Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững

Bức tranh toàn diện về thị trường BĐS

Thị trường bất động sản thời gian qua có nhiều biến động. Ảnh minh họa.

Theo đánh giá của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2022 có dấu hiệu hồi phục và phát triển tốt với tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền cao hơn so với cùng kỳ năm 2021; tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở hầu hết các phân khúc ở mức cao, hầu như không có phát sinh BĐS tồn kho mới; tỷ lệ trống văn phòng, mặt bằng thương mại cho thuê giảm dần.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trên cả nước có xu hướng giảm dần qua các năm 2020, 2021, nguồn cung nhà ở thương mại trong 6 tháng đầu năm 2022 rất hạn chế.

Cụ thể, trong năm 2021, tổng số dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 172 dự án với quy mô 24.027 căn; bằng khoảng 60% số dự án và 42% số lượng căn so với năm 2020 (288 dự án với quy mô 57.149 căn).

Trong 6 tháng đầu năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới và hoàn thành vẫn hạn chế, chưa cho thấy sự cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại. Tổng lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong 6 tháng đầu năm tổng hợp sơ bộ khoảng 12.000 căn, tương đương cùng kỳ năm 2021.

Về nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, riêng trong năm 2021, cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 17 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 27.800 căn với tổng diện tích khoảng 1,4 triệu m2 sàn xây dựng.

6 tháng đầu năm 2022 đã hoàn thành đầu tư xây dựng 13 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 6.000 căn với tổng diện tích khoảng 300.000 m2 sàn. Tuy nhiên, kết quả phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 còn hạn chế so với nhu cầu.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy trong năm 2021, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ các dự án khoảng 110.000 giao dịch (gần tương đương lượng giao dịch năm 2020 là khoảng 115.000 giao dịch), nhưng lượng giao dịch đất nền tăng mạnh, tổng lượng giao dịch đất nền trong năm khoảng 170.000 giao dịch.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ khoảng 50.000 giao dịch, đất nền khoảng 200.000 giao dịch tăng so với cùng kỳ năm 2021.

Về giá giao dịch BĐS, trong năm 2021, mặc dù nền kinh tế có sự giảm phát do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 nhưng giá BĐS, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng, trong đó, giá căn hộ chung cư tăng bình quân khoảng 5-7%, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%. Giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2015. Đặc biệt, tại thời điểm cuối quý I, đầu quý II/2021 đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, thậm chí" sốt giá" đất nền tại nhiều địa phương

Về lượng tồn kho BĐS, trong 6 tháng đầu năm 2022, số lượng nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch (nguồn cung) hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao; các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho.

Tồn tại nhiều hạn chế

Bên cạnh những đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế đất nước, thị trường BĐS hiện đang bộc lộ các hạn chế, bất cập, có những dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh.

Ngày 29/8, Phó Thủ tướng Lê Văn Thành đã ký Chỉ thị 13/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Chỉ thị nêu rõ, thị trường BĐS có vai trò rất quan trọng trong việc giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẳy tăng trưởng. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực, thực tiễn thời gian qua sự phát triển của lĩnh vực BĐS cũng bộc lộ nhiều tồn tại, hạn chế, bất cập, vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, như: cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa hợp lý, giá sản phẩm BĐS nhất là giá nhà ở còn khá cao so với thu nhập của người dân, cơ sở dữ liệu thông tin về thị trường BĐS chưa đồng bộ, đầy đủ, thiếu tin cậy, thiếu minh bạch...

Một số tồn tại, bất cập cần tập trung tháo gỡ là: Hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường BĐS còn một số nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời; việc phát triển các dự án BĐS ở một số địa phương không theo quy hoạch và kế hoạch, chưa phù hợp với nhu cầu của thị trường; trình tự thủ tục đầu tư còn được quy định tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau, qua nhiều bước nên thời gian thực hiện thủ tục đầu tư bị kéo dài; quy định giao dịch BĐS không bắt buộc qua sàn đã tạo cơ sở cho việc hình thành nên các "dự án ma", các vụ việc lừa đảo khách hàng, mặt khác nhà nước cũng gặp rất nhiều khó khăn trong công tác quản lý thông tin về thị trường BĐS, đồng thời xảy ra tình trạng thất thu thuế, thất thu cho ngân sách nhà nước; công tác quản lý nhà nước chưa chặt chẽ, chưa kịp thời, chưa đáp ứng tốt yêu cầu quản lý....

Giải pháp trước mắt và giải pháp lâu dài

Theo các chuyên gia, thị trường BĐS hiện đang gặp phải các vướng mắc về pháp lý (Ảnh minh họa).

Trước những khó khăn và thách thức mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt, các chuyên gia cho rằng, cần có giải pháp để góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Đó là các vấn đề về pháp lý, nguồn cung, tín dụng. Về pháp lý, hiện nay vẫn tồn đọng những mâu thuẫn, chồng chéo để gỡ khó cho doanh nghiệp cũng như địa phương. Cần rà soát lại toàn bộ các chính sách, bộ luật để đem lại tác động cụ thể, tích cực, sát với thực tiễn và đạm bảo có tính liên kết với nhau.

Vấn đề nguồn cung bất động sản, các cơ quan ban ngành cần tích cực tìm ra phương án bổ sung nguồn cung trên thị trường trong thời gian tới. Các dự án cỏn dang dở vấn đề pháp lý về khởi công, xây dựng,… nên chưa thể hoàn thành đưa vào sử dụng cần được nhanh chóng thông qua, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội.

Thứ ba, thị trường vốn gắn rất chặt với thị trường bất động sản vậy nên nếu siết quá chặt thị trường vốn thì bất động sản sẽ không thể phát triển, do đó cần đánh giá lại các điều luật đã và đang được áp dụng. Theo ông Khởi, thay vì cấp vốn đồng đều cho tất cả các dự án thì nhà nước cần đánh giá sự cần thiết của các dự án để lựa chọn việc cấp vốn hay không.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, trong thời gian đợi sửa đổi Luật Đất đai, cần tiếp tục rà soát mâu thuẫn, chồng chéo trong các quy định của pháp luật và các thủ tục phê duyệt đầu tư dự án BĐS để có quyết định tháo gỡ kịp thời. Bên cạnh đó, cần thành lập cơ quan chuyên biệt có năng lực và khả năng tiếp nhận, xử lý vướng mắc thuộc thẩm quyền Trung ương nhằm hỗ trợ các địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục phê duyệt đầu tư các dự án; đôn đốc các địa phương đẩy mạnh tiến độ phê duyệt thủ tục đầu tư cho các dự án.

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh nhận định, doanh nghiệp BĐS cũng cần nhận được sự hỗ trợ về cơ chế, thuế tương tự như các doanh nghiệp ngành nghề khác; đồng thời, doanh nghiệp BĐS cũng cần được khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS phục hồi sau đại dịch.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng, đối với doanh nghiệp BĐS, rất mong Nhà nước sớm sửa đổi về thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Đây được xem là "nút thắt" lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung thị trường BĐS, từ đó đẩy giá nhà tăng cao.

Về phía cơ quan quản lý, thời gian qua Chính phủ, Thủ tướng đã có nhiều chỉ đạo nhằm khắc phục những tồn tại, bất cập; tiếp tục thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững trong thời gian tới. Theo đó, Chính phủ yêu cầu rà soát các quy định của pháp luật để giải quyết các vấn đề trước mắt cũng như lâu dài theo hướng xây dựng công cụ chính sách lành mạnh, phù hợp, hiệu quả để bảo đảm liên thông, an toàn, chắc chắn giữa các thị trường vốn với thị trường BĐS, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường BĐS; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho các cấp, nghiên cứu kỹ lưỡng, đề xuất thí điểm cơ chế chính sách tạo động lực, xung lực mới cho phát triển thị trường.

Kiên trì, kiên định, kiên quyết phát triển hệ sinh thái BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững; không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý nhà nước; không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự; chủ động phát hiện, ngăn chặn, xử lý nghiêm những hành vi sai phạm theo đúng quy định của pháp luật, chú ý các hành vi trốn thuế trong kinh doanh BĐS, không để đổ vỡ, bảo vệ những người làm đúng, bảo vệ, hài hòa lợi ích nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Kết hợp hài hòa, hợp lý, hiệu quả giữa chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ, thực hiện chính sách tiền tệ linh hoạt, an toàn, thận trọng, chính sách tài khóa mở rộng hợp lý, tập trung bảo đảm hiệu quả, quản lý chặt chẽ giá cả, thị trường; không điều hành chính sách "giật cục", không chuyển trạng thái đột ngột từ "nới lỏng" sang kiểm soát chặt chẽ, hoặc ngược lại…