Quy định về đặt cọc: Đừng để 'mất bò mới lo làm chuồng'

Ham lợi nhuận, người mua ôm rủi ro

Đại diện của Bộ Xây dựng cho biết, thời gian qua, quy định không chặt chẽ của pháp luật về đặt cọc đã gây bất ổn cho thị trường bất động sản. Cụ thể, một số chủ dự án đã lợi dụng việc đặt cọc mua nhà để lừa đảo khách hàng, thu tiền bất chính mà không khởi công dự án như nhóm Công ty Alibaba ký hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ tại dự án Tây Bắc Củ Chi (TP. HCM) dù chưa được Ban quản lý khu đô thị Tây Bắc chấp nhận hợp tác đầu tư.

Sự việc hàng trăm khách mua căn hộ tại dự án Roxana Plaza (tỉnh Bình Dương) đồng loạt gửi đơn thư đến các cơ quan chức năng cầu cứu vì lo sợ mất trắng số tiền đã đóng cũng là một điển hình. Theo đó, nhiều người mua nhà đã ký hợp đồng cọc sau đó chuyển qua hợp đồng mua bán và đóng đến 70% giá trị hợp đồng cho chủ đầu tư và được cam kết đến cuối năm 2020 sẽ bàn giao nhà. Tuy nhiên, đến nay, người mua vẫn chưa được nhận nhà.

Trên địa bàn Bình Dương, dự án Happy One Central vẫn đang trong quá trình xây dựng hạng mục hầm và móng, nhưng theo lời giới thiệu của các sàn môi giới, khoảng 70% căn hộ đã được bán hết với hình thức đặt cọc giữ chỗ.

Theo Luật sư Trần Mạnh Thắng (Đoàn luật sư TP. HCM), về bản chất chỉ có 2 loại hình bất động sản là bất động sản hiện hữu, có sổ đỏ giao dịch và bất động sản đang xây dựng, hình thành trong tương lai. Tất cả hợp đồng liên quan đến dự án bất động sản đang triển khai nên gọi chung là hợp đồng mua bán. Tất cả dự án bất động sản bán mà chưa có sổ đỏ thì đều là mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Dự án thỏa mãn điều kiện tới đâu thì làm tới đó để dễ quản lý và bảo vệ quyền lợi của người mua.

Nhưng trên thực tế, trong giao dịch bất động sản, đã phổ biến trường hợp chủ đầu tư tìm cách lách để ký hợp đồng đặt cọc, thu tiền khách hàng khi chưa đủ điều kiện bán nhà chủ yếu để huy động vốn. Và người chịu rủi ro chính là người đã đặt cọc.

Nguyên nhân chính hình thành các loại hợp đồng đặt cọc không có trong quy định của pháp luật về bất động sản là do sự chồng chéo giữa nhiều luật, trong đó có Luật Doanh nghiệp và Luật Kinh doanh bất động sản. Thông thường, các giao dịch góp vốn, đặt cọc là đúng đối với hoạt động của các doanh nghiệp. Thế nhưng, với thị trường bất động sản thì bản chất các hình thức đặt cọc, hứa mua, hứa bán đều là hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Còn theo anh Vũ Trí Minh, tư vấn pháp chế của một công ty tư vấn đầu tư bất động sản tại quận 1 (TP. HCM), nắm tâm lý khách hàng là ham rẻ, chủ đầu tư bao giờ cũng tung ra hợp đồng đặt cọc với giá “mềm” hơn so với lúc đã xây xong phần móng. Người mua dù biết tiềm ẩn rủi ro nhưng cũng vì ham lợi nhuận nên đồng ý đặt cọc, chỉ tới khi nhận ra chủ đầu tư lừa đảo hoặc dự án không đủ điều kiện xây dựng, mua bán mới hoảng hốt đi cầu cứu cơ quan chức năng.

Ngăn “mất bò mới lo làm chuồng”

Để khắc phục tình trạng này, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã quy định về nhận tiền đặt cọc. Theo đó, dự thảo luật hiện đang xây dựng theo 2 phương án. Phương án 1 quy định “chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”. Phương án 2 quy định: “chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này”.

Theo Luật sư Trần Mạnh Thắng, việc lựa chọn phương án nào là điều cần phải tính toán cân nhắc kỹ lưỡng. Nếu quy định thời điểm như phương án 1 là khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định và chủ đầu tư có một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất, điều này cũng có nghĩa là dự án có thể chưa khởi công, mới là “dự án trên giấy” nhưng đã cho phép nhận đặt cọc, liệu có sớm quá hay không?

“Nên chăng, cần nghiên cứu bổ sung thêm quy định điều kiện dự án đã được khởi công xây dựng thì mới cho phép nhận tiền đặt cọc. Quy định như vậy vừa thể hiện được quyết tâm của chủ đầu tư trong việc triển khai dự án, vừa có thể bảo đảm giao kết với khách hàng tiềm năng khi bất động sản chưa đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh. Quy định này cũng giảm thiểu được rủi ro đối với khách hàng - vốn được coi là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản”.

Còn bà Hoàng Thùy Vân, giám đốc điều hành Công ty bất động sản Bình Minh (TP. Thủ Đức) lại cho rằng, nếu dự thảo luật chỉ cho phép thu tiền đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này” thì vô hình trung quy định này sẽ không còn ý nghĩa của đặt cọc, mà đã trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ.

“Đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là cần thiết, tuy nhiên thời điểm nhận đặt cọc lúc nào, tỷ lệ đặt cọc bao nhiêu là điều cần cân nhắc thận trọng, kỹ lưỡng”, bà Thùy Vân chia sẻ.

Anh Bùi Minh Huy, một nhà đầu tư cá nhân ở TP. HCM cho hay, tỷ lệ nhận đặt cọc cần quy định ở mức hợp lý, dưới 20% tổng giá căn nhà là chấp nhận được, nhằm bảo đảm mục đích của việc đặt cọc không phải là để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản xem như một kênh huy động vốn, ngăn chặn doanh nghiệp không chân chính cố tình lợi dụng quy định để chiếm dụng vốn, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng.

Theo anh Huy, tiền cọc cần phải được công khai, minh bạch, doanh nghiệp phải cam kết không được lấy tài sản đã bán này để mang đi cầm cố, thế chấp. Bởi vậy, đặt cọc không thể giao dịch trực tiếp giữa hai người, bên bán và bên mua, mà cần phải có một tổ chức trung gian thứ ba. Đây là tổ chức đứng ra giám sát việc đặt cọc và quản lý tiền cọc này. Có thể ví dụ là cần có một tổ chức tài chính hoặc ngân hàng để mở ra một tài khoản chung.

Nếu khách hàng muốn mua nhà của chủ đầu tư này, họ có thể chuyển khoản vào đó nhưng tiền không vào túi của chủ đầu tư mà do ngân hàng quản lý và ngân hàng cầm tiền của khách hàng, chịu trách nhiệm với khoản tiền này.

Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết như không xây dựng, không thể ký hợp đồng theo quy định pháp luật thì lúc đó khách hàng hoàn toàn được lấy tiền về. Thậm chí, khách hàng có thể hưởng lãi suất của số tiền đặt cọc trong thời gian gửi vào ngân hàng. Điều này sẽ tạo ra một thị trường chắc chắn hơn cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng, chủ đầu tư sẽ thấy được tính hấp thụ của thị trường đến đâu để an tâm đầu tư, còn khách hàng cũng yên tâm không lo “mất bò mới đi làm chuồng”.