Mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội tăng vượt trội, có thể “vượt mặt” TP HCM trong thời gian tới?

Giá chung cư Hà Nội tăng “vượt trội”

Theo dữ liệu từ CBRE Việt Nam, từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP. HCM đang có dấu hiệu đảo chiều rõ rệt. Nếu như trước đây TP. HCM luôn dẫn đầu về nguồn cung và giá cả thì trong 9 tháng đầu năm 2024, Thủ đô Hà Nội đã vươn lên, đặc biệt ở khía cạnh nguồn cung.

Cụ thể, trong quý III, Hà Nội ghi nhận hơn 8.200 sản phẩm căn hộ mở bán, trong khi TP. HCM chỉ có 127 sản phẩm – mức thấp nhất trong gần một thập kỷ qua.

Trước đây, thị trường TP. HCM nổi bật với mức độ hấp thụ căn hộ rất tốt, trong khi Hà Nội chỉ đạt khoảng 40-50% cách đây 5-6 năm. Tuy nhiên, hiện nay, tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội đã tăng lên 80-90%, phản ánh nhu cầu lớn và sự phát triển sôi động của thị trường.

Tại TP. HCM, mặc dù nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 120 sản phẩm, nhưng tổng mức hấp thụ trong giai đoạn này lại lên tới gần 2.000 sản phẩm, cho thấy tiềm năng bền vững.

Cách đây 3-5 năm trước, giá căn hộ tại TP. HCM cao hơn Hà Nội từ 15-20%. Đến nay, khoảng cách này đã thu hẹp chỉ còn 3-4% (tương đương 2 triệu đồng/m2) trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Đáng chú ý, tốc độ tăng giá tại Hà Nội vượt xa TP. HCM, với mức tăng 26% so với cùng kỳ năm trước, trong khi TP. HCM chỉ đạt 4-8%.

CBRE dự báo rằng, trong 1-2 quý tới, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội có thể vượt TP. HCM, khẳng định sự thay đổi vị thế giữa hai thị trường.

Theo Batdongsan.com.vn, trong  tháng 11, giá bán chung cư tại Hà Nội đạt 61 triệu đồng/m2, vượt TPHCM (55 triệu đồng/m2). "Lần đầu tiên sau gần 10 năm, thị trường chung cư Hà Nội bắt đầu vượt lên thị trường TPHCM. Thông thường, thị trường chung cư Hà Nội lúc nào cũng thấp hơn TPHCM khoảng 30%. Đến thời điểm tháng 5 năm nay, giá chung cư Hà Nội bất ngờ vượt lên và vượt lên rất nhanh, tăng hơn 20% so với TPHCM", ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn chia sẻ.

Ông Tuấn cho rằng, dòng tiền đang có dấu hiệu tìm kiếm cơ hội "chảy" vào Nam sau thời gian tập trung chủ yếu tại Hà Nội.

Theo dữ liệu, lượng người Hà Nội tìm kiếm bất động sản tại TPHCM vào tháng 11 đã tăng 7% so với tháng 1 năm nay. Ngược lại, lượng người TPHCM tìm kiếm bất động sản Hà Nội giảm 12% trong cùng giai đoạn. Khảo sát của đơn vị nghiên cứu thị trường trên cũng cho thấy 66% người Hà Nội được hỏi quan tâm đến bất động sản phía Nam.

Chờ giá chung cư Hà Nội giảm là không thể

Mặc dù khẳng định việc giá bất động sản Hà Nội nói chung và giá chung cư nói riêng tăng mạnh trong thời gian ngắn vừa qua là điều "bất bình thường", song theo ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, xu hướng tăng giá bất động sản là đương nhiên bởi nhiều nguyên nhân.

Nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn còn rất khan hiếm so với nhu cầu. Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, quý III/2024, cả nước có 22.400 sản phẩm được chào bán trên thị trường. Trong đó có 14.750 sản phẩm mở bán mới, giảm 25% so với quý trước nhưng cao hơn 60% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường đón nhận gần 40.000 sản phẩm mới được chào bán. Đây vẫn là một con số rất nhỏ so với gần 200.000 sản phẩm chào bán ra thị trường năm 2018.

Riêng phân khúc chung cư, có khoảng 10.000 căn hộ mở bán ra thị trường. Phần lớn nguồn cung tập trung tại các đại dự án ở Hà Nội. Lượng nguồn cung này vẫn còn thiếu hụt rất lớn so với nhu cầu của người dân, ông Chung nhận định.

Bất chấp nguồn cung cải thiện, mức giá chung cư vẫn neo cao được lý giải bởi hầu hết các phân khúc mở bán đều thuộc phân khúc trung và cao cấp. Các căn hộ mới chủ yếu có vị trí tại các khu đô thị chất lượng cao dẫn tới việc giá bán khó có thể ở mức thấp.

Ông Trần Quang Trung – Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng, việc nhiều người chờ đợi chung cư giảm giá sẽ không khả thi, bởi các yếu tố đầu vào của doanh nghiệp phát triển dự án như chi phí thuế đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng, đầu tư về thiết kế sản phẩm... đều đang đội lên không ít.

“Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, để sở hữu một vị trí đẹp, đặc biệt tại trung tâm, doanh nghiệp phải bỏ ra số tiền khổng lồ. Khi giá đất đã cao, chủ đầu tư lại làm một sản phẩm bình dân thì chắc chắn sẽ lỗ. Với những vị trí đẹp, đơn vị phát triển dự án cũng sẽ phải làm ra các sản phẩm xứng tầm với vị trí đó, như vậy không có giá rẻ. Mới đây, Bộ Xây dựng cũng đánh giá, giá nhà ở có thể tăng 15-20% khi áp dụng biểu khung giá theo luật mới, nhận định này hoàn toàn có cơ sở. Tôi cho rằng, thực tế có những dự án còn tăng hơn nhiều. Không phải ngẫu nhiên thị trường bất động sản Hà Nội tăng giá chóng mặt trong thời gian qua", ông Trung chia sẻ.