Người dân tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh khó mua nhà hơn Seoul, Tokyo

Giá nhà vượt quá thu nhập của người dân

Theo báo cáo Chỉ số về khả năng chi trả nhà ở tại châu Á Thái Bình Dương 2023 của Viện Đất đai đô thị (ULI), TP Hồ Chí Minh và Hà Nội là hai thành phố có giá nhà ở mức độ trung bình trong khu vực nhưng lại chênh lệch khá lớn so với thu nhập của người dân.

Cụ thể, tại TP Hồ Chí Minh, giá nhà trung bình ở mức 296.000 USD (hơn 7 tỷ đồng) với thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở mức 9.120 USD/năm (khoảng 218 triệu đồng).

Theo tính toán của ULI, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TP Hồ Chí Minh đang ở mức 32,5, cao thứ 2 trong khu vực chỉ sau Thâm Quyến (35), thậm chí cao hơn Bắc Kinh (29,3), Thượng Hải (24,1) và Hong Kong (26,5).

Trong khi đó, chỉ số này ở Hà Nội là 18,3 với mức thu nhập trung bình năm của hộ gia đình là 9.967 USD (khoảng 233 triệu đồng), cao hơn Seoul (17,3), Tokyo (16,1), nhà ở thương mại Singapore (13,7).

Còn đối với nhà ở cho thuê, giá thuê trung bình hàng tháng trên mỗi căn hộ tại TP Hồ Chí Minh là 592 USD, tương đương khoảng hơn 14 triệu đồng. Thị trường này chủ yếu phù hợp với nhóm lao động trẻ có thu nhập cao hoặc nhóm người nước ngoài làm việc tại Việt Nam.

Theo đánh giá của bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP Hồ Chí Minh, phần lớn người dân chỉ có thể chi trả cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ bình dân.

“Hiện tại những căn hộ vừa túi tiền có giá 2 - 4 tỷ đồng có nguồn cung thấp. Nếu như trước đây, dòng sản phẩm này chiếm tỷ lệ khoảng 60% trong nguồn cung của thị trường; năm 2023 chỉ còn chiếm khoảng 25%. Điều này ảnh hưởng tới cơ hội sở hữu nhà của người dân”, bà Giang Huỳnh nói.

Trong khi đó, CBRE Việt Nam ghi nhận, giá căn hộ sơ cấp trung bình trong quý 2/2023 đạt mức dưới 60 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn tiếp tục thể hiện xu hướng giảm, giảm 4% so với quý 1/2023 và giảm gần 5% so với cuối năm 2022. Mức giảm này chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng sang và cao cấp.

Ở chiều ngược lại, giá thứ cấp của phân khúc trung cấp và bình dân trong nửa đầu quý II/2023 vẫn tăng, lần lượt là 6% và 4% so với cuối năm 2022, do mức giá trên thị trường sơ cấp khá cao, người mua nhà có xu hướng tìm tới các dự án đã bàn giao có giá bán hợp lý.

Thực tế cho thấy, ở thời điểm hiện tại vấn đề đầu tiên người mua quan tâm nhất chính là mức giá phù hợp, sau đó là tính pháp lý của dự án. Các dự án dù áp dụng nhiều chính sách giãn tiến độ nhưng không có sự điều chỉnh mức giá phù hợp vẫn gặp khó khăn trong việc thanh khoản sản phẩm.

Giao dịch căn hộ vẫn “ảm đạm”

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, giá nhà ở của Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn ở ngưỡng cao dù thị trường ảm đạm.

Cụ thể, giá giao dịch thứ cấp căn hộ chung cư tại một số địa phương khác lại có xu hướng giảm từ 2 - 6% so với cùng kỳ năm trước. Thậm chí, một số địa phương ghi nhận mức giảm nhiều như: Đà Nẵng giảm 5,8%, Đồng Nai 3,5%, Hải Phòng 3,1%.

Nhìn chung toàn thị trường, phân khúc căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như không có biến động và không có dự án mới. Giá sơ cấp trung bình của thị trường căn hộ chung cư đạt khoảng 47,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).

Tại Hà Nội, mặc dù giá căn hộ chung cư được cho là đang ở mức cao, tuy nhiên, theo khảo sát thì trong quý II/2023 giá vẫn tiếp tục có xu hướng tăng so với quý trước.

Mức giá tăng cao nhất là ở các dự án thuộc quận Tây Hồ và khu vực xung quanh, số lượng dự án chung cư mới mở bán ở khu vực này rất hiếm và đều có mức giá khoảng 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng/m2.

Còn tại TP Hồ Chí Minh, các dự án căn hộ đang phát triển, có đầy đủ pháp lý gần như độc quyền để chào hàng khi thị trường không có nhiều nguồn cung mới trong quý. Đây là lý do dù khó khăn, thị trường ảm đạm nhưng giá căn hộ vẫn tăng khoảng 2% đến 3% so với quý trước tại một số dự án.

Nhưng theo khảo sát, giá bán trung bình trong quý vừa qua cũng có xu hướng giảm tại một số dự án do các dự án mới có giá cạnh tranh và chủ đầu tư đưa ra nhiều chiết khấu cho khách hàng.

Một số khu vực trong quý vừa qua có mức giá giao dịch giảm nhiều, đặc biệt là các huyện ven đô và khu vực ngoại thành như: quận Hà Đông, huyện Mê Linh, Hoài Đức của Hà Nội; quận 12, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè (TP Hồ Chí Minh); quận Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng); thành phố Biên Hòa, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai).