Thị trường bất động sản cuối năm: Đất nền và chung cư có còn “sốt nóng”?

Chung cư, đất đấu giá “nóng bỏng tay”

Theo báo cáo thị trường quý III và 9 tháng đầu năm 2024 do Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) thực hiện, thị trường nhà ở đã bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu thể hiện sự “tăng nhiệt".

Theo đó, câu chuyện đấu giá đất “nóng" hơn bao giờ hết với các phiên đấu giá được tổ chức “xuyên đêm", ghi nhận hàng trăm, thậm chí cả nghìn người chấp nhận “ăn trực nằm chờ” để tranh suất.​ Mức giá trúng cũng cao kỷ lục, ngang ngửa đất dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản.

Mới đây nhất, quận Hà Đông đã tổ chức đấu giá 27 thửa đất. Các thửa đất được đấu giá tại quận Hà Đông có diện tích từ 48 - 72m2 tại khu xứ đồng Hạ Khâu, khu Đống Đanh - Đồng Cộc, khu Đồng Bo - Đồng Chúc - Cửa Cầu - Đồng Men (Khu B), khu Chùa Sau và khu Dược thuộc ba phường gồm Phú Lương, Yên Nghĩa và Dương Nội.

Mức giá khởi điểm 22,8 - 32,2 triệu đồng/m2; mức tiền đặt cọc mỗi lô dao động từ hơn 200 - 400 triệu đồng. Trải qua hơn 14 tiếng với 14 vòng đấu giá khoảng 23h ngày 19/10, phiên đấu giá 27 thửa đất ở quận Hà Đông mới kết thúc.

Mức giá thấp nhất hiện đang ở mức trên 130 triệu đồng/m2. Lô đất có giá trị cao nhất thuộc khu vực Đống Đanh - Đồng Cộc, phường Phú Lương ký hiệu 1A-03 với mức giá là 262 triệu đồng/m2 với diện tích 57,5m2, tương đương hơn 15 tỷ đồng/lô.

Trước đó các phiên đấu giá đất tại huyện Thanh Oai, Hoài Đức đã thu hút lượng người tham gia lớn, với hàng nghìn hồ sơ đăng ký, gây xôn xao thị trường. Tại phiên gần nhất ở Hoài Đức hôm 19/8, hơn chục lô trúng với giá trên 100 triệu đồng mỗi 2, trong đó cao nhất là hơn 133 triệu đồng/m2. Mức này cao hơn 18 lần giá khởi điểm, được nhiều nhà đầu tư, chuyên gia nhận xét vượt giá trị thực so với các lô đất cùng khu vực. Cùng với đó, một số cũng cho rằng các cuộc đấu giá còn những điểm bất hợp lý như giá khởi điểm quá thấp làm tiền đặt cọc ít, chưa đủ sức ngăn ngừa tình trạng không nộp tiền nếu trúng với giá cao.

Bên cạnh loại hình đất đấu giá, chung cư cũng là một phân khúc chứng kiến sự “sốt nóng” trong suốt thời gian qua.

Báo cáo thị trường bất động sản quý III của đơn vị tư vấn dịch vụ bất động sản Savills cho thấy, giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục leo thang ở cả dự án mới và cũ. Theo đó, mặt bằng giá dự án mới đã tăng 6% theo quý và 28% theo năm, đạt 69 triệu đồng/m2. Dự án sơ cấp tăng cao cũng kéo giá bán chung cư cũ lên 51 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 41% theo năm.

Theo thống kê của Savills, tính chung 9 tháng, 70% số căn được giao dịch có giá trên 4 tỷ đồng, tăng mạnh từ mức 2% năm 2020. Còn phân khúc từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 29%. Chỉ 1% số căn hộ đã giao dịch có giá dưới 2 tỷ đồng.

Điều này cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm của phân khúc chung cư. Sau thời gian tăng giá liên tục, căn hộ giá trên 4 tỷ đồng trở thành mức giá mua bán phổ biến tại Hà Nội. Với 2-3 tỷ đồng, người dân cũng chật vật để tìm được chốn an cư.

Nhìn nhận nguồn cung căn hộ 9 tháng đầu năm, đơn vị tư vấn cho hay, có cải thiện lớn, song chỉ tăng về số lượng. Phần lớn các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp, kéo mặt bằng giá tăng nhanh.

Dự báo nào cho cuối năm?

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường địa ốc sẽ tiếp tục "tăng nhiệt" cuối năm khi hành lang pháp lý mới chính thức đi vào cuộc sống, các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh triển khai dự án.

Theo đó, câu chuyện đấu giá đất “nóng" hơn bao giờ hết với các phiên đấu giá được tổ chức “xuyên đêm", ghi nhận hàng trăm, thậm chí cả nghìn người chấp nhận “ăn trực nằm chờ” để tranh suất.​ Mức giá trúng cũng cao kỷ lục, ngang ngửa đất dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản.

Sức nóng của thị trường còn được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, với mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Nhu cầu tăng cao khiến hàng nghìn người sở hữu chung cư thường xuyên nhận được cuộc gọi hỏi bán nhà.​ Bất chấp giá bán tăng cao, các dự án căn hộ mới ra hàng, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt.

Cùng với loại hình căn hộ, một số dự án thấp tầng mới ra mắt của các chủ đầu tư lớn, cũng ghi nhận lượng booking giữ chỗ “kỷ lục" dù mức giá ngày càng cao. Nhiều căn có vị trí đẹp, không những giá cao, để mua được khách hàng/nhà đầu tư còn phải chấp nhận trả tiền chênh.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARs IRE quý III năm 2024, thị trường nhà ở tiếp tục ghi nhận nguồn cung đạt mức 22.412 sản phẩm được chào bán trên thị trường, với khoảng 14.750 sản phẩm mở bán mới, giảm 25% so với quý trước, nhưng đã tăng 60% so với cùng kỳ năm 2023. Mặc dù có sự sụt giảm về số lượng theo thống kê, nhưng nguồn cung quý III vẫn cho thấy sự “tăng trưởng” khi xuất hiện một số dự án mới, đặc biệt có sự góp mặt của dự án quy mô lớn bắt đầu triển khai chạy rumor thị trường, giúp thị trường trở nên “náo nhiệt” hơn.