Lý giải nguyên nhân nhà trong ngõ tại Hà Nội liên tục tăng giá

Phục vụ nhu cầu ở thực và đầu tư

Nhà trong ngõ được đánh giá là loại hình có thanh khoản tốt kèm pháp lý đầy đủ, giá bán phải chăng. Đem lại lợi suất cao từ việc cho thuê trong bối cảnh nhu cầu thuê, mua nhà để ở tăng cao. Đặc biệt, khi nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ trong ngõ nhỏ cũng đang duy trì xu hướng tăng trong thời gian qua khi các doanh nghiệp vừa và nhỏ có kế hoạch bỏ bớt gánh nặng chi phí trước thực trạng doanh thu chủ yếu đến từ các sàn thương mại điện tử.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, giá các căn nhà ở riêng lẻ đang được giao dịch đã tăng từ 5% - 15% so với cuối năm ngoái. Dù việc tăng giá ở đây còn có nhiều dấu hiệu bất thường. Nhưng không thể phủ định, lượng lớn quan tâm và giao dịch là thật.

Thống kê của batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm và giao dịch loại hình nhà riêng tại Hà Nội dần cải thiện trong quý 1/2024. Đặc biệt, mức độ quan tâm cải thiện rõ rệt ở một số quận ngoại thành khi các quận trung tâm không còn nhiều lựa chọn.

Đáng chú ý, giá bán và mức độ quan tâm phân khúc này trong đầu năm 2024 tăng 2 - 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, nhà riêng tại quận Tây Hồ tăng giá mạnh nhất với 9%. Các quận khác như Đống Đa, Hà Đông, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai cũng tăng giá 4 - 8%.

Không chỉ phù hợp với nhu cầu đầu tư mà loại hình nhà trong ngõ còn phục vụ nhu cầu ở thực. Đây là nguyên nhân chính khiến giá loại hình này liên tục tăng cao trong thời gian qua.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khi nguồn cung căn hộ Hà Nội tiếp tục khan hiếm, giá bán sơ cấp căn hộ tiếp tục "neo" cao, các dự án chung cư mới mở bán đều có giá thuộc phân khúc cao cấp. Trong khi đó, tâm lý người mua cũng phần nào thay đổi, không còn chờ đợi giá giảm nữa khi “càng chờ, giá càng tăng”.

Thực tế, nguồn cung căn hộ thứ cấp có giá xung quanh 3 tỷ đồng chỉ có ở các quận, huyện xa trung tâm đang được săn đón và ngày càng khan hiếm thì một căn nhà riêng có giá trên dưới 4 tỷ đồng, với diện tích từ 30 - 40m2 trở thành lựa chọn hấp dẫn của nhiều gia đình có mong muốn an cư.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch VARS, thị trường bất động sản nhà ở riêng lẻ đang hình thành mặt bằng giá mới, khi nguồn cung tiếp tục chưa thích ứng kịp với nhu cầu của nhà đầu tư, cư dân - đặc biệt trong xu hướng đô thị hóa ngày càng rõ rệt như hiện nay. Vì vậy, giá nhà trong khu vực nội đô sẽ khó giảm, người dân có nhu cầu ở thực, nên cân nhắc tới việc xuống tiền mua nhà nếu tìm thấy sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, nghĩa là không vay quá nhiều.

“Qua theo dõi lịch sử tăng giá của thị trường cho thấy, giống như phân khúc căn hộ, giá nhà đất thổ cư Hà Nội cũng ghi nhận tình trạng tăng tương tự vào cuối năm 2021, đến giữa năm 2022, khi thị trường khó khăn, giá loại hình này có giảm nhưng không “thấm” gì so với mức tăng, đến nay lại tiếp tục tăng trở lại. Bởi đây là loại hình luôn duy trì mức độ quan tâm khá ổn định kể cả trong giai đoạn ảm đạm”, đại diện VARS nhấn mạnh.

Giá liệu có còn tăng tiếp?

Cũng theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, giá bán nhà riêng Hà Nội đã tăng từ 10-20% so với từ cuối năm ngoái. Cụ thể, nhà riêng quận Nam Từ Liêm có diện tích 30-40m2, ngõ nhỏ, ô tô không vào được thuộc các khu vực Mễ Trì, Mỹ Đình, Trung Văn, Phú Đô… giá bán đã tăng từ 2,8-4,4 tỷ đồng/căn lên mức 3,4-4,8 tỷ đồng/căn. Những căn diện tích 30-40m2, ô tô đỗ cửa, giá cũng tăng từ 4,8-5,5 tỷ đồng/căn lên mức 5,2-6,4 tỷ đồng/căn.

Khu vực quận Hà Đông với những căn ô tô đỗ cửa, diện tích 30-38m2, giá cũng tăng từ mức 4,8-5,5 tỷ đồng/căn lên mức 5,4-6,5 tỷ đồng/căn. Nhà riêng thuộc các khu vực La Khê, Phú Lãm, Dương Nội, Kiến Hưng, Yên Nghĩa, Hà Cầu với diện tích 30-40m2, ô tô không vào được, giá phổ biến từ mức 2-3 tỷ đồng/căn tăng lên 2,4-3,5 tỷ đồng/căn.

Nhà riêng Hà Nội quận Đống Đa thuộc các khu vực Khâm Thiên, Thái Hà, Thịnh Quang, Trung Tự, Kim Liên, Đê La Thành, Trung Tự với diện tích 25-40m2, trong các con ngõ nhỏ, ô tô không vào được đã tăng giá từ 3-4,8 tỷ đồng/căn lên mức 3,5-5,5 tỷ đồng/căn. Những căn nhà riêng ô tô cách cửa 10-20m thì ghi nhận giá tăng từ 6,2-6,8 tỷ đồng/căn lên mức 6,7-7,5 tỷ đồng/căn.

Giá bán nhà riêng quận Thanh Xuân thuộc các khu vực Khương Trung, Khương Đình, Triều Khúc, Nhân Chính, Kim Giang với những căn diện tích nhỏ, ngõ bé… giá cũng tăng từ mức 2,5-3,7 tỷ đồng/căn lên mức 3-4,5 tỷ đồng/căn. Những căn ô tô đỗ cửa hoặc cách đường ô tô đỗ 20m, giá cũn tăng 10-15%, chạm mốc 6,8-7,7 tỷ đồng/căn.

Tại quận Cầu Giấy khu vực Yên Hoà, Trung Hoà, Dịch Vọng, Quan Hoa, Nghĩa Đô, Nghĩa Tân, Mai Dịch, với những căn có diện tích 25-40m2, trong các con ngõ nhỏ, ô tô không vào được … giá cũng tăng từ 2,7-4,2 tỷ đồng/căn lên mức 3,2-4,6 tỷ đồng/căn.

Theo nhiều chuyên gia bất động sản đánh giá, các khu vực trung tâm Hà Nội thường đối diện với sự khan hiếm về quỹ đất và giá trị bất động sản cao ngất ngưởng, nhu cầu về nhà ở liền thổ đang tăng ở nhiều khu vực đặc trưng như trường học, bệnh viện, chợ, công viên, ngã tư… Do đó, việc giá nhà đất liền thổ tăng mạnh cũng là chuyện đương nhiên. Tuy nhiên, người mua cần cân nhắc đến các yếu tố pháp lý, tiềm năng của khu vực và phù hợp với mức tài chính của mình.