Nhà đầu tư “tranh thủ” săn hàng trước khi Luật mới có hiệu lực

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, 6 tháng đầu năm, giao dịch bất động sản (BĐS) có khoảng hơn 253.000 sản phẩm bán thành công, bằng 110,26% so với 6 tháng cuối năm 2023. Về giá bán, đối với giá chào bán căn hộ chung cư bình quân toàn thị trường có xu hướng tăng từ cuối năm 2023 đến thời điểm hiện tại, đặc biệt tại các đô thị lớn như TP. HCM, Hà Nội.

Báo cáo quý 2/2024 của DKRA chỉ ra rằng, lượng tiêu thụ bất động sản ở TPHCM và vùng phụ cận tăng mạnh so với quý trước. Đơn cử, căn hộ sơ cấp có tỷ lệ hấp thụ tăng khoảng 88% so với quý trước và tăng 82% so với cùng kỳ năm 2023. Còn nhà phố có lượng tiêu thụ tăng hơn 4,5 lần so với quý trước.

Điểm nổi bật trên thị trường BĐS thời gian qua có thể thấy, dù giá tăng cao hơn so với cùng kỳ năm trước, nhưng lượng giao dịch BĐS thành công vẫn tăng cao.

Những dự án ở khu vực vùng ven cũng có dấu hiệu tăng giá. Nhưng nhìn chung, mặt bằng giá trên thị trường này còn mềm hơn rất nhiều so với TPHCM. Ví dụ, hiện những dự án nhà phố tại Bình Dương dao động khoảng 3-10 tỷ/căn trong khi một số dự án cùng phân khúc tại TPHCM có giá khoảng 40-100 triệu/căn. Đó là lý do nhiều nhà đầu tư có vốn nhỏ tràn về vùng ven “săn” cơ hội đầu tư.

Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, tính đến tháng 6/2024, giá rao bán trung bình của BĐS tăng 24% so với đầu năm 2023. Sôi động nhất trên thị trường BĐS trong 6 tháng đầu năm là chung cư Hà Nội. Nhu cầu tìm mua chung cư ở Thủ đô đạt đỉnh vào tháng 3/2024, tăng gần 60% so với cuối 2023. Chung cư hiện vẫn là loại hình có thanh khoản tốt nhất thị trường.

Thống kê của một công ty nghiên cứu thị trường cho thấy 6 tháng đầu năm, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận nguồn cung tăng gần gấp 1,3 lần so với cùng kỳ năm trước, đạt khoảng 2.356 sản phẩm. Thực tế, hầu hết các dự án được mở bán gần đây đều thu hút sự quan tâm của đông đảo khách hàng và có lượng giao dịch sản phẩm cao. Đơn cử như một dự án căn hộ nằm ở khu Tây TPHCM có tỷ lệ hấp thụ sản phẩm trên 70% trong ngày mở bán, một dự án nhà phố tại trung tâm thành phố mới Bình Dương cũng có đến 80% sản phẩm được giao dịch thành công trong sự kiện mở bán gần đây.

Lý giải điều này, nhiều chuyên gia cho rằng các Bộ luật mới sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn. Tuy nhiên, hoạt động của các chủ đầu tư sẽ bị siết chặt, chỉ những chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh mới có cơ hội phát triển trong giai đoạn mới khiến nguồn cung trở nên hạn chế, mặt bằng giá bất động sản sẽ tăng cao. Điều này khiến nhiều người đang có nhu cầu ở thực và cả nhà đầu tư tranh thủ “xuống tiền” để tối ưu chi phí và lợi nhuận.

Dự báo phân khúc đất nền sẽ cạn nguồn cung trong giai đoạn sắp tới bởi Luật Kinh doanh bất động sản quy định các đô thị loại đặc biệt, loại 1, 2 và 3 sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong khi đó, phân khúc nhà phố cũng ngày càng khan hiếm bởi quỹ đất tại các đô thị không còn và nhiều chủ đầu tư chuyển hướng sang phát triển dự án căn hộ. Đi đôi với sự khan hiếm thì khả năng tăng giá là đương nhiên nên các dự án tại vùng ven đang được người mua đặc biệt quan tâm.

Ông Lê Bảo Long – Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn cho rằng, khả năng giá bất động sản sẽ tăng rất cao sau khi Luật có hiệu lực, trong đó đất nền là loại hình tăng giá mạnh nhất vì chịu ảnh hưởng từ quy định cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhiều chuyên gia cũng đồng tình rằng những khu vực đang phát triển mạnh hạ tầng giao thông như cao tốc, sân bay hay có nhiều khu công nghiệp sẽ là những nơi tăng giá mạnh nhất.

Dự báo về tình hình hình thị trường BĐS thời gian tới, Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết thị trường BĐS vẫn đang duy trì, chờ đợi những nút thắt được tháo gỡ để thực sự “khỏe” trở lại.

Trợ lực của thị trường trong thời gian tới là việc Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 sửa đổi sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8, sớm hơn 5 tháng so với quyết định trước đó. Khi các bộ Luật có hiệu lực thực thi, tâm lý chờ đợi sẽ được tháo bỏ, các chủ thể trên thị trường bắt đầu rục rịch khởi động. Các CĐT tự tin hơn với việc ra hàng; nhà đầu tư có niềm tin giao dịch BĐS trở lại; môi giới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới thay đổi, đáp ứng các quy định mới;… ​

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Viện trưởng DXS-FERI, đánh giá thị trường BĐS đang có nhiều dấu hiệu tích cực và đang trên đà phục hồi. Ông dự báo thị trường dần đi lên từ đáy "chữ U", thời gian phục hồi nhanh hay chậm còn tùy thuộc các yếu tố vĩ mô và vi mô, trong đó quan trọng nhất vẫn là niềm tin thị trường.

Theo chuyên gia này, năm 2024 là năm bản lề để thị trường tích lũy, chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới. Qua mỗi chu kỳ kinh tế đều có hiện tượng "sóng sau đè sóng trước", tức là sẽ có một loạt thương hiệu cũ sa sút hoặc rời bỏ thị trường và sẽ có một loạt thương hiệu BĐS mới nổi lên, tạo lập vị thế trong chu kỳ phát triển mới. Thời điểm này, ai còn nguồn lực tốt, người đó sẽ vượt lên và bứt phá mạnh mẽ.

Sau quá trình thanh lọc kéo dài 4 năm qua, đến nay chỉ còn lại khoảng 20% doanh nghiệp trụ lại, hầu hết đều là những gương mặt tên tuổi và có tiềm lực để tạo nên sự thay đổi thật sự cho toàn ngành trong chu kỳ mới.