Nhà phố thương mại: Tâm điểm chú ý đang được giới đầu tư “săn tìm”?

Vì sao shophouse được “săn tìm”

Nhà Phố thương mại (Shophouse) thường là các dự án sở hữu vị trí thuận lợi giao thông, được thiết kế liền kề với nhau, sang trọng, đẹp mắt. Thông thường các dự án Nhà Phố thương mại được thiết kế từ 2- 3 tầng. Do có sự đa dạng về mục đích sử dụng: để ở, kinh doanh, mở văn phòng nên các dự án Nhà phố thương mại sau khi bàn giao sẽ nhanh chóng hình thành một khu phố kinh doanh thương mại sầm uất.

Về mặt pháp lý, hiện có 3 loại hình Nhà Phố thương mại với quy định hiện hành như sau: Nhà Phố thương mại căn hộ chung cư (nằm tại ở khối đế chung cư, thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu là 50 năm); Nhà Phố thương mại khu đô thị (nằm tại các dãy Nhà Phố thương mại mặt tiền, hình thức sở hữu là sổ đỏ lâu dài); Nhà Phố thương mại khu du lịch (nằm ở khu du lịch, thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu 70 năm đối với biển đảo và lâu dài đối với đất liền).

Theo một số nghiên cứu về lợi nhuận trong ngành bất động sản, mức lợi nhuận trung bình mà nhà đầu tư thu được từ việc đầu tư Nhà Phố thương mại dao động từ 8-12%/năm, so với kênh gửi tiền vào ngân hàng thì sản phẩm này tạo ra hiệu suất dòng tiền cao hơn, còn so với kênh đầu tư vàng hay chứng khoán thì lại ít rủi ro hơn.

Shophouse còn là sản phẩm BĐS có sự tăng giá theo thời gian và nhất là giai đoạn bàn giao, bởi Nhà Phố thương mại thường là loại BĐS có nguồn cung hạn chế, vị trí của Nhà Phố thương mại thuận lợi hơn khi thường được đặt ở các tuyến phố sầm uất.

Một căn Nhà Phố thương mại có thể phục vụ cả hai nhu cầu là cư trú và kinh doanh thương mại. Điều này giúp cho nhà đầu tư có thể tận dụng tối đa không gian và tiết kiệm chi phí, nâng cao lợi nhuận khi kinh doanh.

Nhà Phố thương mại còn tạo ra được lợi nhuận lớn. Do pháp lý rõ ràng nên dễ mua đi, bán lại hoặc chuyển nhượng. Giá mỗi căn nhà càng tăng lên vào thời điểm bàn giao và khi khu phố thương mại ngày càng đông đúc, sầm uất hơn.

Đặt trong hoàn cảnh hiện tại, khi thị trường bất động sản đang dần có tín hiệu hồi phục, dòng tiền không chỉ còn quẩn quanh ở các đô thị lớn như Hà Nội hay TP. HCM mà đã chảy về các thành phố lớn ở những địa phương có nền kinh tế mạnh, giàu tiềm năng.

Mặt khác, dòng tiền không chỉ hướng tới những phân khúc quen thuộc như chung cư mà đã đổ mạnh vào nhà thấp tầng. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, cùng với đất nền, nhà thấp tầng trong quý I/2024 đã ghi nhận tới 2.500 giao dịch, cao gấp 5 lần quý trước và gấp 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Là phân khúc đáp ứng đầy đủ nhất những nhu cầu căn cơ của nhà đầu tư Việt Nam như: có sở hữu đất, đa công năng, suất đầu tư phù hợp, tạo dòng tiền ổn định… nhà phố thương mại (shophouse) luôn được thị trường ưa chuộng.

Có thể nói, Nhà Phố thương mại đang ngày càng nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư BĐS. Ưu điểm vượt trội nhất của Shophouse mang lại cho các nhà đầu tư cơ hội gia tăng lợi nhuận lớn.

Khu vực nào tiềm năng?

Những tháng đầu năm 2024, trong bối cảnh các kênh đầu tư có nhiều biến động, BĐS đã trở thành “vịnh tránh bão” của giới đầu tư khi là kênh có mức độ an toàn cao và khả năng chống chịu tốt với sự thay đổi cả về vĩ mô lẫn chính sách tài chính, tiền tệ.

Bên cạnh các đặc tính đó, sự ưa chuộng của giới đầu tư đối với BĐS còn đến từ sự phục hồi tích cực của thị trường này trong thời gian qua nhờ sự xuất hiện đồng thời của hàng loạt “đòn bẩy”.

Về chính sách, từ đầu năm 2023 tới nay, Chính phủ và các địa phương đã liên tục đưa ra các biện pháp tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án cũng như khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp. Đến thời điểm này, sau hơn 1 năm triển khai, các chính sách đã “ngấm sâu” vào thị trường, tạo động lực cho sự trở lại của hàng loạt dự án.

Trong bối cảnh nguồn cung nhà phố, biệt thự trong khu đô thị đã thấp, thì nhà phố thương mại mặt tiền tại TP.HCM còn khan hiếm hơn, thậm chí loại hình này vắng bóng nguồn cung mới trên thị trường suốt thời gian dài. Cùng với độ khan nguồn cung thì mặt bằng giá liên tục nhảy vọt.

Hơn một thập kỉ qua, thị trường bất động sản khu Đông TP.HCM từng chứng kiến những “cú nhảy vọt” về giá của dòng sản phẩm này tại khu vực quận 2 (nay là TP.Thủ Đức, TP.HCM). Những căn nhà phố thương mại mặt tiền tại Thủ Thiêm, An Khánh, An Phú, hay Thảo Điền tăng gấp 4-6 lần giá trị lúc mở bán không còn là câu chuyện quá xa lạ. Mức tăng 100% đến trên 200% trong khoảng thời gian từ 1-2 năm đã từng diễn ra ở một số khu đô thị thuộc quận 2, đẩy mặt bằng giá bất động sản khu vực này khác biệt rõ nét so với lân cận.

Đơn cử, những căn nhà phố mặt tiền đường Nguyễn Cơ Thạch, quận 2 có giá khoảng 30-40 tỉ đồng vào năm 2015. Đến năm 2021, giá thứ cấp đã tăng lên 100-130 tỉ đồng/căn. Hiện nay, tùy vào diện tích, các căn nhà phố mặt tiền tại đây đã dao động từ 200-400 tỉ đồng mỗi căn.

Một dự án khác là cũng tại quận 2 cũng tăng khoảng 2-3 lần so với thời điểm đầu mở bán vào năm 2015, hiện căn thứ cấp tại đây giao dịch từ 45-55 tỉ đồng/căn (tuỳ diện tích).

Trong quý I/2024, Savills chỉ ra, phân khúc nhà phố biệt thự, bao gồm các dãy nhà phố thương mại tại TP.HCM ghi nhận nguồn cung sơ cấp chạm mức thấp nhất trong 10 năm qua.

Nguồn cung bị giới hạn kéo dài trong 3 năm, chủ yếu vì các rào cản pháp lý, dẫn đến các dự án mới bị hạn chế. Tổng nguồn cung sơ cấp hiện nay trên thị trường đạt 762 căn. Các sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng chiếm 76% thị phần. Đặc biệt 85% nguồn cung sơ cấp nằm tại TP.Thủ Đức.

Dự kiến từ 1/8/2024, khi Luật Đất Đai 2024 có hiệu lực, sẽ đẩy chi phí cấu thành bất động sản tăng, khiến giá còn tiếp tục đi lên. Cùng với đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng yêu cầu triển khai dự án có thể giảm đi, khiến nguồn cung càng bó hẹp. Bất động sản nhà phố thương mại không ngoại lệ, nhất là khi sản phẩm này vốn đã nhỏ giọt nguồn cung mới.

Theo các chuyên gia trong ngành, các dự án bất động sản trong tương lai sẽ cần đáp ứng nhiều điều kiện khắt khe hơn để đạt tiêu chuẩn pháp lý mở bán, các chủ đầu tư sẽ mất nhiều thời gian hơn để chuẩn bị ra hàng. Thị trường sắp tới khó có khả năng bùng nổ nguồn cung. Như vậy, dự báo số lượng dự án mới được phê duyệt sẽ khan hiếm. Những dự án đầy đủ pháp lý mở bán ở giai đoạn này được xem là lợi thế.