Nguồn cung khan hiếm, chung cư cũ tăng giá mạnh

Giai đoạn cuối năm 2023 và đầu năm 2024, giá chung cư mới tiếp tục có xu hướng tăng mạnh do nguồn cung khan hiếm, chi phí xây dựng tăng cao và nhu cầu nhà ở cao. Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội từ 45 - 50 triệu đồng/m2, còn tại TP.HCM đang dao động ở mức bình quân 55 - 60 triệu đồng/m2. Điều này cũng khiến giá chung cư cũ vì thế tăng theo vì nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn. Trong đó, các dự án nhà chung cư cũ có giá thấp hơn 30 - 40% so với nhà chung cư mới. Mức giá này phù hợp với tài chính của nhiều người có nhu cầu mua để ở hoặc cho thuê.

Tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ chung cư mới và giá bán liên tục leo thang đã khiến nhiều người có nhu cầu mua nhà để ở gặp nhiều khó khăn. Giá bất động sản cao ngất ngưởng cũng làm giảm thanh khoản trên thị trường, đặc biệt là ở phân khúc chung cư. Do đó, nhiều nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu ở thực phải chuyển hướng mua chung cư cũ bất chấp những rủi ro như chất lượng nhà ở giảm sút, tiện ích thiếu thốn và khó bán lại. Ngoài ra, giá chung cư cũ cũng biến động theo thị trường và cạnh tranh.

Theo khảo sát của một đơn vị nghiên cứu thị trường cho biết, 6 tháng đầu năm nay, loại hình nhà ở chung cư tại TP Hồ CHí Minh có lượt tìm kiếm tăng mạnh nhất, hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Đặc biệt, người mua chủ yếu tìm mua chung cư cũ, không phải chung cư hình thành trong tương lai. Khan hiếm nguồn cung đang đẩy giá chung cư tăng mạnh.

Nguyên nhân khiến cho chung cư cũ được săn đón là do khan hiếm nguồn cung mới, các dự án mới đa phần thuộc phân khúc chung cư hạng sang, cao cấp nên người dân khó tiếp cận, chung cư vùng ven thì di chuyển xa khiến nhiều người nản chí. Do đó một số chung cư cũ đã đưa vào vận hành từ 5 - 10 năm trước được nhiều người quan tâm vì giá không bị đẩy lên cao quá như chung cư mới, đặc biệt giấy tờ pháp lý đầy đủ.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, giá bán nhà chung cư cũ hiện nay tại các quận trung tâm đã tăng 10 - 15% so với cùng kỳ năm 2023, trong khi giá bán nhà chung cư mới lại giảm 5 - 10%. Điều này khiến cho nhiều người có xu hướng chuyển sang mua nhà chung cư cũ với hy vọng sở hữu một căn hộ ở vị trí đắc địa với giá hợp lý.

Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cao cấp Savills Việt Nam nhận định: “Họ mua lại những chung cư trung và cao cấp đã hình thành, thực ra thì giá mềm dẻo hơn, mua bán đơn giản hơn và họ có thể xác định được chất lượng khi quyết định mua nhà. Còn chúng ta mua những căn nhà hình thành trong tương lai đối với các dự án mà các chủ đầu tư không thực hiện nghiêm túc sẽ xảy ra tranh chấp”.

Giá chung cư liệu có giảm?

Hiện nay người mua đang kỳ vọng khi Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản được áp dụng, giá chung cư sẽ giảm. Song theo các chuyên gia, cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân ngày một khó khăn khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì giá đất, giá nguyên vật liệu, giá xây dựng hiện đang rất cao, thời gian xây dựng lại kéo dài… khiến cho chi phí đầu tư tăng cao.

Trong khi đó, tại Hà Nội, kết thúc nửa đầu năm nay, phân khúc chung cư cũng là tâm điểm trên thị trường bất động sản nhưng số lượng giao dịch thực tế không nhiều, cũng do giá cao. Nhu cầu tìm kiếm về chung cư Hà Nội đạt đỉnh vào tháng 3, với mức tăng gần 60% so với cuối năm ngoái. Hiện chung cư đã "hạ nhiệt" sự quan tâm, nhưng giá đi ngang chưa giảm.

Mong chờ là tâm lý chung của nhiều người vào thời điểm này, nhất là khi bộ ba luật áp dụng từ ngày 1/8 gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có những thay đổi quan trọng. Tuy nhiên, nhà đầu tư và người mua nhà cần chuẩn bị tâm lý rằng, giá chung cư sẽ khó có thể đi xuống trong ngắn hạn, kể cả khi các bộ luật mới được thi hành.

Ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Property cho biết, các bộ luật mới luôn có độ trễ nhất định khi đi vào thực tiễn. Với ngành bất động sản, khoảng thời gian này có thể lên tới vài năm. Do đó, mức giá cũng như sức nóng của thị trường chung cư sẽ tiếp tục duy trì trong thời gian tới.

“Sau khi luật mới được áp dụng, tình trạng sốt nóng sẽ không xảy ra. Tuy nhiên, người mua cũng không nên kỳ vọng mức giá sẽ giảm xuống ngay lập tức”, ông Nga nói.