Nhà đầu tư “quay lưng”, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khó phục hồi vào cuối năm?

Niềm tin chưa trở lại

Theo thống kê của DKRA, trong quý 2/2024, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng condotel cả nước không có dự án mới nào, tiếp tục là 45 dự án sơ cấp.

Nguồn cung 7,225 căn, tăng 51% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ (chiếm hơn 66%). Bên cạnh đó, nguồn cung mới cũng ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể với hơn 25 lần so với cùng kỳ, tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ tại 1 dự án ở Khánh Hòa.

Lượng tiêu thụ tăng đột biến so với cùng kỳ (tăng 6.8 lần), tuy nhiên giao dịch chỉ tập trung cục bộ tại 1 dự án mới mở bán trong quý. Trong khi đó, những dự án cũ hầu hết đều có tình hình bán hàng chậm hoặc đóng giỏ hàng không ghi nhận phát sinh giao dịch.

Thanh khoản thị trường vẫn còn khá thấp, giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án quy mô lớn với mức giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn.

Mặt bằng giá sơ cấp không biến động so với cùng kỳ năm 2023 và vẫn neo ở mức cao do chi phí đầu vào cao. Tuy nhiên, các chính sách nghiêng về hỗ trợ dòng tiền như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất,… tiếp tục được áp rộng rãi nhằm kích cầu thị trường.

Mặc dù thị trường ghi nhận sự tăng trưởng trong quý vừa qua, tuy nhiên sự tăng trưởng chỉ diễn ra cục bộ ở một số khu vực, không đại diện cho cả thị trường. Những vấn đề về pháp lý, hiệu quả khai thác, niềm tin của nhà đầu tư,…vẫn là những rào cản khiến thị trường chưa thể phục hồi trong ngắn hạn.

Đối với biệt thự nghỉ dưỡng, cả nước chỉ có 1 dự án mới, nâng tổng số lên 60 dự án sơ cấp. Nguồn cung sơ cấp giảm 5% so với cùng kỳ đạt 2,182 căn; bên cạnh đó nguồn cung mới cũng liên tục sụt giảm, chỉ chiếm khoảng 6% tổng nguồn cung cả nước.

Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ giảm 69% so với cùng kỳ, đạt 54 căn, thấp nhất trong 1 thập kỷ qua, phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án có mức giá bán dưới 10 tỷ đồng/căn, có pháp lý hoàn thiện và tiến độ thi công đảm bảo.

Trong khi đó, phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng không có dự án mới, nguồn cung sụt giảm, 97% nguồn cung sơ cấp đến từ hàng tồn kho của dự án cũ. Thị trường vẫn chưa thoát khỏi tình trạng ảm đạm dù ngành du lịch có nhiều khởi sắc.

Sức cầu chung thị trường giảm xấp xỉ 60% so với cùng kỳ, được 20 căn. Giao dịch tập trung ở nhóm sản phẩm có pháp lý hoàn thiện, tiến độ xây dựng ‑ảm bảo với mức giá bán dao động từ 8 - 10 tỷ đồng/căn.

Thị trường tiếp tục gặp nhiều khó khăn về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá khi niềm tin của nhà đầu tư cũng như động thái phục hồi của phân khúc này vẫn còn rất thấp.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng nhìn nhận, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã có những chuyển biến tích cực trong quý II so với quý I và năm 2023 nhưng chưa hoàn toàn thoát khó khăn. Trong 6 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận 3.114 sản phẩm mở bán mới, tỷ lệ tiêu thụ đạt 58% tương đương với 1.799 giao dịch. Tuy nhiên 94% lượng giao dịch đến từ 1 dự án căn hộ du lịch (condotel) được cấp sổ hồng. Nếu loại trừ dự án trên thì thanh khoản chung khá ảm đạm.

“Ngủ đông” còn kéo dài?

DKRA nhận định quý 3 nguồn cung condotel dự kiến giảm so với quý 2/2024, dao động khoảng 400 - 500 căn đưa ra thị trường, phân bổ chủ yếu tại Đà Nẵng, Khánh Hòa và Quảng Ninh.

Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng tương đương so với quý 2/2024, dao động khoảng 100 - 150 căn đưa ra thị trường, tập trung chủ yếu ở Hòa Bình.

Nguồn cung nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng không có nhiều biến động so với quý trước, khoảng 80 - 100 căn đưa ra thị trường. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở Kiên Giang.

Sức cầu chung thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm có thể kéo dài đến hết năm 2024 và chưa có dấu hiệu cho thấy sự phục hồi của phân khúc này trong ngắn hạn.

Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động mạnh về giá trong quý 3/2024. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho thuê,… tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong quý tiếp theo.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết thanh khoản bất động sản nghỉ dưỡng đang ở mức thấp nhất trong một thập kỷ qua. Lượng tiêu thụ giảm từ 60-69% so với cùng kỳ, phần lớn tập trung ở những dự án có mức giá bán dưới 10 tỷ đồng mỗi căn. Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục giảm lực cầu, khó có khả năng tăng giá ngắn hạn.

Theo ông Thắng, giá trị của bất động sản nghỉ dưỡng phụ thuộc vào khả năng khai thác thương mại. Những năm qua, du lịch trong nước có sự phục hồi nhưng thu hút khách quốc tế vẫn chưa tạo đột phá. Bên cạnh đó, việc phát triển ồ ạt, làm với mục đích bán cho nhà đầu tư thu lợi chứ chưa thực sự quan tâm đến yếu tố khai thác du lịch, nâng cao chất lượng quản lý vận hành khiến nhiều dự án nghỉ dưỡng dù sở hữu vị trí đẹp vẫn không thu hút được khách lưu trú, thăm quan và tiêu dùng.

"Vận hành dự án thiếu chỉn chu, thiếu tinh thần trách nhiệm của chủ đầu tư đối với khách hàng, rất dễ khiến nhiều người quay lưng với bất động sản nghỉ dưỡng", ông Thắng nói thêm.

Đồng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman&Wakefield Việt Nam, nhận định niềm tin của nhà đầu tư cũng như động thái phục hồi của phân khúc này vẫn còn rất thấp. Sức mua giảm mạnh, nguồn cung mới vắng bóng do vướng mắc pháp lý khiến dự án chưa thể triển khai, trong khi lượng hàng tồn kho toàn ở phân khúc giá cao. Bên cạnh đó, niềm tin của nhà đầu tư với sản phẩm này còn thấp, gây trở ngại đáng kể cho sự phục hồi thanh khoản nửa cuối năm.

"Chu kỳ ngủ đông của bất động sản nghỉ dưỡng khả năng còn kéo dài đến giữa năm 2025", bà Trang Bùi dự báo.