Người mua nhà phải chịu nhiều thiệt thòi với tình trạng “đầu cơ” bất động sản

Người mua ở thực gặp nhiều thách thức

Tại Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XV diễn ra mới đây, trình bày báo cáo thẩm tra đánh giá bổ sung kết quả thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội (KT-XH) và ngân sách nhà nước năm 2023; tình hình thực hiện những tháng đầu năm 2024, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết bên cạnh những kết quả đạt được, diễn biến tình hình KT-XH những tháng đầu năm 2024 cũng bộc lộ những khó khăn, thách thức.

Đáng chú ý, Uỷ ban Kinh tế đánh giá, hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp còn nhiều khó khăn; số doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường cao hơn số doanh nghiệp gia nhập và tái gia nhập thị trường…

Trong khi đó, thị trường bất động sản có tín hiệu phục hồi nhưng còn khó khăn nhất là về quy trình, thủ tục phát triển các dự án nhà ở xã hội, xuất hiện tình trạng “lách luật” để đầu tư, mua bán căn hộ nhà ở xã hội; tiến độ triển khai gói cho vay nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng còn chậm, chưa đáp ứng kỳ vọng đề ra; doanh nghiệp bất động sản tiếp tục đối mặt khó khăn về thanh khoản, dòng tiền.

trường bất động sản có tín hiệu phục hồi nhưng còn khó khăn nhất là về quy trình, thủ tục phát triển các dự án nhà ở xã hội, xuất hiện tình trạng “lách luật” để đầu tư, mua bán căn hộ nhà ở xã hội; tiến độ triển khai gói cho vay nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng còn chậm, chưa đáp ứng kỳ vọng đề ra; doanh nghiệp bất động sản tiếp tục đối mặt khó khăn về thanh khoản, dòng tiền.

Giá nhà chung cư, kể cả nhà ở xã hội tại một số địa bàn tăng cao đột biến do nguồn cung khan hiếm, cơ cấu sản phẩm trên thị trường mất cân đối. Giá đất nền có dấu hiệu tăng trở lại ở các thành phố lớn, thậm chí tăng giá cao cục bộ do đầu cơ gây ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà ở của người dân, người lao động.

Phân tích rõ hơn, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, tình trạng đầu cơ đất đai dẫn đến một số hệ lụy.

Trước hết, người có nhu cầu thực (để ở, để sản xuất, kinh doanh) không thể tiếp cận đất đai trong khi đất đai bị bỏ hoang (do bị đầu cơ); nguồn lực xã hội thay vì dành cho đầu tư sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm lại bị "chôn" vào đất, làm tăng chi phí của doanh nghiệp, giảm khả năng cạnh tranh của nền kinh tế.

“Bên cạnh đó, người có nhu cầu mua nhà ở, đất ở thực sự đang phải trả một khoản tiền lớn cho giới đầu cơ, người nghèo đang phải chi trả nhiều hơn cho nhu cầu về nhà ở, khiến tình trạng gia tăng khoảng cách giàu nghèo trong xã hội ngày càng lớn”, ông Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh.

Do đó, ông Thanh cho biết có ý kiến đề nghị Chính phủ đánh giá và có giải pháp ổn định tình hình, đồng thời cần chỉ đạo thanh tra toàn diện công tác phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua, xác định vướng mắc, bất cập, vi phạm, tiêu cực để xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.

Giải bài toán “đầu cơ” bất động sản

Từ trước đến nay, những hành động như găm giữ, đầu cơ trong bất động sản thường xảy ra thường xuyên. Trong đó, hình thức đầu tư dự án phân lô bán nền được giới đầu tư rất ưa chuộng, một số nhà đầu tư còn sử dụng nguồn vay ngân hàng nhằm mục đích mua gom đất, gây lãng phí tài nguyên.

Ba luật mới sửa đổi là Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai vừa được thông qua đã có nhiều quy định chặt chẽ, từng bước giải quyết những tiêu cực về đầu cơ đất đai, điều này góp phần làm cho thị trường đất nền ổn định hơn, không còn xảy ra những đợt "sốt nóng".

Luật Đất đai (sửa đổi) có những quy định về "siết" điều kiện doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại. Bởi hiện nay, nhiều doanh nghiệp thường xuyên gom đất nông nghiệp rồi xin điều chỉnh quy hoạch để chuyển mục đích sang phát triển các dự án nhà ở, hoặc không triển khai dự án dẫn đến nhiều khu vực bị bỏ hoang.

Theo ông Trương Anh Tuấn - Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua đã có nhiều chính sách nhằm giúp ngăn chặn tình trạng găm giữ, đầu cơ đất đai để mua đi bán lại kiếm lời.

“Sử dụng chính sách đánh thuế cao đối với những người sở hữu nhiều đất đai, nhà ở là giải pháp chống đầu cơ hiệu quả. Khi hạn chế được tình trạng này thì nhà ở sẽ hướng tới người tiêu dùng thực sự, người phát triển dự án thực sự, đất đai sẽ được định giá đúng”, ông Tuấn cho biết.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng đã quy định về ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền, cụ thể trong khoản 6 Điều 31, không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây nhà ở trong các đô thị loại đặc biệt, I, II và III.

Trong Điều 48 của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng. Điều này được kỳ vọng sẽ loại bỏ được hiện tượng giao dịch "hai giá", là cơ sở để xây dựng hệ thống dữ liệu, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt giá.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đưa ra quy định không cho phép phân lô, bán nền sẽ giúp hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai. Điều này sẽ làm tác động lớn đến thị trường đất nền, tuy nhiên, đây cũng là xu hướng tất yếu giống với các nước trên thế giới.

Trong thời gian tới, thay vì đầu tư hạ tầng rồi “bán lúa non” thì các doanh nghiệp bất động sản sẽ hướng tới tập trung phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, các công trình trên đất nhiều hơn. Điều này sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, chậm đưa vào khai thác, đất bỏ hoang, từ đó giúp đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, thị trường bất động sản cũng chuyên nghiệp hơn.

“Những chính sách sẽ góp phần sàng lọc các nhà đầu tư, hình thành các doanh nghiệp bất động sản giàu năng lực, chuyên nghiệp hơn”, ông Thanh kỳ vọng.