Nên giảm hay bỏ quy định đặt cọc trong giao dịch bất động sản?

Hai phương án được đề xuất

Liên quan đến nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 23 tại dự thảo Luật), Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cho biết, hiện một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc, thời điểm nhận đặt cọc, số tiền đặt cọc tại dự thảo Luật.

Một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Trong khi đó, một số ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” và “đã thực hiện giao dịch theo quy định”.

Theo đó, UBTVQH đề xuất 2 phương án:

Phương án 1: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, bên yếu thế trong giao dịch bất động sản, do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.

Tuy nhiên, hạn chế của phương án này là chủ đầu tư không có cơ hội nhận đặt cọc để bảo đảm ký kết hợp đồng với những khách hàng tiềm năng; việc nhận đặt cọc từ những khách hàng đã ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không phải là đặt cọc bảo đảm ký kết hợp đồng mà là đặt cọc bảo đảm thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự, không còn quá nhiều ý nghĩa của đặt cọc do trong hợp đồng đã có quy định về việc thu tiền thanh toán giá trị hợp đồng theo tiến độ và điều khoản phạt nếu các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ.

Phương án 2: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.

Với phương án này, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết sẽ giúp chủ đầu tư được ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết với khách hàng tiềm năng trước thời điểm bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, hạn chế của phương án này là công trình chưa được khởi công xây dựng dẫn đến khách hàng phải chịu rủi ro; trường hợp chủ đầu tư thực hiện các bước thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, xin cấp Giấy phép xây dựng và thực hiện xây dựng kéo dài hơn cam kết thì sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, có thể phát sinh tranh chấp. UBTVQH đề nghị Chính phủ bổ sung nội dung đánh giá tác động đối với phương án.

Có thể thấy, ở thời điểm hiện tại, giá nhà ở vẫn còn rất cao so với thu nhập trung bình của người dân. Nếu không quy định rõ ràng về tiền đặt cọc khi mua bất động sản hình thành trong tương lai thì khi rủi ro xảy ra, người mua bị mất một khoản tiền rất lớn. Đồng thời khi quy định rõ ràng việc đặt cọc cũng hạn chế những khiếu kiện về sau.

Thực tế, do luật Kinh doanh bất động sản không quy định việc đặt cọc khi mua bất động sản nên nhiều dự án khi chưa có bất cứ một căn cứ pháp lý nào để triển khai bán hàng nhưng đã huy động bằng hình thức đặt cọc đến 30% giá trị bất động sản. Thậm chí, nhiều dự án thu đến 95% giá trị. Đến lúc dự án không đủ điều kiện pháp lý để triển khai thì người mua sẽ chịu rất nhiều rủi ro. Có những dự án may mắn hơn không triển khai được, trả lại tiền cọc cho người mua nhưng tiến độ trả cũng rất chậm và trả theo kiểu nhỏ giọt, người mua đóng tiền sau đó không biết đến bao giờ mới nhận được tiền mình đã đóng. Khoản tiền lớn của người mua đã bị chiếm dụng trong một thời gian dài.

Nên giảm hay bỏ quy định đặt cọc khi mua bán bất động sản?

Đánh giá về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chọn phương án 1, tuy nhiên cũng có một điểm không đồng tình. Cụ thể, số tiền đặt cọc quy định tại phương án 1 nên sửa lại thành “Số tiền đặt cọc không vượt quá 5%” là mức hợp lý theo thông lệ xã hội và để bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn và có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ giao kết. Qua đó cũng giúp chủ đầu tư dự án nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng để hoàn thiện, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiện ích, dịch vụ của dự án.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA).

Chủ tịch HoREA cũng nói thêm, có ý kiến đề xuất số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá trị tài sản đặt cọc là cao hoặc có ý kiến đề xuất mức đặt cọc chỉ 2% là quá thấp hoặc có ý kiến còn để xuất lên mức 30% - bằng với số tiền thanh toán lần đầu sau khi giao kết hợp đồng đều không hợp lý. Bởi không đảm bảo được yêu cầu là việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn và giá trị đủ lớn để bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ.

Đồng thời, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, ông Lê Hoàng Châu đề nghị sửa đổi khoản 1 điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 bổ sung thêm cụm từ “Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của bộ luật này và pháp luật có liên quan”. Bởi lẽ, nếu không bổ sung quy định trên thì sẽ phát sinh “kẽ hở” pháp luật mà các đối tượng xấu có thể lợi dụng để nhận số tiền đặt cọc với giá trị lớn. Vì căn cứ theo khoản 1 điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 không giới hạn số tiền đặt cọc mà do bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc thỏa thuận, để thực hiện hành vi lừa đảo hoặc có thể gây thiệt hại cho bên đặt cọc.

Bên cạnh đó, cần bổ sung thêm quy định cấm hành vi thu tiền đặt cọc trái với quy định của luật này và pháp luật có liên quan vào dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về các hành vi bị cấm để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy phạm pháp luật.

Trong khi đó, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng về mặt lý luận, cần đánh giá việc đặt cọc có thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản không.

“Để bảo đảm hiệu quả của chính sách và tránh “xung đột pháp luật”, Luật Kinh doanh bất động sản không cần điều chỉnh về việc đặt cọc. Thay vào đó, cần quy định để kiểm soát chặt chẽ về bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, việc huy động vốn và sử dụng vốn của chủ đầu tư, đồng thời có chế tài chặt chẽ để xử lý hành vi vi phạm. Vì vậy nên bỏ quy định về điều kiện nhận đặt cọc, giá trị đặt cọc trong dự thảo luật”, ông Đỉnh nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội lại tán thành với phương án 1 vì luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không có quy định về đặt cọc nên việc đặt cọc thực hiện theo Bộ luật Dân sự. Thời điểm đặt cọc và số tiền đặt cọc được xác định theo thỏa thuận của các bên, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư thu tiền đặt cọc ở thời điểm dự án chưa rõ ràng, số tiền đặt cọc quá cao nhằm huy động vốn để thực hiện dự án hoặc nhằm lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Với loại hình nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai có tính chất rủi ro thì việc quy định về thời điểm cho phép thu tiền đặt cọc và số tiền đặt cọc là cần thiết.