Nguồn cung mới được định hình với những dự án chất lượng, có tiềm năng tăng trưởng cao ở phía Nam

Xu hướng đầu tư đang thể hiện rõ rệt ở các tỉnh lân cận phía Nam 

Ngày 31/10, tại Trung tâm Hội nghị Quốc gia, Hội thảo “Dòng tiền chảy vào bất động sản phía Nam: Nhận diện cơ hội đầu tư” được diễn ra. Chương trình có sự tham dự của các chuyên gia kinh tế, bất động sản; đại diện các sàn giao dịch, phân phối bất động sản tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc, cùng các cơ quan thông tấn báo chí.

Giới phân tích đánh giá, sự dịch chuyển về nhu cầu và xu hướng đầu tư đang thể hiện rõ rệt hơn ở các tỉnh lân cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… Các chuyên gia nhìn nhận thị trường vùng TP.HCM có sự khác biệt với thị trường khu vực phía Bắc. 

Thông tin với báo chí, PGS.TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), cho biết, thị trường bất động sản TP.HCM là thị trường lớn nhất cả nước, cả về quy mô, chủ thể, địa bàn. Khu vực này được xem là "hồn cốt" của thị trường bất động sản Việt Nam. Ông Chung cho rằng thị trường TP.HCM và vùng phụ cận cũng mang tính thị trường hơn, còn thị trường Hà Nội có phần mang tính kỳ vọng.

Ông Chung nhấn mạnh, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 4+1 chu kỳ và đang bắt đầu ở chu kỳ thứ 4, trong đó, thị trường từ năm 1986 đến nay có những diễn biến thăng trầm và mỗi chu kỳ bất động sản đều gắn với sự ra đời hoặc hoàn thiện Luật Đất đai.

Luật Đất đai năm 1987 đã đặt nền móng cho thị trường. Giao dịch nhà đất giai đoạn này chủ yếu tự phát và không chính thức. Luật Đất đai năm 1993 nhấn mạnh về việc đất đai có giá. Thị trường bất động sản sơ khai hình thành và chủ yếu gắn liền với chủ thể đất đai. Đến Luật Đất đai năm 2003 xác định quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Giai đoạn này chứng kiến sự phát triển của các nhà chung cư cao tầng và gắn với chủ thể xây dựng. Các công ty xây dựng trở thành các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản. Đây là giai đoạn tập trung hóa.

Sau 10 năm, Luật Đất đai 2013 tạo sự phát triển mới. Luật Đất đai cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã hỗ trợ, thúc đẩy cho sự phát triển của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2014 - 2023 với rất nhiều thành tựu và kết quả. Giai đoạn này chứng kiến sự tham gia giữa các ngân hàng, hệ thống tín dụng vào thị trường bất động sản, đây là giai đoạn tiền tệ hóa.

Và mới đây, thị trường bất động sản đã chứng kiến việc sửa đổi bổ sung của Luật Đất đai 2024, mở ra thêm 1 chu kỳ mới cho thị trường. Nhìn lại thị trường trong các chu kỳ qua có thể thấy, giai đoạn 2013 - 2014 là giai đoạn thị trường phục hồi sau khủng hoảng 2011 - 2013 nhờ hỗ trợ của Nghị quyết 02/NQ-CP. Năm 2014, thị trường đã có nhiều dấu hiệu sáng sủa nhưng lại tiếp tục chậm lại do một số nguyên nhân bên ngoài thị trường bất động sản.

Giai đoạn 2015 - 2018, thị trường bước vào giai đoạn phát triển mạnh. Thời kỳ này, thị trường bùng nổ với sự phát triển của loại hình condotel và officetel, đặc biệt tại các địa điểm du lịch. Hệ quả là cho đến nay, vấn đề condotel, officetel vẫn đang bỏ ngỏ.

Giai đoạn 2018 - 2022, thị trường rơi vào trầm lắng, sau đó chuyển hướng. Cụ thể, từ cuối năm 2018 đến đầu năm 2022, thị trường condotel rơi vào trầm lắng và trái phiếu bất động sản nở rộ, thị trường bất động sản cao cấp thăng hoa. Các nhà đầu tư phát triển bất động sản tiến hành phát hành trái phiếu doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án bất động sản cao cấp, lớn về quy mô, giá trị cao về sản phẩm. Theo đó, thị trường bất động sản từ 2019 đến đầu năm 2022 không những không suy giảm mà còn tăng trưởng.

 Giai đoạn 2022 - 2023, thị trường suy giảm mạnh mẽ. Cụ thể, từ tháng 4 năm 2022 đến cuối năm 2023, thị trường bất động sản suy giả do nhiều nguyên nhân như khó khăn về tín dụng và đầu tư công, luồng tiền từ thị trường chứng khoán suy giảm, xuất nhập khẩu giảm do suy giảm đơn hàng kéo theo nhu cầu nhà thuê cho lao động khu công nghiệp giảm.

Bước sang năm 2024, thị trường ghi nhận sự khác biệt. Trong đó, thị trường căn hộ chung cư có một "cú đội giá". Nếu như các chung cư trung cấp trước giai đoạn năm 2022 - 2023 dao động quanh mức 35 - 40 triệu đồng/m2 thì sang năm 2024, giá tăng mạnh dao động từ 65 - 70 triệu đồng/m2, đặc biệt tại Hà Nội.

Thị trường đất nền cũng ghi nhận tăng giá tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội như huyện Hoài Đức giá đất đã tăng 81%, huyện Đông Anh tăng 53% và huyện Thanh Oai tăng tới 90% so với đầu năm ngoái. Với phân khúc condotel, thị trường này có dấu hiệu bão hòa. Nguồn cung tăng nhưng tiêu thụ giảm mạnh, chỉ đạt 1% trong quý I/2024. Sức cầu thấp nhất trong 5 năm qua. Còn bất động sản công nghiệp tiếp tục diễn biến tích cực. Với thị trường bất động sản, đây vẫn là lĩnh vực duy trì vị trí số 2 trong thu hút vốn FDI.

Dự báo thị trường bất động sản giai đoạn 2025 - 2030, sẽ có khả năng diễn ra 1 trong 3 kịch bản. Cụ thể, với kịch bản trung tính, thị trường sẽ sôi động trên mọi phân khúc, không có bùng phát cực đoan. Đây là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất. Với kịch bản tích cực, thị trường bùng nổ, phát triển mạnh ở mọi phân khúc. Kịch bản này có thể xảy ra, nhưng không lớn, ông Chung cho biết. 

Thị trường bất động sản nhìn chung đều có những biến động

Cũng chia sẻ tại chương trình, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay ở thị trường Hà Nội, ngoài nhu cầu nhà ở thì nhu cầu về đầu tư cũng rất lớn, tính đầu tư của thị trường Hà Nội khá mạnh. Còn tại khu vực TP. HCM và vùng phụ cận, nhu cầu ở đang chiếm ưu thế hơn.

Kể từ khi Quốc hội thông qua 3 luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024, thị trường bất động sản đã ghi nhận những diễn biến phục hồi tích cực với sự quan tâm của nhà đầu tư quay trở lại tương đối sôi động. Theo đó, nguồn cung, giá cả, giao dịch trên thị trường bất động sản nhìn chung đều có những biến động.

Thứ nhất về nguồn cung, tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường đón nhận 38.797 sản phẩm mới, cao nhất trong 3 năm trở lại đây. Riêng quý III/2024, thị trường bất động sản Việt Nam đón nhận khoảng 21.000 sản phẩm mở bán, với 14.755 sản phẩm chào bán mới - giảm 25% so với quý trước nhưng tăng khoảng 60% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới chủ yếu được đóng góp từ các dự án tại miền Bắc, chiếm lần lượt 46% và 48% nguồn cung mới trong quý III và 9 tháng đầu năm 2024.

Loại hình căn hộ tiếp tục "áp đảo" trên thị trường với gần 10.000 căn hộ mới, chiếm gần 70% nguồn cung chào bán mới trong quý III. Khoảng 88% nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Về cơ cấu nguồn cung, trong quý III/2024, căn hộ chung cư chiếm gần 70% nguồn cung chào bán mới trong quý III, với gần 10.000 sản phẩm. Trong đó có 55% thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Bên cạnh đó, đất nền chiếm khoảng 7% tổng nguồn cung mới quý III. Còn nguồn cung biệt thự, liền kề mới giảm nhẹ theo quý, ước đạt khoảng gần 4.000 sản phẩm.

Thứ hai về giao dịch, tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Các dự án căn hộ được hấp thụ rất tốt, kể cả phân khúc cao cấp, hạng sang, nhất là tại Hà Nội. Tỷ lệ hấp thụ các dự án căn hộ mới trong 9 tháng đạt 68%. 73% lượng giao dịch nhà ở trong 9 tháng được đóng góp bởi phân khúc căn hộ. 63% lượng giao dịch căn hộ đến từ các dự án cao cấp, hạng sang.

Riêng quý III, thị trường ghi nhận hơn 10.400 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 51%, tương đương quý trước và tăng khoảng 28 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. 45% lượng giao dịch trong quý III được đóng góp bởi các dự án tại miền Bắc. Về cơ cấu giao dịch, trong quý III/2024, căn hộ chung cư chiếm 71%, giảm 5% so với quý II. Trong đó, căn hộ cao cấp, hạng sang chiếm 76%. Thấp tầng, đất nền chiếm 29%.

Qua các quý, cơ cấu giao dịch căn hộ chung cư tiếp tục "áp đảo". Lượng giao dịch thấp tầng, đất nền giảm dần theo thời gian. Căn hộ chung cư có giá trên 80 triệu đồng/m2 có lượng giao dịch tăng từ mức chiếm 3% vào đầu năm 2023 lên tới 17% trong quý III/2024.

Thứ ba, về giá bán, đất nền ghi nhận giá bán 4 - 86,4 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, đất nền dưới 2 tỷ đồng, đã có sổ, tại các khu vực có hạ tầng phát triển, có dự án triển khai, ghi nhận mức giá tăng từ 3-5%.

Thấp tầng ghi nhận giá bán 18 - 340 triệu đồng/m2. Giá chào bán duy trì ở mức cao với thanh khoản tập trung tại các dự án mới mở bán với giá chuyển nhượng cao hơn từ 5 -10% so với lúc mua. Căn hộ chung cư ghi nhận giá bán 13 - 230 triệu đồng/m2. Trong đó, giá căn hộ chung cư thứ cấp Hà Nội đi ngang ở mức cao sau thời gian tăng trưởng "nóng". Giá căn hộ chung cư thứ cấp tại TP.HCM bắt đầu đà tăng.

Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu. Đồng thời phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao. Bên cạnh đó, các dự án thấp tầng, đất nền tiếp tục duy trì mức giá khá hợp lý.

Về triển vọng bất động sản vùng TP.HCM giai đoạn 2024 - 2030, có 2 yếu tố vĩ mô tạo sức bật cho vùng: Thứ nhất là động lực từ phát triển kinh tế và đô thị hóa. TP.HCM tiếp tục là trung tâm kinh tế của cả nước với tỷ lệ đô thị hóa cao, kéo theo nhu cầu về nhà ở ngày càng cao, bao gồm cả nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư đa dạng, từ loại hình tới mức giá.

Quỹ đất khu vực trung tâm TP.HCM ngày càng khan hiếm, nhu cầu bất động sản tại TP.HCM sẽ dịch chuyển đáng kể sang các tỉnh thành vùng ven như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu. Khu vực TP.HCM và vùng phụ cận luôn trong top thu hút FDI, với dòng vốn ngày càng được nâng cấp cả về quy mô và chất lượng, sẽ tạo điều kiện gia tăng lực cầu, phát triển bất động sản công nghiệp cũng như nhà ở và các loại hình phụ trợ khác.

Thứ hai là sức bật từ hạ tầng. Cùng với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai quyết liệt, sẽ thúc đẩy liên kết từ TP.HCM sang các tỉnh trong vùng nói riêng và khu vực miền Nam nói chung, thúc đẩy các đô thị vệ tinh kề bên TP.HCM phát triển. Việc mở rộng hệ thống giao thông, nhất là giao thông cộng cộng, sẽ hỗ trợ dịch chuyển nhu cầu về nhà ở của người dân qua các khu đô thị vệ tinh, với nhiều lựa chọn có giá cả phù hợp hơn. Thông qua đó, giảm tải áp lực cho TP.HCM và mở rộng không gian phát triển cho thị trường bất động sản.

Dự báo về thị trường vùng TP.HCM trong thời gian tới, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, có 3 loại hình nổi bật: Thứ nhất là bất động sản nhà ở: Trung tâm TP.HCM, các đại đô thị ven trung tâm, sẽ phát triển các dự án hạng sang, phục vụ nhu cầu rất lớn về nhà ở chất lượng cao cho tầng lớp thượng lưu, người nước ngoài, cùng định hướng trở thành trung tâm kinh tế châu Á, toàn cầu. Các đô thị vệ tinh kề bên thành phố cung cấp nguồn cung đáp ứng nhu cầu của người dân có thu nhập trung bình.

Thứ hai là bất động sản công nghiệp: Bất động sản công nghiệp tại TP.HCM, Bình Dương, Long An và Đồng Nai sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh cùng xu hướng dịch chuyển chuỗi sản xuất.

Thứ ba, bất động sản thương mại và văn phòng: Cùng với định hướng phát triển đến năm 2030, trở thành thành phố dịch vụ - công nghiệp hiện đại... của TP.HCM, nhu cầu văn phòng và trung tâm thương mại sẽ tăng trưởng mạnh mẽ với dòng vốn FDI dồi dào, tạo điều kiện thúc đẩy phát triển và lấp đầy các trung tâm mua sắm và văn phòng tại các tỉnh, thành lân cận.

Thị trường bất động sản vùng TP.HCM đang đẩy nhanh tiến trình phục hồi với động lực từ nguồn cung mới. Trong ngắn hạn, nguồn cung dự kiến sẽ tăng trưởng mạnh vào quý IV/2024, với nhiều lựa chọn có mức giá phù hợp hơn, chủ yếu được đóng góp thêm từ các tỉnh, thành ven TP.HCM. Nguồn cung trong tương lai sẽ được bổ sung đáng kể với các dự án đang được tháo gỡ một cách quyết liệt cùng với các dự án quy mô lớn dự kiến triển khai trong 2 năm tới.

Đặc biệt, nhu cầu bất động sản thời gian tới rất lớn, bao gồm cả nhu cầu ở thực và để đầu tư. Nhu cầu về nhà ở gia tăng tại TP. HCM khi lượng lao động nhập cư ngày càng gia tăng, tập trung vào phân khúc trung và cao cấp. Nhu cầu ở cũng tăng mạnh tại khu vực xung quanh các khu công nghiệp và đô thị vệ tinh ở Bình Dương, Đồng Nai, Long An...

Các giải pháp phát triển trong thời gian tới

Các chuyên gia cho biết, thứ nhất, về đồng bộ hóa thể chế, chúng ta cần hoàn thiện và đồng bộ hóa hệ thống luật pháp liên quan đến bất động sản, đẩy mạnh các trình tự thủ tục để đưa luật đi vào cuộc sống. Cùng với đó là sớm ban hành những văn bản hướng dẫn các Luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Các tổ chức tín dụng.

Thứ hai là huy động các nguồn lực phát triển. Việt Nam cần thu hút đủ nguồn lực truyền thống và mới cho phát triển thị trường như hệ thống tái thế chấp; quỹ tiết kiệm tương hỗ; quỹ đầu tư tín thác bất động sản…

Thứ ba là cải thiện quy trình, thủ tục liên quan đến quy hoạch và sử dụng đất. Việc ban hành các văn bản mới, đặc biệt là các nội dung mới, luôn kèm theo ban hành các quy trình mới. Việc giao đất, cho thuê đất có gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất chủ yếu thông qua đấu thầu đòi hỏi phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẵn sàng.

Thứ tư, về công cụ tài chính mới, cần phát triển các công cụ tài chính phái sinh cho thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản vẫn chưa có sự ra đời và tham gia của các công cụ tài chính như hệ thống tái thế chấp; quỹ tiết kiệm tương hỗ; quỹ đầu tư tín thác; tài chính hóa nguồn đất lân cận các công trình hạ tầng… Vì vậy, với giai đoạn mới hiện nay, thách thức ra đời các công cụ tài chính phái sinh mới là rất lớn và hết sức cần thiết.

Tại Bình Dương, quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 được phê duyệt và công bố đã tạo ra một tâm thế sẵn sàng để khởi động giai đoạn phát triển mới đầy khát vọng của địa phương này.

Bên cạnh đó, chưa bao giờ các dự án kết nối vùng, đặc biệt là đường cao tốc và giao thông công cộng, giữa TP. HCM, Bình Dương và cả khu vực Đông Nam Bộ được xúc tiến mạnh mẽ như gần đây. Tuyến đường sắt đô thị trên cao Metro số 1 có lộ trình đi qua các quận 1, Bình Thạnh, TP. Thủ Đức (TP.HCM) và Dĩ An (Bình Dương) sắp đi vào vận hành. Dự án Mở rộng đường Thống Nhất có chiều dài khoảng 3km, rộng 32m với 6 làn xe nối TP. Dĩ An (tỉnh Bình Dương) với TP. Thủ Đức (TP.HCM) đang được triển khai hoàn thiện. 

Tuyến đường cao tốc TP. HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành chuẩn bị đầu tư là tuyến cao tốc đầu tiên kết nối TP.HCM và hai tỉnh Bình Dương, Bình Phước. Đường vành đai 3 và vành đai 4 TP. HCM qua địa bàn Bình Dương và các tỉnh Đông Nam Bộ đang và sẽ được triển khai, đạt tiêu chuẩn cao tốc. Việc cải thiện hạ tầng giúp kết nối nhanh chóng giữa Bình Dương đến TP.HCM và các khu vực vệ tinh lân cận, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các dự án nhà ở, thương mại và khu công nghiệp.

Sự cải thiện về hạ tầng, tầm nhìn phát triển, yếu tố vị trí cửa ngõ TP.HCM và lợi thế quỹ đất phát triển đô thị tương đối dồi dào, được quy hoạch bài bản, sẵn sàng mặt bằng đã thúc đẩy Bình Dương trở thành điểm đến đầu tư phát triển đô thị và tạo lập nguồn cung nhà ở mới bổ sung cho TP. HCM. Đặc biệt, phân khúc nhà ở thương mại, căn hộ chung cư đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ, trở thành tâm điểm mới của thị trường bất động sản khi nhu cầu nhà ở tại Bình Dương tăng đột biến, nhất là ở các khu vực gần các khu công nghiệp lớn và trung tâm đô thị - với lượng lao động đổ về ngày càng đông và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng.

Bên cạnh nhu cầu nhà ở ngày càng tăng mạnh, quỹ đất rộng đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị, thị trường căn hộ Bình Dương còn có tiềm năng phát triển trong thời gian tới nhờ nguồn cung mới được định hình bởi các chủ đầu tư tiềm lực và uy tín, lựa chọn hướng phát triển bền vững, dựa trên nhu cầu của thị trường. Để đảm bảo thanh khoản, việc phát triển các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng đa số nhu cầu nhà ở của người dân đang được nhiều nhà phát triển ưu tiên triển khai.

Theo các chuyên gia, phân khúc nhà ở thương mại được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, tiềm lực tại Bình Dương sẽ là sự lựa chọn tối ưu của dòng tiền đầu tư đang ngày càng khắt khe hơn. Tại Hội thảo, các chuyên gia đã tập trung phân tích và đánh giá tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại tại Bình Dương, dựa trên nhu cầu và khả năng sinh lời cũng như đề xuất những chiến lược đầu tư thông minh để tối đa hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường đang đứng trước nhiều cơ hội trong chu kỳ phát triển mới.