“Loạn giá” thị trường căn hộ chung cư

Thị trường chung cư tại 2 thành phố lớn liên tục tăng giá

Thị trường BĐS tại Hà Nội và TP.HCM vẫn là khu vực ghi nhận được mức độ quan tâm, cũng như lượng tin đăng cao. Giá bất động sản tại 2 thành phố này vẫn trong trạng thái tăng, đặc biệt phân khúc chung cư. Việc tăng giá liên tục đã khiến các căn hộ bình quân tăng lên nhanh chóng, tạo ra áp lực rất lớn cho những người có nhu cầu mua nhà thật.

Cụ thể, trong 8 tháng đầu năm 2022, nhu cầu tìm kiếm căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đều tăng so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, lượt tìm mua chung cư Hà Nội và TP.HCM tăng lần lượt 9% và 4%. Lượt tìm thuê chung cư tại 2 thành phố này còn tăng mạnh hơn, lần lượt là 25% và 48%.

Thu hút lượng quan tâm lớn, loại hình chung cư có mặt bằng giá rao bán gia tăng trong 8 tháng qua. Các phân khúc căn hộ tại Hà Nội có giá rao bán tăng từ 15% đến 15,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá rao bán chung cư bình dân, trung cấp và cao cấp ở TP.HCM cũng tăng lần lượt là 3%, 5,5% và 8%.

Trên thị trường chung cư Hà Nội, căn hộ trung cấp (30 - 50 triệu đồng/m2) có giá rao bán tăng cao nhất (15,5%). Đây là phân khúc thu hút lượng quan tâm lớn nhất và tăng mạnh nhất (10%), lượng tin đăng cũng tăng 11%.

Còn ở TP.HCM, căn hộ cao cấp (55 triệu đồng/m2) đứng đầu về tốc độ tăng giá rao bán, mức độ quan tâm và cả số lượng tin đăng. Cụ thể, giá rao bán chung cư cao cấp TP.HCM tăng 8%, lượt tìm mua tăng 16% và lượng tin đăng tăng đến 25%.

Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định những năm qua, nền giá chung cư TP.HCM cao hơn đáng kể so với Hà Nội. Nhưng đến hiện tại, mức giá điều chỉnh gần như ngang nhau song lại diễn ra trên 2 nền giá khác nhau thì tỷ lệ % thay đổi tất yếu sẽ chênh lệch. Đồng thời, trong vài năm trở lại đây, đất nền ở các vùng ven Hà Nội đã trải qua các cơn “sốt”, qua đó đẩy giá mặt bằng chung của các phân khúc khác như chung cư lên cao.

“Loạn giá” tại thị trường chuyển nhượng căn hộ

Không giống thị trường sơ cấp thường có mức giá chung do chủ đầu tư công bố, thị trường chuyển nhượng căn hộ với “trăm người bán, vạn người mua” nhiều khi khá loạn giá. Loạn giá trên thị trường thứ cấp là thực trạng phổ biến ở nhiều phân khúc, loại hình bất động sản.

Trên thực tế, thị trường loạn giá nhất còn là khi thị trường sốt nóng, lúc đó một sản phẩm bất động sản được nhiều môi giới chào bán với đủ mức chênh khác nhau.

Anh Hưng nhân viên văn phòng cho biết, trong một lần tìm mua căn hộ tại Royal City (quận Thanh Xuân), anh đã rất ngạc nhiên khi cùng một căn hộ nhưng các môi giới lại chào giá khác nhau. Môi giới đầu tiên báo giá 4,8 tỷ đồng cho căn 2 ngủ 2 vệ sinh tại tòa R5. Ngày hôm sau, cũng cùng căn đó, khi gửi thông tin hình ảnh qua zalo, một môi giới khác báo giá 5,1 tỷ đồng. Cả hai môi giới đều khẳng định mình được chủ nhà gửi bán và đó là mức giá hợp lý.

Hiểu đây là chiêu trò kê chênh giá của môi giới nhưng điều khiến anh Hưng phân vân lúc đó là liệu mức giá mà cả 2 môi giới báo đã phải là giá chủ nhà đưa ra chưa hay đều đã bị “biến hóa” đẩy cao lên. Là người mua ở thực, anh mong muốn được tiếp cận giá bán đúng và phù hợp nhất với tính chất sản phẩm dự án và với khu vực.

Sau đó anh Hưng tìm và tham gia nhóm riêng của cư dân, anh phát hiện ra căn hộ mình đã tìm hiểu được chính chủ chào bán với giá 4.5 tỷ đồng thu về. Mừng rỡ vì gặp được chính chủ, anh Hưng mới biết chủ nhà sau khi rao bán căn hộ lên nhóm cư dân thì nhiều môi giới chủ động hỏi nguồn và nhận bán giúp. Hai bên thỏa thuận là phía chủ sẽ thu về 4.5 tỷ, hoa hồng môi giới tự kê lên để hưởng. Nhưng chủ nhà không ngờ môi giới lại kê cao như thế, anh ấy nghĩ môi giới kê lên cùng lắm là 50 -60 triệu để hưởng phí môi giới, chứ không ngờ đẩy lên hàng trăm triệu.

Nhìn nhận về hiện tượng môi giới kê chênh giá trên thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết vì lợi nhuận, không ít môi giới bất động sản tìm cách kê chênh giá trị sản phẩm lên cao so với giá trị thực để hưởng mức hoa hồng lớn.

Tình trạng này này xuất hiện không mang lại lợi ích nào cho người mua, mà chỉ tạo ra sự hỗn loạn cho thị trường và thông tin trở nên "bát nháo". Tức là trên thị trường có nhiều giá bán như giá trần, giá làm hàng, giá chênh… từ đó tạo ra một thị trường không chuyên nghiệp, minh bạch.

Đây là hành động đáng lên án, khiến việc bán nhà của nhiều người chủ trở nên khó khăn, người mua cũng không mua được sản phẩm giá tốt và thị trường nhiễu loạn thông tin, thiếu minh bạch.

Tuy nhiên, đây không phải là bức tranh chung của nghề môi giới. Thực tế, rất nhiều môi giới có tâm, có trình độ, tư vấn giúp người mua tìm được sản phẩm giá tốt, tránh khỏi các bẫy về giá, về pháp lý. Họ đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thanh khoản thị trường và giúp người mua tiết kiệm được thời gian, tiền bạc trong việc tìm kiếm sản phẩm phù hợp.

Để hiện tượng này không tiếp tục diễn ra, các chuyên gia bất động sản cho rằng, cần tính minh bạch trong giá bán các căn hộ trên thị trường. Đặc biệt là nhà nước, các cơ quan quản lý sớm cần xây dựng, ban hành chỉ số giá để cho các nhà đầu tư, khách hàng có cơ sở để so sánh, đối chiếu trong trường hợp mua bán hàng hoá trên thị trường, tránh rủi ro lớn nhất đến với người mua.   

Nhiều chuyên gia đưa ra lời khuyên, người mua cần phải tự trang bị kiến thức để biết cách thẩm định giá bằng cách tự khảo sát giá bất động sản thông qua việc so sánh với các bất động sản tương đồng ở cùng và khác khu vực. Ngoài ra, người mua nên dựa trên giá trị đất theo cung đường, tuyến phố trong bảng giá đất quy định của thành phố và tham khảo ý kiến của các nhà đầu tư, môi giới chuyên nghiệp trong lĩnh vực này, để từ đó có các quyết định chuẩn xác trong việc mua bán bất động sản.

Chia sẻ về lý do thời gian qua căn hộ chung cư cũ sôi động cả về mức quan tâm và giá cả, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cao cấp của Savills Hà Nội cho biết, mọi người chấp nhận mua căn hộ đã qua sử dụng ngoài yếu tố giá hợp lý còn từ yếu tố họ có thể sử dụng được ngay hoặc họ kỳ vọng trong thời gian tới có sự tăng giá, trong khi các sản phẩm đầu tư khác không thực sự hấp dẫn bằng.

Tuy nhiên, khi mua căn hộ đã qua sử dụng cần hết sức lưu ý về thời gian đã sử dụng. Nếu ở mức độ trong vòng khoảng 5 năm thì đầu tư căn hộ vẫn còn có những cơ hội. Còn nếu 10 năm, nhà đầu tư cần chú ý đến việc đầu tư ban đầu của tòa nhà đó có tốt hay không? Và nếu trên 10 năm, giá chung cư gần như ở mức chững.