở Giao thông vận tải”.

Theo đó, quá trình để người dân hiến đất sẽ được UBND cấp huyện phải ra quyết định thu hồi đất người dân muốn “hiến” đất để mở đường và giao cho chính quyền cấp xã quản lý.

Trường hợp hình thành đường giao thông mới mà đã có trong quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt hoặc thuộc trường hợp tại điểm b khoản 2 Điều 3 (Quyết định 40) thì người sử dụng đất chủ động đề nghị tự bỏ kinh phí đầu tư hạ tầng theo quy hoạch, tự nguyện trả lại đất thì được UBND cấp xã thống nhất triển khai đầu tư và thực hiện thủ tục đất đai theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai năm 2013; sau đó mới thực hiện các thủ tục tách thửa, hợp thửa theo Quyết định 40.

Bên cạnh đó, đối với các hồ sơ tách thửa, hợp thửa hợp lệ đã tiếp nhận trên hệ thống phần mềm tại VPĐKĐĐ tỉnh và Chi nhánh VPĐKĐĐ các huyện, thành phố thì tiếp tục thực hiện theo Quyết định số 04/2021/QĐ-UBND ngày 19/1/2021 của UBND tỉnh Lâm Đồng.

Trước đó, tỉnh Lâm Đồng đã ra 3 quyết định liên quan đến việc tách thửa, hợp thửa, hiến đất làm đường giao thông.

Cụ thể, năm 2008 tỉnh Lâm Đồng có Quyết định số 08/2008/QĐ-UBND (Quyết định 08/2008) do Chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng Huỳnh Đức Hòa ký quyết định. Đến tháng 4/2015 có Quyết định số 33/2015/QĐ-UBND (Quyết định 33/2015) về quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh do ông Đoàn Văn Việt – Chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng ký.

Ngày 19/1/2021 tỉnh Lâm Đồng ra Quyết định số 04/2021/QĐ-UBND (Quyết định 04/2021) thay Quyết định 33/2021, nhưng từ tháng 6/2021 phải tạm ngưng thực hiện vì theo Sở TN&MT Lâm Đồng, qua thống kê hồ sơ nhận trên hệ thống trước ngày 6/4, có rất nhiều hồ sơ tách thửa, hợp thửa đất mà về kích thước đường giao thông mở mới chưa đúng theo hướng dẫn của Sở Xây dựng tại văn bản số 491, nhưng đã được UBND cấp huyện cho phép mở đường theo tinh thần Quyết định 04/2021 nói trên.

Những điểm mới trong quản lý tách thửa, hợp thửa đất tại Lâm Đồng

Tại Quyết định số 40/2021/QĐ-UBND, điều kiện để được tách thửa, hợp thửa đất hình thành đường giao thông phải đảm bảo các điều kiện:

Nếu thửa đất nhỏ hơn 5ha thì lập bản vẽ tổng mặt bằng tỉ lệ 1/500, được UBND cấp huyện ký duyệt bản vẽ kèm theo văn bản thống nhất. Trong đó thể hiện các quy chuẩn quy định liên quan đến hạ tầng kỹ thuật đường giao thông thuộc bản vẽ gồm: Sự tương đồng về chiều rộng của đường giao thông đấu nối, chiều rộng đường giao thông nội khu; chiều rộng đường đấu nối và đường nội khu trong bản vẽ lớn hơn 7m (bao gồm lòng đường, lề đường, mương thoát nước).

Đối với thửa đất hoặc khu đất đề nghị tách thửa, hợp thửa mà có diện tích từ 5ha trở lên sau khi đã trừ diện tích làm đường giao thông thì phải dành ít nhất 5% diện tích của thửa đất hoặc khu đất để làm hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích công cộng.

Đối với thửa đất nhỏ lớn hơn 5ha thì lập quy hoạch chi tiết xây dựng trình phê duyệt theo quy định để triển khai thực hiện.

UBND tỉnh Lâm Đồng cũng quy định rõ diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp. Theo đó, diện tích tối thiểu tách thửa là 500m2 tại khu vực đô thị; 1.000m2 tại khu vực nông thôn. Trường hợp tiếp giáp với đường giao thông thì ngoài diện tích tối thiểu tách thửa theo quy định tại khoản này gồm cả diện tích thuộc hành lang bảo vệ công trình công cộng (nếu có) thì còn phải đảm bảo có kích thước cạnh tiếp giáp đường lớn hơn 10m.

Diện tích tối thiểu để được tách thửa đất ở đô thị và nông thôn

Theo quy định, thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu theo từng trường hợp:

Đối với thửa đất thuộc quy hoạch sử dụng đất là đất ở đô thị: Nhà phố diện tích trên 40m2, có kích thước cạnh tiếp giáp đường đối với đường đã có tên hoặc đường hẻm có lộ giới trên 10m (đường chính) hoặc các đường, đường hẻm còn lại (đường hẻm) trên 4m.

Nhà liền kề có sân vườn diện tích trên 72m2 và có kích thước cạnh tiếp giáp đường hơn 4,5m đối với đường chính. Tại các đường hẻm diện tích hơn 64m2 và kích thước cạnh tiếp giáp đường hơn 4m.

Nhà biệt lập diện tích hơn 250m2 và có kích thước cạnh tiếp giáp đường hơn 10m đối với đường chính. Tại các đường hẻm diện tích hơn 200m2 và kích thước cạnh tiếp giáp đường hơn 10m.

Biệt thự diện tích hơn 400m2 và có kích thước cạnh tiếp giáp đường hơn 12m đối với đường chính. Tại các đường hẻm diện tích hơn 250m2 và kích thước cạnh tiếp giáp đường hơn 10m.

Riêng các vị trí, khu vực đã có quy định về lộ giới và các chỉ tiêu chủ yếu về quản lý quy hoạch, xây dựng đối với nhà ở, công trình riêng lẻ đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì diện tích tách thửa thực hiện theo các quy định đó. Trường hợp thửa đất ở tại đô thị tiếp giáp với đường giao thông chưa có quy định các dạng kiến trúc nhà ở thì thửa đất sau khi tách phải có cạnh tiếp giáp đường. Đồng thời, diện tích và kích thước tối thiểu theo quy định.

Đối với thửa đất thuộc quy hoạch sử dụng đất là đất ở nông thôn: Trường hợp có quy định dạng kiến trúc nhà ở theo quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch chung xây dựng nông thôn mới đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì diện tích tách thửa theo quy định dạng kiến trúc của quy hoạch đó. Trường hợp chưa có quy định dạng kiến trúc nhà ở thì diện tích tách thửa tối thiểu hơn 72m2 và kích thước cạnh tiếp giáp đường hơn 4,5m.

Đối với thửa đất thuộc quy hoạch sử dụng đất là đất nông nghiệp: Diện tích tối thiểu tách thửa là 500m2 tại khu vực đô thị, 1.000m2 tại khu vực nông thôn. Thửa đất thuộc quy hoạch đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp khác thì thực hiện tách thửa như đối với đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác. Trường hợp thửa đất ở tiếp giáp với nhiều đường giao thông có quy định các dạng kiến trúc nhà ở khác nhau thì thửa đất tách ra tiếp giáp nhiều đường giao thông phải có kích thước cạnh tiếp giáp các đường sau khi trừ khoảng lùi xây dựng và diện tích tối thiểu theo quy định đối với đường có dạng nhà ở có diện tích lớn nhất.

Đối với hồ sơ tách/hợp thửa hợp lệ đã tiếp nhận trên hệ thống phần mềm tại Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai các huyện, thành phố trước ngày quyết định này có hiệu lực thì tiếp tục thực hiện theo Quyết định số 04 (ngày 19/01/2021).

Cảnh báo rủi ro từ những “dự án” được vẽ trên giấy

Từ cuối năm 2020 đến nay, nhiều cá nhân, tổ chức đã lợi dụng các kẻ hở tại các quyết định về việc quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng để san lấp đồi núi, đất nông nghiệp hình thành nên các dự án “khủng” thu lời.

Điển hình như dự án The Tropcana Graden Lâm Đồng (xã B’Lá, huyện Bảo Lâm) có quy mô 29.000 m2, cung cấp ra thị trường 93 lô đất nhà vườn. Dự án này do Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Hải Phát (Hải Phát Land) công ty thành viên thuộc Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest) làm đơn vị phát triển và phân phối.

Hay dự án La Nature tọa lạc trên mặt tiền của đường Lý Thái Tổ nối dài, Đamb’ri, thành phố Bảo Lộc, chủ đầu tư dự án là Công ty CP Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á, hiện nay dự án đang được nhiều sàn phân phối như: HT Land, Danhkhoireal… Dự án được xây dựng trên quả đồi 7,7ha với giá bán chỉ từ 740 triệu/nền.

Bên cạnh đó còn rất nhiều dự án khác được gắn tên nước ngoài “sang trọng” như: Thanh Niên Riverside Hills, Bảo Lộc Park Hill, Happy Valley Bảo Lộc, Đam B’ri Village Bảo Lộc, Pine Valley Bảo Lộc, Khu nghỉ dưỡng Aurora City,… Những dự án này đang được quảng cáo tràn lan trên các trang mạng xã hội.

Nhiều dự án vốn là các đồi chè, cà phê, những khu đất nông nghiệp đã được các chủ đất "phù phép" từ việc hiến đất cho nhà nước để làm đường, phục vụ sản xuất nông nghiệp, nhưng điều kỳ lạ là sau việc cá nhân, tổ chức hiến đất làm đường là một loạt dự án ra đời, băm nát quy hoạch của địa phương. Sau đó các cá nhân, tổ chức “vẽ” thành dự án trên giấy và gắn "mác" tên thương mại sang trọng, mỹ miều để bán thu lợi nhuận "khủng". Có thể nói, những dự án này chính là “dự án ma” bởi đều có điểm chung là chưa đủ điều kiện pháp lý, khách hàng mua những dự án này có nguy cơ gặp nhiều rủi ro.