Nhà ở xã hội: Cần được ưu tiên để hiện thực hóa giấc mơ an cư nhưng vẫn còn nhiều thách thức?

Cần được ưu tiên

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhà ở xã hội luôn được coi là phân khúc quan trọng, mang lại cơ hội an cư cho những người dân có thu nhập trung bình, khá. Tuy nhiên, dù có nhiều tiềm năng và triển vọng, quá trình phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam vẫn đang gặp phải không ít khó khăn. Mặc dù Luật Nhà ở 2023 đã tạo ra hành lang pháp lý mới và nhiều cơ hội, nhưng để biến giấc mơ sở hữu nhà ở xã hội trở thành hiện thực, còn nhiều vấn đề cần giải quyết.

Các chuyên gia cũng cho rằng, nhà ở xã hội (NOXH) cần được xác định là phân khúc ưu tiên, với các quy trình thủ tục được đơn giản hóa và rút gọn. Hiện nay, quy trình đầu tư phát triển nhà ở xã hội vẫn còn phức tạp, thậm chí nhiều bước còn yêu cầu kiểm soát chặt chẽ hơn so với nhà ở thương mại. Điều này khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian và công sức, làm chậm tiến độ dự án.

Đối với vấn đề này, cần nhanh chóng nghiên cứu, ban hành quy định đặc thù, dành riêng cho đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội. Trong đó, có thể lược bớt một số bước, cắt giảm tối đa thời gian phản hồi, trả kết quả các bước, yêu cầu sự vào cuộc một cách khẩn trương hơn từ phía cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương. Điều này là hoàn toàn phù hợp, bởi lẽ với một “nhiệm vụ chung” cấp thiết, tất cả các nhóm đối tượng liên quan đều cần có trách nhiệm cao hơn so với bình thường.

Ngoài ra, cần xem xét và cân nhắc đến phương án hậu kiểm nhằm rút ngắn thời gian. Như vậy, trách nhiệm sẽ thuộc về doanh nghiệp và người hưởng chính sách, đặt áp lực “làm đúng” cho hai nhóm đối tượng này. Nhưng, nó sẽ đảm bảo phần quy trình, thủ tục sẽ được rút gọn, tạo thuận lợi cho cả doanh nghiệp và người dân.

Việc phân cấp mạnh hơn cho chính quyền địa phương trong một số khâu kiểm duyệt cũng sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện một số khâu thủ tục.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), mặc dù đã có các gói tín dụng ưu đãi dành cho chủ đầu tư và người mua nhà, nhưng tỷ lệ giải ngân vẫn ở mức rất thấp, chưa đến 2%. Nguyên nhân chính là do thủ tục xét duyệt phức tạp và yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành giải phóng mặt bằng trước khi được vay vốn.

Để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng cần có các chính sách hỗ trợ vốn thông thoáng hơn, đồng thời khuyến khích các kênh huy động vốn khác nhau. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp có đủ nguồn lực để triển khai dự án một cách hiệu quả.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, đất đai được xem là một trong những rào cản lớn nhất đối với các doanh nghiệp khi tham gia vào lĩnh vực nhà ở xã hội. Mặc dù các quy định pháp lý yêu cầu địa phương chủ động bố trí quỹ đất, nhưng trên thực tế, nhiều doanh nghiệp vẫn phải tự mình giải quyết vấn đề giải phóng mặt bằng. Điều này không chỉ tốn kém thời gian và chi phí, mà còn gây ra nhiều khó khăn trong quá trình triển khai dự án.

"Mặc dù có quy định về việc các địa phương cần chủ động bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Song thực tế, hầu hết các doanh nghiệp đều phải “tự bơi”. Việc các doanh nghiệp phải “đơn thương độc mã” thực hiện giải phóng mặt bằng gây ra nhiều khó khăn, vừa tốn thời gian, vừa tốn chi phí. Kể cả khi đã có đất, đôi khi họ vẫn bị gây khó khăn", TS. Nguyễn Văn Đính chia sẻ.

Còn nhiều thách thức

Dù có nhiều tiến triển tích cực, nhưng thực tế cho thấy việc triển khai dự án NOXH vẫn gặp không ít khó khăn trong quá trình thực hiện.

Trước hết, một trong những vấn đề cốt lõi là sự thiếu nhất quán trong quan điểm và cách tiếp cận đối với NOXH. Thực tế, vẫn tồn tại quan niệm cho rằng NOXH là hoạt động từ thiện, dựa trên cơ chế "xin – cho", dẫn đến sự e ngại và thiếu quan tâm từ một số địa phương cũng như doanh nghiệp (DN).

Tiếp theo, nguồn cung NOXH hiện nay vẫn còn rất khan hiếm, khi kết quả đạt được chưa đáp ứng được mục tiêu đề ra. Cụ thể, theo thông tin từ Bộ Xây dựng, chỉ có khoảng 67 nghìn căn được hoàn thành kể từ năm 2021, đạt khoảng 6,7% kế hoạch giai đoạn 2021-2030, và trong năm 2024 chỉ có 15,6% kế hoạch được thực hiện. Đồng thời, số tiền giải ngân của gói tín dụng trị giá 145 nghìn tỷ đồng chỉ đạt khoảng vài phần trăm quy mô gói, cho thấy mức đầu tư còn rất hạn chế so với nhu cầu cấp bách.

Thêm vào đó, các vướng mắc về quy trình và thủ tục hành chính vẫn là rào cản lớn trong việc triển khai dự án NOXH. Vai trò, quyền lợi và trách nhiệm của các chủ thể như bộ, ngành, địa phương, chủ đầu tư, môi giới và người dân chưa được quy định rõ ràng, gây nên sự khác biệt trong cách triển khai giữa các địa phương. Bên cạnh đó, mặc dù đã có những cải cách như bãi bỏ việc xác nhận hộ khẩu thường trú và điều chỉnh ngưỡng thu nhập, quy trình duyệt đối tượng người mua, mở bán và phê duyệt giá vẫn gặp nhiều khó khăn, kéo dài thời gian xử lý hồ sơ và gây lúng túng, e ngại và lãng phí cho các chủ đầu tư.

Tiếp đến, nguồn vốn phát triển NOXH hiện nay chủ yếu dựa vào các "gói hỗ trợ" ngắn hạn hoặc trung hạn của các tổ chức tín dụng, tiền ngân sách khá nhỏ giọt, chưa mang tính "chủ lực" như vốn mồi của Nhà nước. Trong khi đó, vì các ngân hàng cũng phải cân đối nguồn lực nên các gói tín dụng ưu đãi chỉ có thể giảm lãi suất một cách hạn chế, khoảng 1,5-2% so với lãi suất thị trường và chỉ trong thời hạn nhất định (khoảng 5 năm), sau đó người vay sẽ phải chịu lãi suất thị trường. Điều này dẫn đến tính hấp dẫn của gói vay đối với người mua nhà và chủ đầu tư còn thấp, góp phần hạn chế nguồn cung NOXH.

Bài toán quy hoạch và quỹ đất cũng đặt ra nhiều thách thức. Chẳng hạn như, nhiều địa phương chưa chú trọng đến việc bố trí quỹ đất dành cho NOXH trong quy hoạch đô thị, dẫn đến tình trạng vừa thiếu vừa thừa quỹ đất. Thêm vào đó, khâu đền bù và giải phóng mặt bằng gặp khó khăn do giá đất duy trì ở mức cao và dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong tương lai.