Bán cắt lỗ, nhiều nhà đầu tư “bốc hơi” tiền tỷ thời điểm cuối năm

Nhiều thông tin rao bán cắt lỗ

Suốt từ quý II/2022 đến nay, đặc biệt là quý cuối năm, xuất hiện không ít thông tin nhiều nhà đầu tư rao bán cắt lỗ 30% so với giá mua vào. Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng chấp nhận mức chiết khấu 40-50% để xả hàng.

Vốn được biết đến với những cơn sốt đất khu vực ven đô, đặc biệt là phân khúc đất nền cũng đang được rao bán rầm rộ với các thông tin rao bán cắt lỗ lên đến 50%.

Lấy đơn cử như một khu đất 1.200 m2 (trong đó có 150m2 đất ở) tại khu vực Ba Trại (xã Tản Lĩnh, huyện Ba Vì) đang được rao bán “cắt lỗ 50%”, với giá 3,5 tỷ đồng, tương đương hơn 2,9 triệu đồng/m2. Chủ đất cho hay, lô này được mua vào từ đầu năm 2021, giá gần 7 tỷ đồng.

Chia sẻ về việc giá đất khu vực Ba Vì đang giảm giá trông thấy, anh Đức một môi giới tại đây nói, thị trường đất nền ở Ba Vì vốn “nóng hầm hập” hiện đang giảm nhiệt thấy rõ. Không giảm quá sâu, song không ít nhà đầu tư gãy đòn bẩy tài chỉnh nên chấp nhận bán hòa vốn hoặc lãi chỉ đủ bù trượt giá.

Thực tế, Theo dữ liệu từ Google ADS, trong 3 tháng qua, số bài viết có từ khóa “Bán cắt lỗ” tăng 125%, tăng 125% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi số lượt tìm kiếm liên quan đến cụm từ này mỗi ngày tăng 20%, tương đương 40.500 lượt tìm kiếm.

Không chỉ đất nền, phân khúc biệt thự cũng xuất hiện tình trạng rao bán cắt lỗ.

Lấy như ví dụ của chị Thanh (quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh) cho biết, năm ngoái có mua căn biệt thự tại một dự án lớn tại Đồng Nai với giá 25 tỷ đồng, thanh toán theo tiến độ. Đến nay, ngân hàng siết cho vay nên chị Thanh không có tiền thanh toán tiếp cho chủ đầu tư.

Theo đó, chị Thanh cho biết, chị chấp nhận giảm 7 tỷ đồng so với giá gốc để bán lại khoản đầu tư này nhưng không biết bán cho ai. Nhân viên môi giới cho biết nhiều khách hàng khác cũng đang rao bán nên rất khó ra hàng thời điểm này.

Theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy tỷ lệ hấp thụ bất động sản trong quý III chỉ đạt mức 33,5%, giảm mạnh so với hồi đầu năm 2022 và giảm tới 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chỉ yếu dẫn đến tình trạng này là do dòng vốn trên thị trường đang gặp khó, lãi suất tăng khiến nhà đầu tư khôn xuống tiền. Một số dự án thậm chí phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất, cam kết cho vay nhằm kích thích nhu cầu của thị trường nhưng cũng không đạt hiệu quả.

Giá còn tiếp tục giảm trong thời gian tới?

Theo ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á cho biết, trên thị trường bất động sản thứ cấp nhà đầu tư mua đi bán lại đang rơi vào tình trạng thanh khoản kém. Người đang nắm giữ bất động sản khó tiếp cận vốn tín dụng hoặc lãi vay tăng và áp lực nợ đáo hạn cuối năm rất lớn. Vì vậy các trường hợp dùng đòn bẩy tài chính đều phải giảm giá bán tài sản để xử lý nợ.

Ông Hạnh xác nhận đà giảm giá thứ cấp càng về cuối quý IV đã tăng lên đáng kể so với quý II và III. Bởi lẽ, nếu không thoát hàng trước Tết nhà đầu tư có thể dẫn đến kịch bản sa lầy (mất thanh khoản nhưng vẫn phải gồng trả lãi) trong khi các cảnh báo năm 2023 thị trường nhiều khả năng diễn biến xấu hơn năm nay.

Với những người trường vốn, không dùng đòn bẩy tài chính và có sẵn tiền mặt, từ cuối quý IV đến đầu năm sau sẽ có nhiều lợi thế đàm phán mua nhà đất giá mềm hơn khoảng trên dưới 30-40% so với năm 2021, thậm chí mức ép giá từ phía bên mua có thể cao hơn.

Về hiện tưởng giá BĐS giảm mạnh thời gian qua, nhiều chuyên gia nhận định biến động thời gian qua như một cơn bão. Ở đó, các doanh nghiệp như là những "cây to đón bão trước" nên việc tăng chiết khấu là rất dễ hiểu. Còn nhà đầu tư thứ cấp vẫn có thể “gồng”.

Tuy nhiên, sức ép sẽ khốc liệt hơn trong năm 2023 vì "bão" sẽ dần ảnh hưởng đến những "cây con" là những nhà đầu tư thứ cấp, khi các chính sách ưu đãi như ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 2 năm đầu tiên 0%... chấm dứt. Có thể đây mới là thời điểm, các thông tin rao bán “cắt lỗ” thực chất hơn.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ cho rằng, giá BĐS có thể sẽ giảm trong thời gian tới. Những nhà đầu tư đã ôm hàng ở đỉnh gặp áp lực tài chính sẽ có xu hướng giảm giá hoặc bán cắt lỗ. Giá BĐS sẽ có xu hướng đi xuống, tuy nhiên biên độ xuống không nhiều vì nguồn cung đang hạn chế.

“Trên thực tế, khi giá BĐS tăng cao, giao dịch sẽ giảm bởi khách hàng không chấp nhận mức giá đó. Tuy nhiên, người bán dựa vào sự khan hiếm của thị trường vẫn kỳ vọng ở một mức giá nào đó mà không chịu bán, dẫn đến giao dịch sụt giảm. Ở khu trung tâm có thể vẫn có giao dịch, còn với những khu vực tỉnh lẻ, xa xôi, giao dịch gần như đóng băng, nhất là đất nông thôn” - ông Toản cho hay.