Nghịch lý: Giá chung cư tăng “phi mã” hơn 100 triệu đồng/m2 nhưng nhà giá rẻ lại “ế khách”?

“Giật mình” với giá chung cư từ dự án mới

Thị trường căn hộ chung cư đang dần hạ nhiệt, nhưng giá vẫn còn neo ở mức cao, nhất là ở 2 thành phố lớn là TP.HCM và Hà Nội. Nguồn cùng ít ỏi cùng với thông tin về giá bán các dự án mới tăng cao chóng mặt, khiến tâm lý người mua nhà ngày càng e ngại. Theo đó, giá dự án mới liên tục tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mới.

Mới đây, một dự án nằm trên mặt tiền Đại lộ Mai Chí Thọ (khu vực quận 2 cũ, nay thuộc TP Thủ Đức, TP.HCM) đã chính thức ra mắt. Điều đáng nói, theo Avison Young, giá các căn hộ tại đây được công bố lên đến 130-135 triệu đồng/m2, cao hơn 5-8% so với giá thăm dò thị trường (rumor).

Cách đây không lâu, một dự án khác tại quận 7 cũng được mở bán với mức giá trên dưới 100 triệu đồng/m2. Được biết, chỉ sau 1 tiếng chào sân, toàn bộ giỏ hàng đã có chủ. Hiện các căn hộ tại đây đang được rao bán với giá 88-130 triệu đồng/m2.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Phát triển nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng nguồn cung trên thị trường hiện không dồi dào, khiến việc phân định các phân khúc trở nên khó khăn. "Khó có thể đánh giá mức giá chủ đầu tư đang đưa ra là cao hay thấp", ông nói.

Thực tế, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhìn nhận mức giá mở bán cao hiện nay phản ánh tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài.

“Trong thời gian tới, nguồn cung mới sẽ khó có khả năng tăng mạnh, trong khi nhu cầu nhà ở tại TP.HCM vẫn không ngừng tăng. Do đó, giá bán sẽ khó giảm”, ông David Jackson dự báo.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, việc có thể đưa ra thị trường một dự án trong thời điểm hiện tại đã là thành công lớn, nên chủ đầu tư sẽ tận dụng tình trạng khan hiếm nguồn cung để tối ưu hóa lợi nhuận.

Dĩ nhiên, bên cạnh câu chuyện chi phí chung của toàn thị trường như vậy, vị chuyên gia tại CBRE cũng nhấn mạnh thực tế là giá sản phẩm bất động sản vẫn cần được xác định dựa trên giá trị và chất lượng mà chủ đầu tư mang lại.

Nếu xét về vị trí, ông cho biết phần lớn các căn hộ có mức giá trên 100 triệu đồng/m2 đều nằm tại những vị trí đắc địa. Do vậy, mức giá chủ đầu tư đưa ra là "hoàn toàn phù hợp với khu vực đó chứ không phải bất hợp lý".

Theo một khảo sát của Batdongsan.com.vn trong tháng 3 và tháng 4/2024 ghi nhận, mặt bằng giá căn hộ chung cư của Hà Nội vẫn tiếp tục tăng cao. So với tháng 2/2024, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội trong tháng 3 và tháng 4 tiếp tục tăng từ 100-300 triệu đồng/căn tại hầu khắp các dự án.

Mức tăng mạnh nhất trong 2 tháng qua thuộc về các dự án khu vực nội đô trung tâm Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy, Ba Đình… mức tăng đạt trung bình 200-300 triệu đồng/căn. Một số quận cận kề vùng ven hoặc thuộc vùng ven hẳn như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoài Đức, mức tăng thấp hơn, đạt trung bình 100-200 triệu đồng/căn.

Giá không ngừng leo thang nhưng căn hộ chung cư vẫn liên tục thu hút người mua săn đón. Điển hình như thời gian qua, sự kiện mở bán dự án chung cư tại Hà Nội đã gây "sốt nóng" thị trường cửa ngõ phía Tây khi thu hút khoảng 5.000 khách hàng phải xếp hàng từ sáng sớm để "tranh" được suất mua. Đã có 2.500 căn ra hàng và bán hết sạch chỉ vọn vẹn trong vòng 2 tiếng. Điều này cho thấy nhu cầu mua căn hộ chung cư là rất lớn, bất chấp giá căn hộ tại đây lên đến gần 80 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT).

 Nhà giá rẻ lại “ế”

Trong khi nhiều dự án thương mại đắt đỏ vẫn hút khách thì nhiều dự án nhà ở xã hội rao bán với giá rẻ hơn rất nhiều lại rơi vào tình cảnh "ế", mãi chưa hết hàng. Đơn cử một dự án nằm tại cửa ngõ phía Tây Thủ đô, (xã Kim Chung, huyện Hoài Đức, Hà Nội), sau 26 lần mở bán từ năm 2015 đến tháng 4/2023, dự án mới bán được 869 căn nhà xã hội và 235 căn nhà cho thuê. Dự án có tổng số căn hộ lên tới 1.496, gồm 264 căn bán thương mại, 911 căn hộ nhà ở xã hội để bán và 321 căn hộ nhà ở xã hội để cho thuê. Giá bán căn hộ nhà ở xã hội tại đây chỉ hơn 14 triệu đồng/m2, giá cho thuê là hơn 61.000 đồng/m2/tháng.

Lý giải về điều này, một Lãnh đạo sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho biết dự án nhà ở xã hội tại Hoài Đức hay các huyện ngoại thành do xa trung tâm nên người dân cảm thấy bất tiện. Vì vậy, dù giá rẻ hơn nhiều nhưng người dân cũng không mặn mà.

Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, cả nước có 499 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai, với gần 412.000 căn. Trong đó, 71 dự án đã hoàn thành với quy mô 37.868 căn, đạt 8,9% kế hoạch giai đoạn 2021 - 2025. Số lượng dự án đã khởi công xây dựng là 127 dự án, với 107.896 căn. Số lượng dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư là 301 dự án (265.486 căn). Giá bán trung bình các sản phẩm nhà ở xã hội ở mức 18 triệu đồng/m2. Với một số dự án "hot", có hiện tượng khách hàng cần trả thêm tiền chênh lệch để tiếp cận nhưng về tổng thể, giao dịch vẫn rất chậm, cả quý 1 chỉ có 221 căn, tương đương 19% trong tổng nguồn cung mở bán.

Giải thích về nguyên nhân chính khiến nhà ở xã hội “vừa thiếu, vừa “ế”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thời gian qua, một số chủ đầu tư đã chọn xây dựng nhà ở xã hội ở vị trí khá xa trung tâm của tỉnh, thành phố, không có đủ dịch vụ, tiện ích hay kết nối giao thông thuận tiện, dẫn đến nhiều dự án mở bán nhưng không có người mua.