Ngăn chặn sốt đất ảo, phân lô bán nền tràn lan

Theo HoREA, hiện nay luật Đất đai 2013 cho phép tách thửa đất ở đô thị, đất ở nông thôn và “ủy quyền” cho các địa phương ban hành quyết định quy định chi tiết việc tách thửa này. Tuy nhiên hạn chế của điều 143 và điều 144 luật Đất đai 2013 lại chưa quy định cho phép tách thửa đất đối với đất nông nghiệp nằm xen kẽ với đất ở trong cùng thửa đất hoặc là thửa đất độc lập nằm xen kẽ trong đô thị hoặc điểm dân cư nông thôn trên cơ sở xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở.

Với việc tách thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, để vừa đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, vừa đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ và phù hợp với quy hoạch. Trên thực tế, có các thửa đất có nhà ở, chuồng trại, sân vườn có diện tích lớn nên khi thực hiện tách thửa dẫn đến hình thành đường giao thông, nhưng luật Đất đai 2013 chưa quy định chặt chẽ việc thực hiện tách thửa đối với các trường hợp này.

Ngoài ra, khi thực hiện quy định đấu giá công khai các lô đất ở đã xảy ra tình trạng nhiều người trúng đấu giá không phải là người dân tại xã đó mà là người từ đô thị hoặc các địa phương khác tranh mua, nhưng không có nhu cầu thực mua đất cất nhà để ở mà chỉ nhằm mục đích bán lại kiếm lãi, trong đó có giới đầu nậu, cò đất gây ra các cơn sốt ảo giá đất tại địa phương.

Không chỉ cho phép tách thửa đất ở, năm 2017 Nghị định số 01 cho phép tách thửa đối với từng loại đất, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Nên từ năm 2017 đến nay đã dẫn đến tình trạng đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp lợi dụng để tách thửa đất nông nghiệp, phân lô bán nền tràn lan, gây ra các cơn sốt ảo giá đất, tác động xấu đến thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội.

Nếu các địa phương cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp mà vẫn giữ được mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp thì không phá vỡ quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực nông thôn.

Nhưng do công tác quản lý nhà nước chưa thật chặt chẽ, chưa thật hiệu quả (nhất là ở cấp cơ sở) nên dẫn đến tình trạng bị lợi dụng để kinh doanh bất động sản trái phép, hô biến các lô đất nông nghiệp có diện tích 500 m2 hoặc 1.000 m2 “vừa vặn” với diện tích của 1 lô biệt thự, nhà vườn, dẫn đến tình trạng bị đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp lợi dụng phân lô, bán nền tràn lan, gây ra các cơn sốt ảo giá đất, làm phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

Để tránh gây sốt đất ảo, phân lô bán nền tràn lan, HoREA kiến nghị Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên - Môi trường sửa đổi các quy định của pháp luật theo hướng giao cho UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất ở, điều kiện hợp thửa đất ở tại nông thôn, đô thị và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị.

Người sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có nhu cầu tách thửa thì thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét phê duyệt phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà ở và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất là hợp tình hợp lý và giải quyết được nhu cầu thiết thực của nhiều cá nhân, hộ gia đình, sát với thực tiễn.

Đồng thời phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất ở tại nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân đối với người đang thường trú tại xã đó. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trong xã không tham gia đấu giá thì được đấu giá quyền sử dụng đất cho người ngoài xã.

Để ngăn chặn tình trạng phân lô, tách thửa trái quy định, trước đó, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũng đã có văn bản yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng, Sở Tư pháp, UBND các huyện, thị xã, thành phố cần có biện pháp xử lý, chế tài.

Theo đó, Lãnh đạo tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu giao Sở TN&MT rà soát, bảo đảm tuân thủ các quy định pháp luật trong việc giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tăng cường công tác kiểm tra hồ sơ xác định nhu cầu, điều kiện của người sử dụng đất khi thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, để đảm bảo việc sử dụng đất đúng với mục đích đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhất là các trường hợp có diện tích sử dụng bình quân/hộ gia đình, cá nhân, thấp hơn diện tích tối thiểu tách thửa trên địa bàn tỉnh.

Đồng thời, thường xuyên cập nhật thông tin biến động đất đai cho UBND các huyện, thị xã, thành phố để tăng cường công tác kiểm tra, quản lý, bảo đảm việc sử dụng đất theo đúng mục đích sử dụng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

UBND các huyện, thị xã, thành phố tổ chức thống kê hiện trạng sử dụng đất, xác định tình hình các thửa đất nằm trong quy hoạch các dự án đầu tư công, dự án kêu gọi đầu tư đối với các thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân chung quyền sử dụng đất. Đồng thời, UBND các địa phương có báo cáo từng dự án cụ thể, gửi về UBND tỉnh trước ngày 20/6/2021.

Ngoài ra, UBND các huyện, thị xã, thành phố tăng cường công tác kiểm tra, quản lý, bảo đảm việc sử dụng đất theo đúng mục đích đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tập trung công tác tuyên truyền rộng rãi trong người dân về các tồn tại, phát sinh khi có chung quyền sử dụng một thửa đất; xử lý nghiêm các trường hợp sử dụng đất trái phép, sử dụng đất sai mục đích, tự ý phân lô, tách thửa sai quy định, đặc biệt tại các khu vực kêu gọi thu hút đầu tư dự án.