Nguồn cung bất động sản có sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đến hết tháng 9, thị trường ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Nguồn cung vẫn ghi nhận sự phân hóa mạnh.

Theo đó, 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư. Tại Hà Nội, đa số chung cư đều có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 và thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân. Vấn đề đáng nói là giá nhà đang tăng mạnh, trung bình từ 15-20%, vượt qua khả năng chi trả của phần đông người dân. Điều này dẫn đến nhiều khó khăn trong giải bài toán an sinh xã hội.

Cụ thể, mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại, trong khi nguồn cung đã và đang dần được cải thiện. Các dự án mới, từ sản phẩm thấp tầng đến các tăng, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ thị trường. Điều này đã tạo ra động lực dẫn dắt mặt bằng giá căn hộ thứ cấp giữ ở mức cao, mặc dù thanh khoản đã dần ổn định sau giai đoạn tăng trưởng "nóng".

Nói về khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội đánh giá: “Với mức thu nhập trung bình của một hộ gia đình tại Hà Nội khoảng 250 triệu đồng/năm. Trong khi đó, giá một căn hộ trung bình khoảng 4 tỷ đồng. Để mua được một căn hộ với mức giá này, một hộ gia đình cần tới 18 năm tiết kiệm không tiêu xài. Thu nhập trung bình chỉ tăng 6% mỗi năm, trong khi giá nhà trên thị trường thứ cấp đã tăng trung bình 17 - 20%”.

Cần giải bài toán an sinh cho người lao động

Nhiều chuyên gia nhận định tình trạng mất cân đối cung - cầu là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản khó phát triển bền vững.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết, sự mất cân đối cung - cầu nhà ở bình dân chủ yếu là do các khó khăn về pháp lý trong nhiều dự án kéo dài từ nhiều năm qua.

Một số dự án may mắn được phê duyệt và triển khai thực hiện lại bị doanh nghiệp "nâng cấp" và chuyển từ dự án nhà ở trung cấp, bình dân thành nhà ở cao cấp hơn nhằm tối đa hóa lợi nhuận.

Vị chuyên gia này phân tích, nguyên nhân chính khiến giá nhà, giá căn hộ tăng nhanh chóng trong thời gian qua là do thị trường tập trung quá nhiều vào các sản phẩm cao cấp trong khi nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân lại thiếu hụt.

Những căn hộ cao cấp chiếm phần lớn nguồn cung trên thị trường, tạo ra tình trạng đầu cơ, găm giữ và đẩy giá bất động sản lên cao.

Để giải quyết vấn đề này, theo các chuyên gia cần có sự can thiệp của các nhà phát triển bất động sản và các bên liên quan khác trong việc tăng cường nguồn cung nhà ở với mức giá phù hợp.

Nói đến nhà ở vừa túi tiền, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đình cho rằng, Nhà nước cần nghiên cứu để xây dựng phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Phân khúc nhà ở này hoàn toàn khác với nhà ở xã hội. Cụ thể, nếu nhà ở xã hội chủ yếu hướng tới đối tượng thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp, doanh nghiệp tham gia được miễn tiền sử dụng đất và tiếp cận gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho chủ đầu tư, người vay mua nhà. Còn nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân.

“Giải bài toán nhà ở cho người dân, đảm bảo an sinh xã hội, tôi cho rằng Nhà nước cần đưa ra định nghĩa chính thức về nhà ở vừa túi tiền. Cùng với đó nghiên cứu các cơ chế, chính sách ưu đãi dành riêng cho nhà ở vừa túi tiền với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nguồn cung phân khúc này, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình. Nếu chỉ để “bàn tay vô hình” của cơ chế thị trường điều tiết sẽ rất khó phát triển được nhà ở vừa túi tiền cho người dân. Thời gian qua, giá nhà tăng liên tục là minh chứng. Vì vậy, Nhà nước nên trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội cho thuê để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định”, ông Đình khuyến nghị.