Nắm bắt được chu kỳ thị trường BĐS, nhà đầu tư sẽ nắm được cơ hội

Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn duy trì sức hấp dẫn

Kết thúc tháng 11/2022, kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục giữ vị trí thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam với 2,76 tỷ USD, chiếm 13,1% tổng vốn đầu tư đăng ký. Ước cả năm 2022, tốc độ tăng trưởng GDP đạt khoảng 8%, vượt kế hoạch đề ra là 6-6,5%. Điều này cho thấy Việt Nam vẫn là một trong những thị trường tiềm năng để đầu tư trong khu vực.

Các chuyên gia nhận định nền kinh tế đã trở lại đúng hướng, thị trường mua bán, sáp nhập (M&A) bất động sản cũng quy tụ thêm các động lực phát triển trong suốt thời gian qua.

Công ty Cushman & Wakefield ước tính khối lượng giao dịch các thương vụ M&A đã chính thức công bố rộng rãi trong 3 quý của năm 2022 đạt hơn 1,5 tỷ USD. Đây cũng là mức giá trị giao dịch cao nhất trong 5 năm vừa qua và chủ yếu tâp trung vào phân khúc văn phòng, công nghiệp, nhà ở và khách sạn tại các thành phố trọng điểm như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Bình Dương và Đồng Nai.

Riêng về phân khúc nhà ở, vừa qua, Keppel Land cũng đã ký thỏa thuận mua 49% cổ phần trong 3 khu đất tại Hoài Đức (Hà Nội) của Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long với tổng giá trị khoảng 119 triệu USD để phát triển dự án nhà ở bao gồm 1.020 căn chung cư và 240 căn thấp tầng. Bên cạnh đó, Keppel Land cũng đã công bố việc thực hiện thương vụ thoái vốn trong dự án nhà ở có diện tích 30 ha tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Tương tự, Gamuda Land cũng cho biết đã tiến hành mua lại một khu đất phát triển tại thành phố mới Bình Dương với mức giá gần 54 triệu USD, có diện tích 5,6 ha. Hay Công ty kinh doanh căn hộ dịch vụ The Ascott Limited chia sẻ về việc đã chi 9,45 triệu USD để mua lại 90% số cổ phần trong dự án căn hộ dịch vụ Somerset Central TD Hai Phong City của Công ty cổ phần Đầu tư Thùy Dương nằm trên đường Lê Hồng Phong, thành phố Hải Phòng và sẽ nắm quyền kiểm soát sự phát triển của tòa nhà có 132 căn hộ dịch vụ này.

Ngoài ra, quỹ đầu tư Hoa Kỳ Warburg Pincus đã công bố việc rót khoản vốn đầu tư 250 triệu USD vào Novaland nhằm gia tăng quỹ đất và phát triển các dự án hiện hữu của Novaland tại các vị trí chiến lược, tận dụng cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện ở miền Nam. Hai quỹ đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài VinaCapital và Dragon Capital cũng thông báo việc đầu tư 103 triệu USD vào Hưng Thịnh Land...

Đặc biệt, thị trường cũng đã chứng kiến thương vụ “thay áo mới” của dự án Kenton Node từ Công ty Tài Nguyên chuyển nhượng cho Novaland và đổi tên thành Grand Sentosa với hơn 1.640 căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh...

Bà Trang Bùi nhận định thực tế này cho thấy, các nhà đầu tư tiếp tục có cái nhìn lạc quan về thị trường bất động sản Việt Nam. Phần lớn các giao dịch đã chốt đến từ những nhà đầu tư rất am hiểu về biến động rủi ro và nhu cầu thị trường với mục đích tìm kiếm tỷ lệ sinh lời tốt hoặc mở rộng danh mục đầu tư trong khu vực.

Nhiều thương vụ đã được đàm phán trong thời gian gián đoạn do đại dịch COVID-19 và đạt được thỏa thuận trong năm 2022, thúc đẩy số lượng các thương vụ từ đầu năm đến nay gia tăng.

Theo ông Peter Chi Lok Woo - Chủ tịch Công ty MAA Capital - doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực tư vấn tài chính và M&A nhận xét, mặc dù thị trường đang có những khó khăn nhưng nếu nhìn lại thì chính giai đoạn khó khăn của đại dịch COVID-19 hoạt động M&A bất động sản ở Việt Nam vẫn thể hiện sự tăng trưởng tốt.

Bước sang năm 2023, lạm phát và lãi suất tăng, suy thoái kinh tế lan rộng trên thế giới sẽ mang đến nhiều khó khăn và thách thức. Thị trường có dấu hiệu giảm tốc chung của giao dịch mua bán, sức mua yếu tại cả thị trường sơ cấp và thứ cấp do người mua bị hạn chế bởi dòng vốn tín dụng ngân hàng, giá bất động sản tăng cao.

Đây là những yếu tố khiến thị trường bất động sản chưa thể “ấm” lên nhưng bối cảnh đó cũng mở ra những cơ hội M&A, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản - ông Peter Chi Lok Woo nhận định.

Bất động sản bước vào chu kỳ mới

Bất động sản thường trải qua qua bốn giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới. Các giai đoạn có thể được mô tả gồm phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng và suy thoái.

Theo các chuyên gia, những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã có tăng trưởng sốt nóng và đang có dấu hiệu chậm lại. Nhưng cũng có thể nói rằng thị trường này đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Nhìn lại giai đoạn tương tự trong chu kỳ trước vào khoảng tháng 3/2008, trước áp lực tăng trưởng quá nóng của thị trường trong năm 2007 và sự ảnh hưởng của suy thoái kinh tế tài chính toàn cầu, các công cụ tài chính tiền tệ dường như không thể kiểm soát nổi khi sự gia tăng liên tục không ngừng của lãi suất cho vay, có lúc lên đến 25% và lạm phát đỉnh điểm ở mức 23%.

Khi đó, thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào chu kỳ suy thoái và vốn FDI đầu tư vào bất động sản cũng đóng băng. Dòng vốn này bắt đầu hồi phục trở lại từ cuối năm 2013, đầu năm 2014. Và kể từ đó, người mua đã được tiếp cận mức tín dụng hợp lý hơn, tỷ lệ lạm phát thấp và tốc độ tăng trưởng nền kinh tế Việt Nam trong số những nền kinh tế phát triển nhanh nhất tại khu vực ASEAN.

Bất động sản mang tính chu kỳ và mỗi chu kỳ đều có sóng. Nếu nắm bắt được chu kỳ thị trường, điều này sẽ giúp nhà đầu tư nắm bắt cơ hội. Giống như sự lặp đi lặp lại của các mùa, bất động sản sẽ dịch chuyển theo những biểu đồ mà nhà đầu tư có thể quan sát và dự đoán.

Tuy nhiên, chu kỳ bất động sản thường không ổn định và chịu ảnh hưởng bởi kinh tế vĩ mô trong nước và thế giới. Chính vì vậy, thị trường bất động sản chuyển động theo tốc độ riêng và đây chính là thách thức thực sự đối với các nhà đầu tư - bà Trang Bùi phân tích.

Hiện đang xuất hiện nhiều cơ sở mới để tin tưởng rằng dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện trong tháng cuối năm 2022, nhờ một loạt điều chỉnh chính sách quản lý Nhà nước có liên quan. Nổi bật là Nghị định số 65/2022/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Theo đó, quy định cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, cơ cấu lại nợ của chính doanh nghiệp; bổ sung nhiều đề án kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội cả từ trung ương, địa phương và doanh nghiệp.

Để có thêm nhiều hoạt động M&A diễn ra trên thị trường, Việt Nam sẽ cần đạt mức độ minh bạch cao hơn, quy hoạch đô thị bài bản cũng như khung pháp lý vững vàng hơn nhằm thu hút nhà đầu tư nước ngoài. Khi quá trình xem xét pháp lý được hoàn thành thì kỳ vọng tăng trưởng nguồn cung có thể đáp ứng nhu cầu, thị trường sẽ minh bạch và hiệu quả hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Sự phát triển của thị trường tài chính, yêu cầu tiếp cận nguồn vốn đa dạng cho các bất động sản đang sở hữu, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, đã khiến thị trường M&A bất động sản luôn sôi động trong vài năm gần đây.

Ông Peter Chi Lok Woo cho rằng M&A bất động sản luôn nằm trong nhóm ngành có giá trị thương vụ lớn và nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tìm cách khơi thông nguồn vốn cũng chính là yếu tố quan trọng để hồi phục thị trường.