Mặt bằng bán lẻ chịu sức ép lớn, nhiều mặt phố vắng bóng khách thuê

Theo giới chuyên gia, do sự thay đổi hành vi tiêu dùng mà mô hình bán lẻ nhà phố tại TP HCM và Hà Nội đang trở nên ế ẩm, không có người thuê. Bên cạnh đó, các trung tâm thương mại hiện đại cũng “mọc lên” nhiều với mật độ dày đặc hơn, được vận hành chuyên nghiệp cũng là một trong những nguyên nhân khiến nhà phố cho thuê lép vế hơn.

Nhà phố ế ẩm, nhiều nơi treo biển cho thuê cửa hàng

Theo khảo sát, nhà mặt phố tại các tuyến phố đất vàng Hà Nội như: Kim Mã (Đống Đa), Xuân Thủy (Cầu Giấy), Hàng Da (Hoàn Kiếm)... dù luôn trong tình trạng đóng cửa, bỏ trống hàng loạt.

Dù đối diện với tình trạng trả mặt bằng nhưng thị trường giá thuê đối với phân khúc này không hề có xu hướng giảm. Cụ thể, tại quận Cầu Giấy Hà Nội, các căn nhà mặt phố có diện tích từ 55 - 80m2 đang có giá cho thuê dao động 60 - 80 triệu đồng/tháng. Tại quận Hoàn Kiếm, mức giá chào thuê cũng liên tục leo thang, dao động từ 90 - 130 triệu đồng/ tháng đối với những căn nhà có diện tích 80-110m2.

Còn tại thị trường TP HCM, những cái tên quen thuộc như phố Trần Phú (quận 5) nổi tiếng với tranh nghệ thuật; phố Lương Hữu Khánh (quận 1) chuyên về biển quảng cáo; phố Nguyễn Trãi, nơi từng là “thiên đường” của các shop thời trang với giá bán từ cao cấp đến bình dân.

Tại nhiều tuyến đường trung tâm như Nguyễn Thị Minh Khai (quận 1 và quận 3), Đường 3-2 (quận 10), Nguyễn Trãi (quận 5), Phan Xích Long (quận Phú Nhuận)... cũng lâm vào tình cảnh tương tự. Mặt bằng kinh doanh bị bỏ trống, nhà phố treo bảng “cho thuê” xuất hiện dày đặc, với hàng loạt số điện thoại được dán chi chít trên cửa kính, tường nhà.

Về giá cả, thị trường mặt bằng bán lẻ tại TP HCM có xu hướng giảm. Theo Dữ liệu thống kê của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra rằng, trong những tháng đầu năm 2025, khi nhu cầu thuê giảm sút, nhiều chủ nhà bắt đầu chấp nhận hạ giá.

Phần lớn mặt bằng thuộc phân khúc bình dân, ở khu vực ngoại thành giá thuê đã giảm từ 10-15% cho các hợp đồng ký mới, tỷ lệ này ở khu vực trung tâm thành phố thấp hơn từ 15-20% so với các hợp đồng đã ký trước đó.

Còn theo Savills Việt Nam, tỷ lệ mặt bằng trống tại các tuyến phố mua sắm lớn vẫn ở mức cao, chưa phục hồi như giai đoạn trước dịch.

Giá thuê trung bình hiện giảm 10-20% so với trước dịch, dù chủ nhà đã tung ra nhiều ưu đãi như giữ nguyên giá thuê dài hạn, giãn lịch thanh toán, giảm tiền đặt cọc… Thực trạng bỏ trống mặt bằng vẫn phổ biến, ngay cả tại các vị trí đắc địa và từng được xem là “điểm vàng” bán lẻ của thành phố.

Các nhà bán lẻ đang gặp khó khăn gì với mặt bằng cho thuê?

Một trong những nguyên nhân khiến thị trường bán lẻ gặp khó khăn vì sau đại dịch, người dân quen dần với trải nghiệm mua sắm trực tuyến tiện lợi, tiết kiệm thời gian và chi phí. Đây là xu hướng mang tính dài hạn và ảnh hưởng mạnh tới nhu cầu thuê mặt bằng truyền thống.

Bên cạnh đó, việc đảm bảo Phòng cháy chữa cháy thời gian gần đây cũng được quy định khắt khe hơn. Báo cáo thị trường gần đây của Savills cho thấy, nhà bán lẻ nhỏ đang gặp khó khăn trong việc đáp ứng các tiêu chuẩn mới của Luật Phòng cháy chữa cháy dẫn đến xu hướng chuyển dịch khỏi các nhà phố truyền thống để vào trung tâm thương mại hiện đại, nơi đã đáp ứng sẵn những yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, cung cấp môi trường kinh doanh an toàn, được quản lý chuyên nghiệp hơn.

Đề cập đến nội dung này, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội Hoàng Nguyệt Minh cho biết, tình trạng mặt bằng nhà phố Hà Nội vắng khách thuê là hệ quả của nhiều yếu tố, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bán lẻ đang tái cấu trúc mạnh mẽ. Bên cạnh đó, khách thuê hiện nay đang có xu hướng ưu tiên lựa chọn không gian hiện đại, hiệu quả hơn thay vì nhà phố hay khối đế bán lẻ truyền thống.

“Mặt bằng nhà phố hiện tại không đáp ứng được các tiêu chuẩn cần thiết như quy hoạch thương mại đồng nhất, khu vực mua sắm cao cấp hay tính pháp lý minh bạch. Ngoài ra, những rào cản về pháp lý khi xin giấy phép kinh doanh tại nhà phố cũng là lý do khiến các thương hiệu ngần ngại. Đơn cử, với khối F&B vốn từng chuộng mặt phố thì hiện nay đã chuyển hướng sang trung tâm thương mại nhằm tối ưu dòng tiền, hưởng chính sách thanh toán linh hoạt và được hỗ trợ truyền thông, quảng bá” - bà Hoàng Nguyệt Minh nhận định.

Nhận định về thị trường này, ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam đưa ra khuyến cáo, các chủ sở hữu bất động sản đặc biệt là nhóm nhà phố cho thuê cần có sự điều chỉnh để thích nghi trong bối cảnh mới. Việc đưa giá thuê về đúng với giá trị thực là cần thiết, thay vì cạnh tranh nhau đẩy giá cao, gây khó khăn cho các doanh nghiệp nhỏ và hộ kinh doanh có nhu cầu thuê mặt bằng. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng nên linh hoạt chuyển đổi mô hình kinh doanh, thay vì tiếp tục phụ thuộc vào phương thức truyền thống, nhằm tận dụng tối đa lợi thế của mặt bằng nhà phố trong bối cảnh mới.