Vấn đề của thị trường BĐS Việt Nam là pháp lý và dòng tiền

Chia sẻ tại hội thảo “Dòng tiền và xu thế bất động sản cuối năm 2022”, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết việc đầu tư vào thị trường Việt Nam có nhiều phân khúc khác nhau như: nhà ở, du lịch, văn phòng, căn hộ dịch vụ, khu công nghiệp. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế khó khăn vừa qua, việc đầu tư vào Việt Nam cũng có nhiều ảnh hưởng, nguồn vốn FDI bị hạn chế.

Tuy nhiên, ông Khương cho biết từ tháng 10/2021 khi nới lỏng việc kiểm soát dịch bệnh, tháng 3 năm nay bắt đầu mở cửa hoàn toàn các chuyến bay quốc tế, những phân khúc được đánh giá trỗi dậy nhanh nhất là du lịch, căn hộ dịch vụ và bất động sản công nghiệp. Những phân khúc này thời gian qua đã cho thấy tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ tham gia vốn cao. Thị trường bất động sản nhà ở, thời gian tới sẽ có trên 20.000 căn hộ mới, tập trung ở những dự án lớn.

Ông Khương cũng đề cập hai vấn đề cốt lõi cần quan tâm tại thị trường bất động sản Việt Nam là pháp lý và dòng tiền. Trong đó, điểm nghẽn dòng tiền không nằm ở phân khúc bất động sản nhà ở mà ở các phân khúc khác. Lý giải về quan điểm trên, ông Khương nhận định các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch, căn hộ dịch vụ… thời gian hoàn vốn nhanh nhất 8-10 năm. Trong khi đó các dự án bất động sản nhà ở nếu thuận lợi, thời gian hòa vốn khoảng 5 năm.

Việt Nam đang sử dụng hai công cụ chính sách tiền tệ và tài khóa để áp dụng quản lý cho bất động sản. Pháp lý là yếu tố khó nhất với hai công cụ trên, đẩy chi phí đầu vào, làm tăng giá  nhà ở, ông Khương nhận định.

Vị chuyên gia này cho rằng Việt Nam có lợi thế là thị trường bất động sản nhỏ. Riêng bất động sản nhà ở, nguồn vốn và tiềm lực trên 90% tập trung chủ yếu ở nhà đầu tư trong nước. Nhóm cần nguồn vốn thật sự để phát triển ngành công nghiệp không khói là bất động sản du lịch. Nhóm thứ hai quyết định rất lớn đến tốc độ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, góp phần tăng trưởng kinh tế là bất động sản công nghiệp. Hai lĩnh vực này sẽ tác động ngược lại đến bất động sản nhà ở. Đây là bức tranh mà Savills cho rằng dòng tiền cần nhìn lại ở góc độ vĩ mô và dựa trên tăng trưởng nền kinh tế và lợi ích của doanh nghiệp.

Ông Khương nhấn mạnh dòng tiền chỉ xếp thứ hai trong khó khăn của doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam, nhất là đối với bất động sản nhà ở.

Chuyên gia tài chính, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng bất động sản Việt Nam có cơ chế vốn thuận lợi với nguồn vốn lớn nhất là từ khách hàng, người mua nhà trả trước. Trước đây, trong biểu vay của các ngân hàng không bao giờ cho vay quá 70% vốn của một dự án dù là tư nhân hay công ty, nhưng nay ngân hàng cho vay đến 80-85% giá trị căn nhà. Do đó, có thể thấy nguồn vốn bất động sản dồi dào.

Ông Hiển cũng cho biết hệ thống ngân hàng thương mại đã cho vay hết room tín dụng, bên cạnh đó có 800.000 tỷ đồng trái phiếu riêng với bất động sản, trong tổng số 1,2 triệu tỷ đồng trái phiếu được phát hành hai năm qua.

Trước thông tin Chính phủ siết phát hành trái phiếu, ông Hiển cho rằng hiện nay, Ngân hàng Nhà nước chỉ đang đưa về chuẩn "chưa phải siết". Nếu cơ quan này siết, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của Chính phủ hiện sẽ được điều chỉnh giảm từ mức 12%. Thị trường đang được lành mạnh hóa.

Trong các nguồn vốn năm 2022, nguồn vốn duy nhất còn sáng là đầu tư nước ngoài FDI vào các khu công nghiệp. Khi FDI vào khu công nghiệp mua nhà xưởng, các công ty trong khu công nghiệp lại tiếp tục có nguồn vốn để phát triển các dự án công nghiệp khác. Đối với ba nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp, ngân hàng, người mua đều quay đầu trong năm 2022, trong đó trái phiếu doanh nghiệp đã vượt quá chỉ tiêu TS. Đinh Thế Hiển nhận định.

Ông Hiển thông tin thêm Chính phủ yêu cầu đưa trái phiếu về cho đúng chuẩn, một doanh nghiệp phát hành trái phiếu đúng chuẩn thì phải có dự án thực sự, có pháp lý, bắt đầu phát hành trái phiếu niêm yết lên trên sàn. Chuyên gia cho rằng vấn đề đặt ra là các doanh nghiệp có đạt được đủ tiêu chuẩn không? Nếu không đủ tiêu chí, việc huy động ba nguồn vốn trên đều khó khăn.