Nghịch lý thị trường nhà phố: Giá thuê lao dốc, giá bán vẫn leo thang?

Từ đầu năm 2020 đến nay, dù thị trường trải qua 4 đợt đại dịch, giá giao dịch đất thổ cư và nhà phố ở nhóm các quận gần trung tâm như quận 2, quận 9, quận 7 và Bình Thạnh có tốc độ tăng giá nhà liền thổ từ 3-8% trong một quý, thậm chí có nơi ghi nhận mức tăng nhiều nhất gần 11%.

Trước đó, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, giá giao dịch nhà ở riêng lẻ trong các dự án tại nhiều địa phương vẫn tăng ở quý 2/2021, với mức tăng bình quân khoảng 3% so với quý 1 trước đó. Nghiên cứu từ Savills Việt Nam cũng chỉ ra, trong quý 2/2021 giá bán biệt thự, nhà phố trên thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng lên đến 13% so với cùng kỳ. Quận 7 có giá bán thứ cấp tăng đến 20% theo năm, tiếp theo là quận 9, Nhà Bè, quận 2 và Gò Vấp có mức tăng giá thứ cấp 13-19% so với năm 2020. Cũng theo đơn vị này, sau 4 đợt dịch số lượng giao dịch đang giảm mạnh trên tất cả các phân khúc giá, thanh khoản ở những phân khúc cao trên 10 tỷ giảm mạnh nhất là nhà riêng, nhà phố, nhưng giá lại không có xu hướng giảm, thậm chí vẫn tăng bất chấp dịch bệnh.

Ở chiều ngược lại, thị trường cho thuê nhà phố vẫn chưa thoát thực trạng “ảm đạm”. Liên tục 2 năm trở lại đây dưới ảnh hưởng bởi Covid, tỷ suất sinh lời của nhà phố tại TP Hồ Chí Minh duy trì ở mức chưa đến 2% và vẫn có xu hướng sụt giảm dần qua các quý. Riêng 6 tháng đầu năm nay, đa số các quận, huyện trên địa bàn TP Hồ Chí Minh có tỷ suất lợi nhuận đều giảm so với năm 2020.

Cụ thể, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, tại khu vực quận 1, nơi mệnh danh là đất vàng của TP Hồ Chí Minh, nhà phố, nhà riêng lẻ cho thuê có tỷ suất sinh lời chỉ đạt 2,7%, giảm mạnh so với mức 3,5% của cùng kỳ năm 2020. Tương tự, quận 2 có tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà phố đạt chưa đến 2% còn các khu vực khác như quận 9, Bình Thạnh, Tân Phú cũng chỉ duy trì được mức lợi nhuận 2,3-2,7%. Hiệu suất của thị trường bất động sản cho thuê đang giảm dần đều và xuống thấp nhất kể từ năm 2019.

Thực tế cho thấy, từ đầu quý 2/2021 đến nay, giá thuê nhà phố, nhà riêng tiếp tục giảm bình quân 20-30% so với quý đầu năm, có nhiều nơi thậm chí còn giảm đến 50% để hỗ trợ khách thuê đợt dịch lần thứ tư. Đà giảm giá thuê đi kèm với làn sóng trả nhà, trả mặt bằng và chưa có dấu hiệu dừng lại do dịch bệnh diễn biến khó lường. Các chuyên gia dự báo tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhiều khả năng tiếp tục điều chỉnh sâu trong thời gian tới nếu dịch bệnh tiếp tục kéo dài.

Lý giải nguyên nhân khiến giá thuê và tỷ suất lợi nhuận cho thuê giảm mạnh nhưng giá bán nhà phố vẫn không giảm, các chuyên gia cho rằng nhà liền thổ là sản phẩm cho thuê tốt được xem là nơi trú ẩn an toàn, tạo ra dòng tiền trong tương lai cả về dòng tiền hàng tháng lẫn tăng giá hàng năm. Nhà đầu tư thường sẽ nắm giữ và chờ phục hồi hơn là chấp nhận bán nhanh, với giá thấp hơn thị trường. Thêm vào đó phân khúc này luôn là hàng hiếm trong bối cảnh quỹ đất liền thổ tại TP Hồ Chí Minh thu hẹp dần qua các năm. Nếu chưa thực sự rơi vào điều kiện khó khăn, nhà đầu tư loại hình này sẽ không dễ dàng bán ra nếu giá không như mong đợi.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group nhận định, nhu cầu thuê bất động sản giảm sút do tác động của việc kinh doanh ảm đạm, khả năng chi trả bị suy yếu và dòng tiền của bên thuê gián đoạn đột ngột, dẫn đến giá thuê lao dốc. Trong khi đó, giá tài sản vẫn tăng vì nguồn cung ít và bên nắm giữ tài sản chưa bước vào giai đoạn khủng hoảng đến mức buộc phải bán rẻ. Tuy nhiên ông Chánh cho biết, hiện nay thị trường đã dần xuất hiện tình trạng thanh khoản kém hơn so rất nhiều so với đầu năm 2021. Hiện nay niềm tin vào sự phục hồi của thị trường còn thấp nên trong các tháng tới đây, phân khúc nhà liền thổ chào bán sẽ có thể xuất hiện nhiều biến động.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam cho rằng, giá bán và giá thuê tài sản có liên quan nhau nhưng lại chịu tác động bởi các yếu tố không giống nhau. Mặc dù giá thuê có xu hướng giảm mạnh nhưng giá thuê phản ánh khả năng khai thác, phụ thuộc rất lớn vào khả năng chi trả của khách thuê và có thể thay đổi theo diễn biến của đại dịch. Trong khi đó, giá bán bất động sản phản ánh giá trị tài sản, phụ thuộc rất lớn vào vị trí và mức độ khan hiếm của sản phẩm cũng như chịu tác động bởi thị trường đầu tư tài sản hơn là khai thác tài sản.

Nếu đầu tư nhà phố với mục đích mua đi bán lại vẫn có cơ hội đạt biên lợi nhuận kỳ vọng vì giá trị tài sản vẫn tăng trưởng. Thực tế thị trường cũng cho thấy, nhà liền thổ đang là phân khúc khá ổn định trong thời gian dịch bệnh hoành hành. Lượng biệt thự/nhà phố giao dịch trong quý 2/2021 tăng khoảng 49% so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ bình quân trên thị trường đạt 53%, riêng nguồn cung mới lên đến 75%. Người Việt Nam vẫn ưu tiên nhà ở liền thổ hơn. Do đó, những sản phẩm nhà phố, đặt biệt là các sản phẩm được phát triển trong các dự án rất được nhà đầu tư quan tâm, tỷ lệ hấp thụ cũng rất tốt.