Nhà đầu tư đất nền vẫn “cắt lỗ” để thoát hàng dù thị trường dần khởi sắc?

Muốn bán được phải chấp nhận “cắt lỗ”

Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy trong quý II/2024, lượng tin đăng bán đất nền trên chợ trực tuyến bắt đầu tăng sau 4 quý liên tục giảm. Cụ thể, tin rao bán đất nền tăng 34% so với quý trước và 13% so với cùng kỳ 2023. Nhu cầu tìm kiếm loại hình này cũng tăng 18%, nhưng giá bán vẫn đi ngang.

Theo đơn vị này, nhu cầu tìm kiếm đất nền nhìn chung có cải thiện nhưng chỉ cục bộ tại một số khu vực, chủ yếu là các tỉnh miền Bắc. Với TP HCM và thị trường phía Nam, giá đi ngang, giao dịch chỉ cục bộ tại một số thị trường có câu chuyện về hạ tầng, quy hoạch.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết: "Sau thời điểm tháng 11/2023, tức là sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được Quốc hội thông qua, rất nhiều nhà đầu tư đi lùng đất nền, tìm kiếm đất nền có sổ đỏ, pháp lý đầy đủ để đầu tư. Đáng chú ý, tại Hà Nội, một số khu vực sốt cục bộ trong những tháng đầu năm 2024".

Theo dữ liệu của đơn vị này, mức độ quan tâm đất nền tại Đông Anh tăng mạnh nhất với 104%, tiếp đến là Quốc Oai 101%, Gia Lâm 95%, Hoài Đức 79%, Thạch Thất 48%.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng "đột biến", nhất là những lô đất đã tách thửa. Xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi "săn" đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao.

Mức giá giao dịch thành công đất nền giảm 20-30% so với đỉnh sốt nhưng đã đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm giá. So với quý IV/2023 giá đã tăng khoảng 5%, riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp ghi nhận mức tăng 10-20%.

Trên thị trường hiện nay, tình trạng nhà đầu tư phải chấp nhận bán “cắt lỗ” đất nền vẫn diễn ra cục bộ tại một số nơi. Ông Phạm Đức Toản - CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ cho biết, giao dịch đất nền Hà Nội bắt đầu có nhích nhẹ, song mức giá vẫn đang neo cao. Đối với những khu vực cắt lỗ thì đa phần vẫn phải cắt, tuy nhiên tỷ lệ cắt lỗ đã giảm, thay vì 30 - 40% như trước giờ chỉ khoảng 20%.

“Tình trạng bán cắt lỗ đất nền vẫn diễn ra nhiều nơi. Muốn thanh khoản được buộc nhà đầu tư phải bán cắt lỗ. So với mặt bằng giá thời điểm sốt năm 2021, hiện có những khu vực phải cắt lỗ đến 40 - 50%, mức giảm phổ biến nhất là 30%. Đặc biệt, có những khu vực ở ngay thành phố lớn như ven đô Hà Nội, có thời điểm giao dịch giảm 30-40% cũng khó tìm được người mua”, ông Toản nhấn mạnh.

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản nhìn nhận lượng đất nền bán cắt lỗ chủ yếu tập trung ở những khu vực tỉnh lẻ xa trung tâm. Những đất nền gần trung tâm, đường lớn, khu dân cư đông đúc thì giảm giá rất ít, số lượng chủ đất bán ra cũng ít hơn.

Tuy nhiên, cũng có những nhà đầu tư bán ra để thu hồi dòng tiền nhằm tái đầu tư. Có trường hợp khách hàng mua nhiều lô đất nền dự án hơn chục tỷ đồng nhưng giờ họ chỉ bán với giá 5-6 tỷ đồng để ra hàng nhanh và thu tiền về.

Theo lời một môi giới đất nền tại TP HCM, 5 tháng qua, phân khúc này bắt đầu rục rịch giao dịch trở lại. Lượng khách ký gửi bán vẫn nhiều hơn lượng tìm mua và phần lớn người bán chấp nhận bán lỗ để thoát hàng. Theo đó, với các lô đất tỉnh được khách mua từ cuối 2022, giờ họ sẵn sàng cắt lỗ 30-35%. Nếu may mắn bán được với giá gốc, chủ đất sẵn sàng chi đậm hoa hồng cho môi giới.

Chị Thu Hà, một môi giới nhà đất khu Đông, cho biết đất nền giờ đã ngừng "đóng băng", nhưng giao dịch vẫn khó. Nếu là đất ở TP HCM, giá trên dưới 5 tỷ đồng dễ tìm khách hơn trước. Còn đất ở tỉnh thì vẫn trầy trật, nhất là những lô đất giá trị lớn, muốn bán phải giảm sâu. Phần lớn giao dịch thành công trong 6 tháng qua đều có giá giảm từ 20-30% so với đỉnh giá 2022. Nếu nền đất đẹp cũng chỉ tăng tối đa 5% so với mức giá 2023 (không phải giá mua ban đầu), cao hơn sẽ "đứt" giao dịch.

Cần thêm thời gian để phục hồi

Từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và Luật các tổ chức tín dụng dự kiến có hiệu lực. Nhưng câu hỏi mà nhiều doanh nghiệp bất động sản thắc mắc là tới bao giờ các Nghị định hay các Thông tư hướng dẫn sẽ được thông qua.

Thông tin mới đây từ Bộ Xây dựng cho biết thị trường bất động sản đã có phản ứng tích cực với các tín hiệu như mức độ quan tâm, lượng tìm kiếm thông tin bất động sản của khách hàng, nhà đầu tư tăng cao.

Lượng giao dịch đối với loại hình căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền có xu hướng tăng, quý sau cao hơn quý trước và cao hơn so với cùng kỳ năm 2023.

Tại báo cáo trên, DKRA cho biết, trong quý II vừa qua, nguồn cung sơ cấp phân khúc đất nền ở TP.HCM và vùng ven ghi nhận mức tăng nhẹ khoảng 5% so với quý trước; trong đó, Bình Dương - Long An - Đồng Nai chiếm hơn 81% tỷ trọng nguồn cung sơ cấp trong quý II/2024.

Theo báo cáo, sức cầu chung của thị trường cải thiện đáng kể so với quý trước, tuy nhiên vẫn còn khá thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước. Giao dịch tập trung cục bộ ở nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý với mức giá trung bình dưới 30 triệu đồng/m2.

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với lần mở bán trước đó, các chính sách chiết khấu cho phương thức thanh toán nhanh, thanh toán bằng dòng vốn tự có,... được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Hiện giá bán tại TP.HCM dao động từ 14,2 – 140 triệu đồng/m2. Tại Đồng Nai từ 9,2-74,1 triệu đồng/m2. Tại Bà Rịa – Vũng Tàu giá bán từ 8,4-64,9 triệu đồng/m2….

“Thị trường giá thứ cấp tăng nhẹ so với quý trước (khoảng 1%). Thanh khoản ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực so với cùng kỳ, giao dịch tập trung ở các dự án hoàn thiện hạ tầng - pháp lý, thuận tiện trong việc kết nối về các khu trung tâm”, báo cáo nhấn mạnh.

Đáng chú ý, thị trường đất nền TP.HCM vừa trải qua quý II với giao dịch ấm dần trở lại khi thời điểm đầu năm 2024, thanh khoản trong phân khúc này tại vùng ven vẫn kém và không còn là phân khúc “chiếm sóng” lớn như trước.

Ghi nhận trước đó, trong quý đầu tiên của năm 2024 cho thấy, nguồn cung sơ cấp đất nền mới ở TP.HCM và vùng phụ cận đến từ 78 dự án; trong đó có một dự án mới với 6.212 sản phẩm, tăng khoảng 18% so với thời điểm cuối năm 2023.

Tuy nhiên, sức cầu chung của thị trường duy trì ở mức thấp với 70 nền được hấp thụ, giảm khoảng 42% so với quý trước; trong đó, hơn 80% lượng giao dịch của thị trường tập trung ở Bình Dương, Long An và nhóm sản phẩm có mức giá trung bình từ 16,4-22,2 triệu đồng/m2.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, thị trường đất nền vẫn cần thêm thời gian để hồi phục. Tuy nhiên, trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên khi giao dịch tốt trở lại.

Giá bất động sản nói chung và đất nền nói riêng đều phụ thuộc vào các yếu tố như triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân, tiếp cận vốn vay… Với các địa phương có sự biến động kinh tế, hạ tầng sẽ ghi nhận hồi phục trước; còn tổng thể thị trường cần đợi thêm nhiều chính sách thúc đẩy để vượt khó, có thể là phải hết năm nay.