M&A bất động sản sẽ tiếp tục sôi động trong những tháng cuối năm 2024?

Nhiều “bom tấn” đã được kích nổ

Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn, doanh nghiệp phải đi tìm chiến lược mới. Công cuộc tái cấu trúc của nhiều doanh nghiệp đã mở ra “môi trường lý tưởng” cho các doanh nghiệp “săn” và thâu tóm những dự án có quy mô lớn. Theo dự báo, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực địa ốc sẽ sôi động trong năm 2024.

Báo cáo của KPMG chỉ ra, tính đến đầu cuối năm 2023, bất động sản là lĩnh vực đứng thứ hai về quy mô M&A, chiếm khoảng 23% trong tổng số 4,4 tỷ USD giao dịch toàn thị trường. Giá trị bình quân các thương vụ đạt mức kỷ lục trong 5 năm trở lại đây, gấp 300% so với năm 2022.

Gần nhất, trong tháng cuối cùng của năm 2023, UBND tỉnh Bình Dương thông qua quyết định cho phép Becamex IDC chuyển nhượng dự án khu đô thị Tân Thành, Bình Dương tại thành phố Thủ Dầu Một cho CapitaLand.

Dự án rộng 18,9ha, trong đó tổng diện tích xây dựng gần 593.000m2. Với tổng mức đầu tư 13.645 tỷ đồng, dự kiến cung cấp 462 căn biệt thự và khoảng 3.300 căn hộ. Quy mô dân số khoảng 12.000 người. Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 5.085 tỷ đồng.

Bên cạnh các thương vụ đình đám, hàng loạt thương vụ điển hình khác có thể kể đến như Gamuda Land chi 315,8 triệu USD mua lại dự án quy mô 3,68ha của Công ty Cổ phần Bất động sản Tâm Lực tại TP. Thủ Đức. Hay như Sky World Development Berhad mua 2.060m2 đất ở quận 8, TP.HCM từ Công ty Cổ phần Thuận Thành với giá 14,3 triệu USD; Capitaland mua một dự án gồm 4.000 căn hộ thuộc phía Tây Hà Nội.

Cùng chung xu hướng này, các doanh nghiệp trong nước như Kim Oanh cũng ký kết hợp tác với Tập đoàn Surbana Jurong (Singapore); Hưng Thịnh hợp tác với Marubeni là tập đoàn đa ngành Nhật Bản để thực hiện dự án trung tâm hành chính mới tại TP. Thủ Đức. Trong khi First Real Land mua 22% cổ phần vốn điều lệ của Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ Bạch Đằng, chủ sở hữu lô đất 6.879m2 ở Đà Nẵng có giá 8,2 triệu USD.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường lao dốc, nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước có tiềm lực mạnh vẫn không ngại chi tiền để thâu tóm quỹ đất. Tuy nhiên, lợi thế trong "cuộc chơi" M&A lĩnh vực địa ốc nghiêng hoàn toàn về khối ngoại.

Cushman & Wakefield dự báo một lượng vốn lớn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2024 - 2026. Các nhà đầu tư gốc Á từ Singapore, Malaysia... nhiều khả năng sẽ tiếp tục "chiếm sóng" trên thị trường.

Đáng chú ý, nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán với kết quả khá tích cực. Mục tiêu đầu tư của khối ngoại vẫn nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật cũng như có pháp lý hoàn chỉnh, nhiều tiềm năng phát triển.

Nhận định về xu hướng phát triển của ngành bất động sản trong năm 2024, Công ty Chứng khoán MBS cho rằng, các hoạt động tái cấu trúc nguồn vốn và M&A dự án bất động sản sẽ sôi động trong năm 2024. Đồng thời cho biết, để vượt qua khó khăn về tiếp cận vốn vay ngân hàng, một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã lên kế hoạch huy động vốn trên sàn.

"Đây cũng sẽ là xu hướng huy động vốn của các công ty bất động sản trong năm 2024 vì trong bối cảnh nợ xấu tăng mạnh, các ngân hàng sẽ thận trọng hơn trong quá trình cho vay bất động sản. Hơn nữa, sang năm 2024, triển vọng hồi phục của thị trường chứng khoán trở nên rõ nét với kỳ vọng các ngân hàng trung ương trên thế giới hạ lãi suất, phát hành cổ phiếu tiếp tục là phương thức huy động vốn chiến lược của một số doanh nghiệo", MBS nhận định.

Tiếp tục sôi động trong năm 2024

Cũng trong  báo cáo cập nhật mới đây, bộ phận phân tích Chứng khoán MB (MBS Research) cho rằng huy động vốn trên sàn sẽ là một trong những hoạt động nổi bật của các công ty bất động sản trong nửa cuối năm 2024 nhằm tái cấu trúc nợ vay, đáp ứng các nghĩa vụ tài chính về đất với Nhà nước và chi phí phát triển dự án tăng cao.

MBS Research cũng kỳ vọng hoạt động M&A các dự án bất động sản cũng sẽ là một phần quan trọng trong năm 2024 bởi sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn còn yếu và chưa tiếp cận được nguồn vốn, chi phí phát triển dự án sẽ ngày càng gia tăng. Do đó, việc bán dự án cho các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, năng lực phát triển dự án tốt là cần thiết để có thể duy trì hoạt động và phát triển.

Nhóm chuyên gia đánh giá khả năng cao Fed sẽ thông qua chính sách lãi suất vào tháng 11. Mặc dù lãi suất tại Mỹ có thể giữ ở mức cao trong một thời gian dài hơn dự kiến. Qua đó, các biến động lãi suất đã giảm đi rất nhiều và sẽ giúp bên mua dễ dàng hơn trong việc sắp xếp nguồn vốn để thực hiện thương vụ trong tương lai.

Về đối tượng của các thương vụ M&A, nhóm phân tích nhận định vẫn sẽ chỉ tập trung tại các dự án đã có tình trạng pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt và nhiều tiềm năng để phát triển dự án.

Bên cạnh những tín hiệu tích cực, MBS Research đánh giá vẫn còn nhiều thách thức mà các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt. Đơn cử như thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn trầm lắng, và dự báo sẽ còn trầm lắng trong thời gian dài do việc phát triển tràn lan trong thời gian vừa qua cũng như nhiều dự án không tiếp tục chi trả lợi nhuận, hiệu quả khai thác chỉ ở mức thấp và niềm tin của nhà đầu tư đã bị sói mòn.

Bên cạnh đó, áp lực về trái phiếu vẫn còn đáng lo ngại. Nhóm phân tích ước tính giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn (sau mua lại) trong quý II/2024 và cả năm 2024 lần lượt là 19.328 tỷ đồng (giảm 44,5% so với cùng kỳ) và 113.654 tỷ đồng (giảm 3,3% so với cùng kỳ).

Ngoài ra, khả năng tiếp cận vốn ngân hàng của doanh nghiệp vẫn còn khó khăn. Trong bối cảnh thị trường đóng băng, các chủ đầu tư không thế mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn tới mất khả năng trả nợ. Tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng tính đến cuối quý I/2024 tăng lên mức 2,5% (so với khoảng 2,2% hồi đầu năm).

Trong bối cảnh nợ xấu tăng, các ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân từ đó gây khó khăn trong việc tiếp cận vốn cho các doanh nghiệp bất động sản.