Luật mới về bất động sản: “Lấy người dân làm trọng tâm”, bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà

Lấy người dân làm trọng tâm

Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, bổ sung, cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và minh bạch hơn, được đánh giá sẽ tác động đến người mua nhà theo hướng bảo vệ, tăng cường quyền và lợi ích của họ trong “sân chơi” bất động sản hoàn toàn mới…

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định với Luật Đất đai 2024, các quy định đã “lấy người dân làm trọng tâm”, bảo vệ lợi ích tối đa cho người mua nhà.  Trong đó, về quy định bảng giá đất mới, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường, tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng được đẩy nhanh và người dân được hưởng lợi khi bị thu hồi đất.

Đồng thời, hạn chế động lực đầu cơ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững khi chi phí chuyển nhượng, thuế... tăng cao. Phương pháp định giá đất cụ thể, minh bạch cũng giúp các dự án triển khai thông suốt, tháo gỡ vướng mắc cho những dự án bị tạm dừng, thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, tạo điều kiện cho chủ đầu tư cân đối chi phí vốn và hạ giá bán nhà. Qua đó, hỗ trợ nhu cầu mua nhà của người dân.

Ở một chia sẻ mới đây, Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, trước thực trạng các khu nhà tái định cư được xây dựng nhưng bị bỏ hoang (do không phù hợp với nhu cầu của người dân), Luật Đất đai 2024 đã quy định phải bố trí tái định cư xong mới được ra quyết định thu hồi đất.

Theo đó, khi hết thời hạn được gia hạn (không quá 24 tháng) mà chủ đầu tư dự án vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

"Quy định này sẽ chấm dứt hiện tượng doanh nghiệp đầu cơ, tích trữ các lô đất thương mại, dịch vụ ở vị trí đắc địa để chờ tăng giá hoặc chờ xin chuyển đổi mục đích sang kinh doanh nhà ở. Từ đó giúp tận dụng tối đa nguồn lực đất đai, góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản", ông Đính nhấn mạnh.

Đối với Luật Nhà ở 2024, ông Đính cho biết, luật đã được sửa đổi theo hướng mở rộng đối tượng được đầu tư nhà ở xã hội (gồm cả Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài) và cả đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Thông qua đó, phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, hỗ trợ người có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận các dự án nhà ở giá phù hợp và các chương trình vay vốn ưu đãi.

Còn theo các quy định mới của Luật Kinh doanh Bất động sản, môi trường kinh doanh bất động sản sẽ lành mạnh, minh bạch hơn, đúng với chủ trương của Chính phủ.

Ngoài ra, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản buộc phải thanh toán qua ngân hàng, dự án bất động sản phải công khai thông tin trước khi đưa vào kinh doanh.

Ông Đính cho rằng, các quy định này sẽ là nền để xây dựng và số hóa cơ sở dữ liệu các dự án để công bố công khai cho mọi thành viên thị trường, tránh tình trạng thông tin bất cân xứng, giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà.

Để hạn chế xảy ra các cơn "sốt" đất nền, gây ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường bất động sản, Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 đã cấm 105 thành phố, thị xã không được phân lô, bán nền. Với những khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định khu vực chủ đầu tư có thể phân lô tách thửa và chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở.

"Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản mới cũng như các Nghị định quy định chi tiết, Thông tư hướng dẫn được ban hành cơ bản khắc phục được những vướng mắc, hạn chế của các Luật trước đây. Mặc dù còn hơi sớm để đánh giá được tác động của 3 bộ luật này tới thị trường bất động sản, nhưng tôi tin rằng, khung pháp lý mới được hình thành trên cơ sở nhiều quy định mang tính đổi mới, tiến bộ, chắc chắn sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững hơn", ông Đính nói.

Chu kỳ mới của bất động sản đang đến

Cả 3 luật này có liên quan mật thiết, có hiệu lực thi hành cùng một thời điểm sẽ tác động hỗ trợ qua lại nhau. Các quy định mới của luật này sẽ tạo động lực cho nhà đầu tư, hoạt động kinh doanh BĐS. Theo các phân tích được đưa ra, 3 Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS cùng tháo gỡ được khó khăn về pháp lý cho nhiều dự án; thúc đẩy niềm tin nhà đầu tư và tiếp sức cho thị trường BĐS phục hồi vào cuối năm nay.

Ông Lê Hoàng Châu nhận định Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), thị trường sẽ tăng trưởng trở lại vào năm 2025 nếu được “tiếp sức” bằng việc Quốc hội cho phép áp dụng sớm đối với  ba luật này.

Trên lý thuyết, việc sửa đổi các luật nhằm khắc phục những vấn đề vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn, đồng thời đưa ra biện pháp quản lý chặt chẽ hơn, đảm bảo quyền lợi của người dân, doanh nghiệp. Do đó, nếu được áp dụng sớm, hứa hẹn đem lại lợi ích cho người dân lẫn doanh nghiệp.

“Chưa bao giờ cùng một lúc sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… Dù thực tế có độ trễ về mặt chính sách, song tất cả những luật sửa đổi nêu trên, kỳ vọng trở thành “trợ lực” hỗ trợ thị trường bất động sản ngày càng tốt lên”, ông Châu bày tỏ.

Vị Chủ tịch HoREA nhận định đã có những tín hiệu rõ ràng cho thấy thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất từ trước đến nay. Dự báo, thị trường bắt đầu phục hồi từ cuối năm 2024, tăng trưởng trở lại bình thường từ năm sau trở đi, do “độ trễ” của chính sách.

Cũng đưa ra bình luận, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, đánh giá những thay đổi liên quan đến các luật trong lĩnh vực nhà ở, bất động sản mới được Quốc hội thông qua là bước tiến lớn về chính sách. Đây là một trong những khung pháp lý quan trọng với nhiều quy định tác động tốt đến thị trường, chủ đầu tư và khách hàng. Trong các luật có những điểm mới được cho là phù hợp thực tiễn, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của pháp luật.