Mua dự án đất nền thế nào để an toàn?

Hồi chuông cảnh tỉnh từ vụ việc Alibaba

Mới đây, cơ quan cảnh sát điều tra đã khởi tố, bắt tạm giam Chủ tịch HĐQT Nguyễn Thái Luyện và Tổng giám đốc Nguyễn Thái Lĩnh của Công ty Địa ốc Alibaba về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Trong quá trình điều tra, cơ quan điều tra xác định Alibaba đã rao bán đất nền ở 29 dự án. Tính đến ngày 30/6, Địa ốc Alibaba đã ký hợp đồng bán đất nền cho khoảng 6.700 khách hàng, thu được hơn 2.500 tỷ đồng. Tuy nhiên, những dự án được rao bán đều không có thật. Vụ việc này khiến hàng trăm khách hàng tới các cơ quan điều tra để khai báo.

Một số chuyên gia trong ngành nhận định, thị trường đất nền tại TP HCM và các tỉnh lân cận đang lao đao vì "dư chấn" Alibaba. Ngoài ra, nguồn cung thị trường khan hiếm và khủng hoảng về pháp lý trên diện rộng cũng tác động mạnh mẽ tới tâm lý người mua. 

Không chỉ vụ việc Alibaba, nhiều dự án đất nền riêng lẻ khác từ khắp các tỉnh, thành lân cận TP HCM bị cơ quan quản lý "tuýt còi" vì chưa đủ điều kiện mở bán, chưa có tính pháp lý đầy đủ... xảy ra liên tiếp thời gian qua làm không ít nhà đầu tư "chùn tay". 

Tuy nhiên, theo nghiên cứu từ DKRA Việt Nam, với tình cảnh thị trường ngày càng khan hiếm và tương lai TP HCM sẽ không còn nguồn cung, đất nền vùng ven vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn. Nhà đầu tư sẽ phải tìm kiếm sản phẩm này từ các tỉnh lân cận TP HCM có cơ hội tăng giá cao như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu… Đặc biệt, uy tín của chủ đầu tư và đơn vị môi giới đã được khách hàng xếp lên hàng đầu khi cân nhắc đầu tư.

Phương thức lựa chọn sản phẩm 

Từ đầu năm nay, nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn có sự thay đổi, tỷ lệ giảm từ 45% xuống còn 40% khiến van tín dụng vào bất động sản hẹp hơn. Chưa kể, dự thảo Thông tư 34 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) còn đề xuất tăng hệ số rủi ro với  giá trị bất động sản. Cụ thể, hệ số rủi ro được áp dụng 50% đối với khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà có giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng. Hệ số rủi ro 150% đối với khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên. Hệ số này cao gấp 3 lần mức hiện hành.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Long An phân tích, khi dự án được đảm bảo cho vay tức là ngân hàng đã thẩm định kỹ lưỡng về nguồn gốc đất, tính pháp lý, quy hoạch và năng lực chủ đầu tư. Chưa kể, chủ đầu tư phải có lịch sử làm ăn uy tín, vay - trả đúng hạn mới được ngân hàng ưu tiên cho vay trong giai đoạn siết chặt tín dụng. Vì vậy, những dự án được ngân hàng cho vay sẽ an toàn với nhà đầu tư về tính pháp lý và khả năng sinh lời.Trả lời báo chí, ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, NHNN cho biết tín dụng bất động sản gồm 2 hình thức, một là cho vay trực tiếp các chủ đầu tư bất động sản, hai là cho vay tiêu dùng để mua bất động sản. Các ngân hàng kiểm soát rủi ro bằng cách lựa chọn dự án hiệu quả, chọn chủ đầu tư đủ năng lực mới xem xét cho vay.

Giới chuyên gia đồng tình về việc lựa chọn bất kỳ sản phẩm nào, bao gồm cả đất nền, nhà đầu tư cần quan tâm yếu tố pháp lý dự án. Nếu dự án được ngân hàng cho vay, đó như lời cam kết cho tính pháp lý và khả năng sinh lời của giá trị bất động sản trong bối cảnh room tín dụng bất động sản thấp, các ngân hàng phải thẩm định rất kỹ trước khi hợp tác với chủ đầu tư. 

Theo Lê Xuân/ Người đồng hành