Nhà đầu tư bất động sản "rút chân" khỏi thị trường tỉnh

Theo đó, các thị trường tỉnh vốn hấp lực mạnh dòng tiền đầu tư trong những năm qua hiện đang thoái trào. Một bộ phận không nhỏ các nhà đầu tư đang tìm cách tháo chạy khỏi các thị trường này.

Hết sóng bất động sản, thị trường tỉnh hạ nhiệt

2 năm trước, giới đầu tư nhắc đến Bắc Giang, Bắc Ninh như một thị trường đang rất sôi động. Giá đất nền tăng vèo vèo. Khi ấy có rất nhiều dự án "mọc lên". Thị trường tại 2 tỉnh nhộn nhịp và hấp dẫn nhờ hút lượng nhà đầu tư từ các tỉnh khác đổ về xuống tiền. Một số nhà đầu tư còn sẵn sàng mua cọc ngoại giao thông qua sàn bất động sản.

Hai thị trường tỉnh Bắc Ninh và Bắc Giang với đặc điểm địa lý giáp ranh Hà Nội, thu hút nguồn vốn FDI lớn, hạ tầng được đầu tư mạnh và mặt bằng giá thấp là tâm điểm của dòng vốn đầu tư bất động sản trong các năm trước đó. Đặc biệt, trong 2 năm đại dịch, đây là 2 tỉnh liên tục nổi sóng với các cơn sốt đất, thu hút mạnh giới nhà giàu đổ về đây đầu tư.

Năm 2021, với thông tin lên thành phố, đất nền Từ Sơn (Bắc Ninh) bùng lên cơn sốt. Khi đó, đất dự án từ mức trên dưới 20 triệu đồng/m2 của năm trước đó, đồng loạt bật tăng lên mức 30-33 triệu đồng/m2. Các vị trí đắc địa như mặt tiền đường lớn hay sát hồ, mức giá trong cơn sốt còn bị đẩy lên 45-60 triệu đồng/m2. Đất tại Phù Khê cũng từ mức giá 24-26 triệu đồng/m2, tăng lên 30-355 triệu đồng/m2. Khu vực vòng xuyến 295 ghi nhận mức tăng gần gấp đôi từ 40-50 triệu đồng/m2 lên mức giá chào bán là 70-80 triệu đồng/m2. Đất tỉnh lộ 277 thuộc Đồng Kỵ cũng bị đẩy giá lên 50-60 triệu đồng/m2 thay vì mức 30-35 triệu đồng/m2 của năm 2020.

Cơn sốt đất Từ Sơn khi đó đã thu hút rất mạnh các nhà đầu tư Hà Nội đổ về đầu tư. Không chỉ đất nền mà loại hình biệt thự, liền kề và shophouse cũng ghi nhận mức giá bị đẩy lên cao 20-40% so với năm 2020.

Môi giới tại Từ Sơn (Bắc Ninh) cho biết, những nhà đầu tư Hà Nội mua bất động sản Từ Sơn kì vọng vào các đợt sốt của năm 2022 để ra hàng thì đều sớm thất vọng khi không có cơn sốt nào diễn ra. Những diễn biến bất lợi không đoán trước được của thị trường trong năm 2022 đã khiến thị trường Từ Sơn trầm lắng từ đầu năm đến nay. Giá đất đã bắt đầu giảm trung bình 10-15% ở một số địa điểm, khu vực.

Cũng trong năm 2021, Bắc Giang cũng là địa chỉ quen thuộc được các nhà đầu tư ghé thăm. Đất nền Bắc Giang lọt vào tầm ngắm của giới đầu tư Hà Nội, Bắc Ninh. Đất ở Quang Châu, đến cuối năm 2021 đã chạm mức giá 28-34 triệu đồng/m2, tăng 35% so với năm 2020.

Đất gần khu công nghiệp ở Yên Dũng, vị trí mặt tiền kinh doanh có giá ngoài 40 triệu đồng/m, tăng 30% so với năm trước đó. Đất nền gần khu công nghiệp ở Lạng Giang từ mức giá 13-15 triệu đồng/m2 vào năm 2019 cũng tăng lên 22-25 triệu đông/m2 vào năm 2021. Đất nền Mỹ Độ Vista Bắc Giang cũng tăng từ mức giá ngoài 20 triệu đồng/m2 thời điểm đầu năm 2021 lên mức 30-32 triệu đồng/m2 vào cuối năm. Thế nhưng, cũng như đất nền Bắc Ninh, thị trường đất nền Bắc Giang hiện vô cùng trầm lắng, vắng bóng các nhà đầu tư.

Môi giới “đắt” khách gửi bán

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, thời gian gần đây, môi giới đất nền tại hai thị trường đất nền Bắc Ninh, Bắc Giang liên tiếp nhận được hàng kí gửi từ các nhà đầu tư. Hiện sân chơi thị trường này phần lớn chỉ còn lại môi giới với lượng hàng gửi bán lại ngày một tăng. Không chỉ vắng bóng các nhà đầu tư, những thị trường này còn vắng bóng luôn cả người mua ở thực.

Theo môi giới tại Yên Dũng, Bắc Giang, sức mua của hai thị trường Bắc Ninh, Bắc Giang mang tính đầu cơ, đầu tư nhiều. Phần lớn người dân địa phương đều có sẵn đất do ông bà tổ tiên để lại và có tâm lý “ăn chăc mặc bền” nên không mặn mà với việc đầu tư. Do đó, các thị trường trên sôi động là bởi sự góp mặt đông đảo của giới đầu tư đến từ Hà Nội và một số tỉnh, thành lân cận.

Thế nhưng, việc Ngân hàng kiểm soát tín dụng khiến dòng tiền không còn dễ dàng “lưu thông” trôi chảy như thời gian trươc. Chính bởi vậy mà lực cầu, quá trình mua đi bán lại bị ảnh hưởng trầm trọng. Giới đầu tư, những người phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính ngân hàng không còn mạnh tay như trước. Các thị trường này đang rơi tình cảnh người bán thì đông đảo nhưng người mua lại hiu hắt.

Cả hai thị trường đất nền Bắc Ninh và Bắc Giang đều đã xuất hiện những lô đất chào giá giảm 10-20% so với giá bán của năm 2021 nhưng thanh khoản của thị trường hiện rất nhỏ giọt. Số ít thanh khoản có được của thị trường thời điểm này chủ yếu là người dân địa phương có nhu cầu ở thực mua. Do đó, chỉ những nền có giá tốt, rẻ hơn hẳn so với thị trường họ mới xuống tiền.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, những năm trở lại đây, dòng tiền có xu hướng chuyển sang bất động sản ven đô rồi chuyển dần sang bất động sản các tỉnh.

Ông Quốc Anh cho rằng, đa phần những người tìm kiếm đất tỉnh đến từ Hà Nội. Họ có mục đích rõ ràng là đầu tư. Còn họ sẽ ở hay sinh sống ở đó thì tôi chưa nhìn thấy mà đa phần họ đi theo các dòng tiền lớn là dòng tiền nhìn thấy các cơ hội liên quan đến việc phát triển. Họ sẽ là dòng tiền đi sớm đầu tiên tạo ra các mặt bằng giao dịch cũng như mặt bằng về giá và làm sôi động thị trường. Bình thường nguyên tắc là đi theo dòng tiền lớn và dòng tiền lớn ấy đa phần đến từ Hà Nội.

Theo các chuyên gia, đất tỉnh là những thị trường nhiều nhà đầu cơ, ít người mua ở thực. Thế nên, sốt đất mới dễ hình thành. Và hệ luỵ của cơn sốt đất đi qua chính là tình cảnh mất cọc của những nhà đầu tư tay ngang, hay môi giới muốn "đổi đời" mạnh dạn xuống tiền kiếm lời. Người xác định phải mất cọc vì khó bán lại cọc. Người chấp nhận đã bỏ bạc tỷ mua đất nhưng sẽ phải đợi 5-10 năm mới có thể thanh khoản.