Nhà đầu tư bất động sản chủ yếu là “lướt sóng” kiếm lời, sang tay chỉ sau 1 năm

Là kênh đầu tư hấp dẫn

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, tỷ lệ nhà đầu tư giữ bất động sản dưới 3 tháng là 15%, từ 3-6 tháng khoảng 35%, từ 6-12 tháng tầm 36% và chỉ 14% giữ tài sản lâu hơn 1 năm. Trong khi tại châu Âu, thời gian nắm giữ bất động sản trước khi bán ra trung bình từ 3-10 năm, số lượng nhà đầu tư sang nhượng bất động sản trước 3 năm nắm giữ chiếm chưa đến 7%.

Ông cho rằng lượng người mua bất động sản để lướt sóng quá nhiều khiến thị trường phát triển kém bền vững và thúc đẩy giá bất động sản tăng ảo. Trong 5 năm qua, giá bất động sản Việt Nam tăng gần 60%, trong khi các nước cùng khu vực (có tiềm năng cũng như tốc độ phát triển không kém cạnh) như Thái Lan, Trung Quốc, Malaysia, Nhật Bản, Singapore... chỉ tăng 11-15%.

Trước đó trong một báo cáo về thị trường bất động sản của Công ty nghiên cứu One Housing cho thấy 81% người mua bất động sản tại TP HCM và Hà Nội là có mục đích đầu tư, đầu cơ, còn nhu cầu ở chỉ khoảng 19%. Số liệu từ CBRE Việt Nam cũng chỉ ra, nhu cầu mua nhà đất để đầu tư tại Việt Nam luôn chiếm tỷ lệ rất cao, trung bình từ 50-60%.

Lý giải nguyên nhân khiến xu hướng mua bất động sản đầu cơ của Việt Nam quá cao, chuyên gia Batdongsan cho rằng một phần do kênh đầu tư này "dễ mua dễ bán", thanh khoản tốt, lợi nhuận cao hơn các kênh khác như vàng, chứng khoán hay ngân hàng. Lợi suất đầu tư bất động sản thuộc loại tốt nhất Việt Nam 10 năm qua, đạt 197% với chung cư và 137% với đất nền. Một nguyên nhân khác là chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam đang thấp và thoáng hơn nhiều nước trong khu vực, thiếu chế tài với các hình thức đầu cơ, bỏ hoang tài sản đất.

Ông Nguyễn Quốc Anh dẫn chứng, hiện nay trên thế giới có 5 loại thuế cơ bản dành cho bất động sản là thuế sở hữu, thu nhập, trước bạ, bỏ trống (thuế áp dụng cho các bất động sản không được sử dụng trong thời gian dài) và thuế phát triển (phát triển hạ tầng, tiện ích, dịch vụ, trong một khu vực có bất động sản đó). Trung bình thuế sở hữu nhà tại nhiều nước từ 0,3-20%, thuế trước bạ 2-6% và thuế thu nhập từ 14-45%. Một số quốc gia đang đánh thuế bỏ trống tài sản từ 12-20% và thuế phát triển 1-3%.

Còn tại Việt Nam, ông Quốc Anh cho rằng người mua nhà hiện chỉ phải chịu 3 loại thuế đầu tiên là thuế thu nhập (2-5%), thuế sở hữu (0,03 - 0,2%) và thuế trước bạ (0,5%). Tỷ trọng thuế bất động sản trong cơ cấu GDP của Việt Nam là 0,03%, thấp hơn rất nhiều nước trong khu vực như Indonesia 0,2%, Thái Lan 0,2%, Philippines 0,5%, Campuchia 0,9%, Trung Quốc 1,5%, Singapore 1,5%, Hàn Quốc 4%.

"Thuế thấp nên người mua dễ dàng đầu tư 'xoay vòng' bất động sản, nay mua tài sản này mai sang tay bất động sản khác", ông nói.

Cần sớm giảm đầu cơ bất động sản

Tâm lý “đầu cơ” bất động sản để kiếm lời đang là chủ đạo trên thị trường bất động sản. Do đó không phải ngẫu nhiên mà thời gian qua tại hàng loạt phiên đấu giá đất khu vực ven Hà Nội ghi nhận những mức giá kỷ lục từ người tham gia đấu giá để rồi “bỏ cọc”, tạo sốt ảo.

Theo chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh nhận định, do bảng giá đất của Hà Nội và nhiều địa phương hiện quá thấp nên kéo theo giá khởi điểm rất thấp, tiền đặt trước được tính bằng 20% giá khởi điểm cũng rất thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn để thu hút nhiều người tham gia.

Nhiều người sẵn sàng “thi đấu”, trả giá cao với tâm lý “cùng lắm là mất tiền đặt trước”, tạo ra những màn “so kè” trong trả giá và gây tâm lý ức chế, muốn phá cuộc đấu giá như ví dụ tại cuộc đấu giá ở huyện Sóc Sơn.

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường nhận định, việc đấu giá cao rồi bỏ cọc đang trở thành "trò đùa bỡn" với pháp luật.

Đã đến lúc nên tạm hoãn việc đấu giá đất đến khi ban hành được bộ luật về đấu giá tài nguyên thiên nhiên riêng. Bởi tài nguyên thiên nhiên sẽ có những đặc thù khác so với các loại hàng hóa thông thường. Tiếp đến, định giá tài nguyên thiên nhiên phải phù hợp với thị trường để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, lũng đoạn thị trường.

Nhằm ngăn chặn đầu cơ, góp phần ổn định thị trường bất động sản, mới đây Bộ Tài chính đã đưa ra một số nội dung đáng chú ý về mức thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Bộ Tài chính cho rằng đánh thuế theo thời gian sở hữu sẽ giảm tình trạng đầu cơ, bong bóng bất động sản - vốn là nguyên nhân khiến giá nhà, đất tăng cao vừa qua.

Liên quan đến vấn đề trên, nhiều chuyên gia nhận định đã đến thời điểm Việt Nam cần một chính sách thuế đồng bộ và chặt chẽ hơn trong lĩnh vực bất động sản, nhằm điều tiết hành vi đầu cơ mà còn hướng đến phát triển thị trường bất động sản lành mạnh.

Ông Nguyễn Thái Sơn - Chuyên gia kinh tế cho rằng phương án áp thuế “lướt sóng” vừa được Bộ Tài chính đề xuất là một trong những giải pháp để triệt nạn đầu cơ, mua đi bán lại, đẩy giá nhà đất lên cao, làm cho những người có nhu cầu thật không thể mua được nhà. Tuy nhiên, ông Sơn nhấn mạnh việc áp thuế cần được tính toán đa chiều, hợp tình hợp lý. “Nếu dùng công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ nhằm hạn chế hành vi này, phải cân nhắc mức thuế phù hợp với điều kiện tại Việt Nam chứ không nên áp mức quá cao, phi thực tế", vị chuyên gia nói.