Nhà đất dính quy hoạch bỗng được săn mua, chuyên gia cảnh báo tiềm ẩn nhiều rủi ro

Nhà đất dính quy hoạch bỗng được săn mua

Thời gian gần đây, những lô đất, căn nhà "dính" quy hoạch bỗng được nhiều người tìm mua với những mục đích khác nhau, tiềm ẩn nhiều rủi ro với khách hàng.

Môi giới bất động sản cho biết, gần đây, không ít nhà đầu tư liều lĩnh mua đất đón đầu quy hoạch, mua đất dính quy hoạch để chờ được đền bù và mua đất chờ xóa quy hoạch.

Anh Trung, một môi giới lâu năm tại Hà Nội cho hay, không phải nhà đất có quy hoạch là sẽ khó bán, không có người mua. Thời gian qua anh cũng đã giao dịch không ít nhà đất dính quy hoạch, có những lô dính 2/3 diện tích, thậm chí có những lô dính 100% quy hoạch khách vẫn nhiệt mua.

Anh Trung chia sẻ thêm, nhiều khách hàng không ngại xuống tiền mua nhà đất dính quy hoạch, căn bản nếu nằm trong tỷ lệ quy hoạch 1/2000 thì thường vẫn mua để ở hoặc nếu mua được đất nằm ở mặt đường lớn. Nhà mặt phố có giá trị rất lớn vì có thể kinh doanh, buôn bán và cho thuê với giá cao nên dù dính quy hoạch khách hàng cũng sẽ quan tâm, giá mua cũng tốt hơn nhiều. Chỉ có quy hoạch 1/500 là khách sợ và tuyệt đối không mua.

Chia sẻ từ người mua nhà đất, chị Hương cho biết, chị mua căn nhà diện tích 56m2 tại khu vực Hai Bà Trưng (Hà Nội) với giá 6,5 tỷ mặc dù biết căn nhà dính 1/3 quy hoạch và phía trước nhà là đất sân vườn rộng hơn 22m2. Mặc dù là ở ngõ nhưng đường qua nhà là đường ô tô, có thể kinh doanh hoặc cho thuê cửa hàng tại tầng 1.

“Việc mua hay không mua nhà dính quy hoạch là tùy quan điểm của từng người. Giá nhà đất giờ đang quá cao, chỉ những lô đất dính quy hoạch giá mới rẻ và phù hợp với thu nhập của đại đa số người mua. Mọi người thường sợ đất dính quy hoạch, tôi lại suy nghĩ khác. Những lô đất nằm ở khu vực mặt đường lớn có nguy cơ vướng giải phóng rất cao. Nhưng với những lô đất nằm sâu trong ngõ và việc quy hoạch cũng đã được vạch ra gần chục năm không thực hiện thì đã thành quy hoạch treo và rất có thể phải xóa bỏ.

Bạn chị cũng nhiều người mua nhà đất dính quy hoạch, có những người sống hơn 30 năm tại lô đất được biết là vướng quy hoạch làm đường, nhưng dự án hàng chục năm không thực hiện nên không ảnh hưởng gì đến nơi an cư”, chị Hương chia sẻ.

Đắng cay vì nhà đất “dính” quy hoạch

Thực tế, không ít những người chủ động chấp nhận mua nhà đất dính quy hoạch, nhưng bên cạnh đó cũng không ít những người dân có nhu cầu mua nhà đất thật sự, tiền mua nhà là tài sản vô cùng lớn, có thể họ phải dành dụm cả đời mới có đủ tiền mua một mãnh đất để gọi là an cư và cho con cái sau này.

Vì nóng vội, ham rẻ, không tìm hiểu kỹ, có những người mua sau khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua bán xong mới phát hiện mảnh đất đó dính quy hoạch. Mua phải đất dính quy hoạch thường kèm theo nhiều phiền toái trong việc chuyển nhượng, tách thửa, xây sửa nhà cửa,… Nếu sau này đất bị thu hồi thì tiền bồi thường thấp hơn nhiều so với số tiền từng bỏ ra để mua thửa đất đó. Đã có rất nhiều trường hợp tiến thoát lưỡng nan khi mua trúng phải đất dính quy hoạch.

Cụ thể, như trường hợp bà An (Hà Nội) mua một nền đất diện tích 60m2 trong một khu đất phân lô bán nền. Sau khi mua, bà An đi xin giấy phép xây dựng mới vỡ lẽ ra, do thửa đất này nằm trong quy hoạch khu dân cư xây dựng mới, nên theo quy định chỉ cấp giấy phép xây dựng tạm cho bà. Ngoài ra, còn phải ký cam kết tự tháo dỡ, không bồi thường phần công trình theo giấy phép tạm và khi xây xong cũng không được hoàn công như giấy phép chính thức. 

Hay như vợ chồng chị Hà mua một miếng đất 70m2, có nhà cấp bốn 30m2 với giá chỉ bằng 2/3 thị trường do đất thuộc diện quy hoạch, nhưng vợ chồng chị vẫn quyết định mua vì nghĩ có thể đi được cửa sau, hơn nữa dự án lên kế hoạch đã 4 năm nhưng không thực hiện và xung quanh cũng có nhiều dân cư sinh sống. Ở được một thời gian ngôi nhà xuống cấp và bị ngập úng vào mùa mưa, vợ chồng chị quyết định xây lại nhà.

Chị Hà lên phường xin cấp phép xây dựng nhưng chỉ cho phép sửa lại nhà cấp 4 trong khi chị muốn xây nhà để phù hợp với điều kiện sống của gia đình. Anh chị quyết định xây chui và cũng có được một căn nhà khang trang.

Tuy nhiên đến khi vợ chồng chị muốn bán nhà để có vốn làm ăn và chuyển về gần chỗ làm. Nhiều người đến xem nhà trả với giá cao tuy nhiên khi ra phường hỏi biết thuộc diện quy hoạch thì không ai mua mặc dù chị đã hạ giá nhiều lần. Đi vay ngân hàng thì cũng không được vì giấy tờ không rõ ràng, lâm vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro với khách hàng

Theo chuyên gia, về cơ bản, quy hoạch “treo” là một cách nói dùng để chỉ tình trạng không được thực hiện hoặc chậm tiến độ của các kế hoạch có nội dung sử dụng đất đai.

Theo đó, toàn bộ nhà đất trong khu vực mà cơ quan Nhà nước đã công bố thu hồi để phục vụ mục đích nào đó nhưng không thực hiện đúng kế hoạch, chính là sản phẩm bất động sản dính quy hoạch “treo”.

Thời hạn để xác định một dự án có phải quy hoạch “treo” hay không "treo" được quy định rõ tại khoản 8 Điều 49 Luật đất đai 2013, sửa đổi bổ sung năm 2019. Cụ thể, sau khi công bố thu hồi được đưa ra tối đa 3 năm, nếu không có quyết định giải tỏa hay chuyển đổi mục đích sử dụng chính thức, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt sẽ phải tiến hành điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch.

Trên thực tế, quá trình này không diễn ra chỉ trong vài ngày hay vài tuần. Người mua có thể phải thấp thỏm tới nhiều năm trời mới biết được số phận của dự án. Nếu lựa chọn nhà đất quy hoạch treo làm kênh đầu tư, điều này đồng nghĩa với tình trạng chôn vốn.

Nếu mua phải nhà đất quy hoạch “treo” đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, người mua sẽ bị hạn chế về việc khai thác sử dụng, thi công, cải tạo và sửa chữa nhà.

Với trường hợp trót “xuống tiền” cho những sản phẩm địa ốc thuộc quy hoạch “treo” và mong muốn thoái vốn, người mua sẽ gặp rất nhiều khó khăn để tìm được đối tượng chuyển nhượng, giao dịch. Bởi lẽ, xét về tâm lý chung, hầu hết khách hàng đều e ngại nhà đất quy hoạch.