Năm 2026 sẽ không còn nhà 5 tỷ đồng?

Theo dữ liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, tổng hợp dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn và số lượng giao dịch nhà ở giai đoạn 2016-2023 cho thấy phân khúc căn hộ bình dân (giá từ dưới 25 triệu đồng/m2) đã không còn xuất hiện từ năm 2021.

Trên thực tế, trong 3 tháng đầu năm, nguồn cung mới có mức giá thấp nhất là 49 triệu đồng/m2 ở Nhà Bè, một dự án ở Bình Chánh cũng có giá 50 triệu đồng/m2. Phần lớn dự án mở bán mới hoặc mở bán giai đoạn tiếp theo đều có giá cao chót vót 90 -120 triệu đồng ở quận 7 và TP Thủ Đức.

Người mua nhà tại TP.HCM muốn mua nhà vừa túi tiền, căn hộ giá dưới 2 tỉ đồng buộc phải chuyển sang mua các sản phẩm ở những khu vực lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai.

Số liệu từ CBRE cũng cho biết, tại TP.HCM quý 2/2024, phân khúc căn hộ bình dân có giá dưới 35 triệu đồng/m2. DKRA Group thông tin trong quý 2/2024, tại TP.HCM dự án căn hộ tầm trung có mức giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, nghiên cứu mới đây của Savills Việt Nam cho rằng, hiện nay căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là phân khúc bình dân tại TP.HCM, và nguồn cung căn hộ mới dưới 3 tỷ đồng đang ngày càng hạn chế tại thành phố, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2024.

Chuyên gia của Savills Việt Nam giả định người mua nhà tích lũy trong 10 năm, có thể được hỗ trợ bằng thế chấp hoặc vốn chủ sở hữu của người mua. Từ đó kết luận rằng một căn hộ 02  phòng ngủ có giá dưới 3 tỷ đồng/căn thì được coi là giá cả phải chăng.

Như vậy, với căn hộ 2 phòng ngủ, giả định diện tích 70m2, thì giá căn hộ bình dân khoảng 42 triệu đồng/m2. Mức giá mới này góp phần đưa giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại TP.HCM đạt 72 triệu đồng/m2 thông thủy.

Mặc dù, hiện tượng lệnh pha cung – cầu về nhà ở đã được cảnh báo suốt những năm gần đây như: Nguồn cung của thị trường lệch hẳn về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu vắng nhà ở giá bình dân; hiện tượng này vẫn thường được gọi là "kim tự tháp ngược" (nguồn cung sản phẩm càng cao cấp chiếm tỷ lệ càng lớn); trong khi nhu cầu thực tế của người dân là mô hình "kim tự tháp xuôi" (các sản phẩm giá bình dân, giải quyết nhu cầu thực luôn lớn hơn nhiều so với sản phẩm cao cấp, phù hợp với cơ cấu thu nhập của người dân trong xã hội). Thế nhưng, tình trạng này cho đến nay vẫn lún sâu mà chưa tìm được lối ra.

Với phân khúc nhà phố và biệt thự, bà Giang Huỳnh - Giám đốc Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam cho biết: “Trong một thành phố hơn 10 triệu dân, chỉ có 668 sản phẩm nhà liền thổ sơ cấp, 10 căn mới, 72 giao dịch trong quý 2. Thị trường cũng đi xuống tương tự như phân khúc căn hộ trong những năm gần đây do nhiều thách thức. Vì vậy, giá sơ cấp tiếp tục tăng lên cao hơn trong bối cảnh nguồn cung hạn chế. Mặc dù giảm vào năm 2024, nhưng hàng tồn kho của thị trường vẫn chiếm ưu thế với các sản phẩm giá cao”.

Dự kiến đến năm 2026, TP Hồ Chí Minh sẽ không còn các sản phẩm thấp tầng có giá dưới 5 tỷ VNĐ và chỉ có 10% nguồn cung sơ cấp có giá dưới 10 tỷ đồng. Trong khi đó, các sản phẩm với mức giá này lại chiếm đến 85% nguồn cung ở Bình Dương và 55% ở Đồng Nai.

Trong nửa cuối năm 2024, dự kiến sẽ có 883 căn nhà thấp tầng được tung ra thị trường, chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Những sản phẩm có giá trên 20 tỷ đồng sẽ chiếm đến 80% nguồn cung tương lai.

Đến năm 2026, nguồn cung tương lai dự kiến sẽ đạt 4.663 căn, chủ yếu tập trung ở các khu vực TP. Thủ Đức, Bình Chánh và Nhà Bè. Với quỹ đất khan hiếm và sự hỗ trợ từ cơ sở hạ tầng, giá nhà tại TPHCM đã tăng gấp ba lần trên thị trường sơ cấp và gấp đôi trên thị trường thứ cấp trong vòng 5 năm qua. Giá bán tăng đã đẩy những người mua nhà với mục đích ở thực sang các tỉnh lân cận để có nhiều sự lựa chọn phù hợp hơn.