“Rào cản” khiến nhiều thương vụ M&A bất động sản vẫn bị “kìm chân”

Các thương vụ M&A vẫn diễn ra sôi động

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) từng nhận định, các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản sẽ hoàn tất bước thăm dò, khảo sát trong quý II/2023 và tiếp tục chuyển sang bước đàm phán, thương lượng trong quý III năm nay. Do đó, đến đầu quý IV năm nay, rất có thể thị trường sẽ chứng kiến một vài thương vụ thành công đầu tiên.

Theo Báo cáo tổng quan thị trường M&A bất động sản Đông Nam Á và Việt Nam do EY Parthenon công bố, trong 7 tháng đầu năm 2023, tổng giá trị các thương vụ M&A doanh nghiệp và tài sản trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng tại thị trường Việt Nam đã đạt khoảng 1,4 tỷ USD. Trong đó, M&A bất động sản chiếm 65%, với 24 thương vụ có tổng giá trị 874 triệu USD. Đặc biệt, 16 thương vụ trong số này thuộc về M&A các khu công nghiệp và nhà đầu tư nước ngoài chiếm tới 92% người mua, chủ yếu đến từ Đài Loan (Trung Quốc), Singapore và Hàn Quốc.

Đáng chú nhất có lẽ là thương vụ thương vụ ESR Group Limited - một trong những công ty quản lý tài sản lớn nhất châu Á - Thái Bình Dương, chi 450 triệu USD để tăng sở hữu tại Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW (BW Industrial). Đây được coi là thương vụ lớn nhất trên thị trường bất động sản và cũng là thương vụ tiêu biểu trong phân khúc bất động sản công nghiệp.

Hay như Frasers Property Vietnam hợp tác với Gelex Group để triển khai các khu công nghiệp tại miền Bắc với tổng mức đầu tư trong giai đoạn đầu khoảng 6.000 tỷ đồng (tương đương 250 triệu USD).

Đầu tháng 9/2023, Công ty Địa ốc First Real cũng chính thức công bố trở thành cổ đông lớn của Công ty cổ phần Thương mại – Dịch vụ Khách sạn Bạch Đằng (gọi tắt là Bạch Đằng Complex) với tỷ lệ sở hữu 22%. Theo đó, First Real đã hoàn tất nhận chuyển nhượng thỏa thuận gần 10 triệu cổ phiếu Bạch Đằng Complex với giá trị giao dịch 200 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, hồi đầu tháng 7, Keppel Corporation đã quyết định mua lại 65% cổ phần tại một công ty nắm giữ dự án bất động sản bán lẻ tại Hà Nội thông qua công ty VN Prime Vietnam (công ty con của Keppel Land). Khu bán lẻ này thuộc một dự án phức hợp đang trong quá trình xây dựng, dự kiến hoàn thành vào năm 2025. Theo ước tính của phía Keppel, thương vụ này có giá trị xấp xỉ 70 triệu USD và sẽ tùy chỉnh dựa vào đàm phán giữa hai bên.

Trước đó không lâu, nhóm Keppel cũng đã công bố mua lại 49% vốn tại hai dự án ở TP. Thủ Đức (TP.HCM), gồm Emeria 6ha và Clarita 5,8ha thuộc sở hữu của Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền.

Cũng trong quý III/2023, còn chứng kiến sự hợp tác giữa các chủ đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài khác, điển hình là việc hợp tác chiến lược của Tập đoàn Kim Oanh và Tập đoàn Surbana Jurong (Singapore) và khoản đầu tư từ Tập đoàn Marubeni (Nhật Bản) vào Tập đoàn Hưng Thịnh.

Có thể thấy, việc những thương vụ M&A diễn ra sôi động trong thời gian qua đã cho thấy sự quan tâm từ các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng tăng.

Theo VARS, hoạt động M&A vẫn duy trì được sự quan tâm. Một số chủ đầu tư thay vì nhu cầu chuyển nhượng toàn bộ dự án đã cố gắng theo đuổi bằng cách kêu gọi các nhà đầu tư cùng góp vốn thực hiện dự án.

Cần tháo gỡ “rào cản” cho các thương vụ M&A

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhà ở và bất động sản công nghiệp vẫn là hai phân khúc thu hút nhiều sự quan tâm và tìm kiếm của các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, vướng mắc về pháp lý là rào cản khiến các thương vụ bị “kìm chân”, khiến nhà đầu tư ngoại không có nhiều cơ hội chọn lựa, làm hoạt động M&A phát triển không tương xứng với tiềm năng.

“Thị trường địa ốc khó ghi nhận sự thay đổi đột biến nhưng sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào năm 2024. Chuỗi ngày khó khăn và những nỗ lực không ngừng của Chính phủ trong thời gian vừa qua đều nhằm phát triển thị trường theo hướng minh bạch và lành mạnh hơn. Đây sẽ là tiền đề quan trong để các hoạt động khác nói chung và hoạt động M&A có điều kiện thuận lợi để có thể đi đến các bước chốt cuối cùng”, chuyên gia VARS nhận định.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cũng vừa có văn bản góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong đó, có góp ý liên quan đến việc M&A bất động sản. Cụ thể, HoREA góp ý, cần bổ sung quy định cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư cũ để nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.

Theo HoREA, khoản 3 Điều 38 của Dự thảo về nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đã quy định sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng.

“Quy định trên đây rất được cộng đồng doanh nghiệp hoan nghênh, song rất cần cần bổ sung quy định cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư cũ để nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án”, HoREA nhấn mạnh.

HoREA cho rằng, việc kế thừa các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư cũ chưa được thể hiện tại khoản 3 Điều 39 Dự thảo Luật, bởi chỉ mới chỉ quy định một trường hợp là “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.

Như vậy, khoản 3 Điều 39 Dự thảo Luật chưa quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành.

Có thể thấy, mặc dù thị trường M&A diễn ra sôi động nhưng cơ bản các thương vụ vẫn chỉ dừng ở mức thương lượng, chưa đi đến bước cuối cùng, và vướng mắc về pháp lý chính là rào cản khiến các thương vụ bị “kìm chân”, đặc biệt là khiến nhà đầu tư ngoại không có nhiều cơ hội chọn lựa, làm hoạt động M&A phát triển không tương xứng với tiềm năng.