Nhận diện phân khúc bất động sản sẽ trở thành “điểm nóng” trong năm 2024

Năm "bản lề" cho thị trường bất động sản

Có thể thấy, thị trường bất động sản hiện đang đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái, thậm chí được đánh giá gần như đã chạm đáy. Dự báo thị trường sẽ dần phục hồi từ đáy chữ U, thời gian phục hồi nhanh hay chậm còn tùy thuộc vào các yếu tố tác động, cả vĩ mô và vi mô, trong đó quan trọng nhất vẫn là sự cải thiện niềm tin thị trường.

Nhìn lại năm 2023 đã qua, thị trường đang có những chuyển biến theo hướng tích cực dù các thách thức vẫn hiện hữu.

Theo đó, từ đầu năm 2023, Chính phủ đã vào cuộc tích cực và liên tục để tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường. Đơn cử có thể kể đến Nghị định số 08/2023/NĐ-CP, Nghị quyết số 33/NQ-CP, Quyết định 338/QĐ-TTg, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, Thông tư số 02/2023/TT-NHNN, Công điện số 1376/CĐ-TTg, Công điện 965/CĐ-TTg… Đồng thời, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật nhà ở 2023 trong tháng 11/2023.

Mới đây nhất vào ngày 18/1/2024, Luật Đất đai sửa đổi 2024 đã chính thức được Quốc hội thông qua với nhiều kỳ vọng mới cho thị trường bất động sản, sẽ góp phần kiểm soát giá bất động sản.

Kể từ thời điểm nửa cuối năm 2023, thị trường ghi nhận thanh khoản được cải thiện ở một số dự án căn hộ hội tụ tổng hòa nhiều yếu tố tốt như chủ đầu tư uy tín, sản phẩm tương ứng với hạng chất lượng có diện tích hợp lý, chất lượng bàn giao kỳ vọng tốt, vị trí tốt, pháp lý đảm bảo, tiện ích đầy đủ, thuận tiện, chính sách bán hàng thu hút bao gồm kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất… nhưng số lượng dự án căn hộ này không nhiều. Giá nhà ở neo ở mức cao cũng là vấn đề ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Hơn nữa, quan ngại pháp lý dự án không thể hoàn thành khi khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ của mình cũng là một trong những yếu tố tác động đến lượng giao dịch.

Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Việt Nam cũng cho rằng, bất chấp một số thách thức tồn tại lâu dài tại thị trường Việt Nam, chẳng hạn như thủ tục pháp lý, Việt Nam vẫn thu hút các nhà đầu tư nước ngoài nhờ tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và thể chế chính trị ổn định. Hiện nay, nhà đầu tư vẫn chờ chính sách pháp lý thông thoáng, nhằm thúc đẩy phát triển và cung cấp các sản phẩm phục vụ nhu cầu xã hội.

Trong khi đó, TS Phạm Anh Khôi – Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng DXS – FERI, CEO Công ty tài chính FINA nhận định, thị trường bất động sản 2024 vẫn còn nhiều cơ hội. Với dự báo tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và dân số đô thị ngày càng tăng, nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục là điểm nổi bật.

“Từ năm 2024 cho đến khi các dự thảo luật sửa đổi liên quan đến lĩnh vực bất động sản có hiệu lực, thị trường hướng đến sự minh bạch, đó sẽ là sân chơi của những doanh nghiệp uy tín, “làm thật”. Nhà nước thể hiện vai trò sâu rộng và tích cực hơn trong việc điều tiết, kiểm soát thị trường. Cơ cấu nguồn cung dịch chuyển sang hướng phục vụ nhu cầu ở thật, đầu tư chứ không đầu cơ, tạo điều kiện cho thị trường được cải thiện và phục hồi theo lộ trình”, ông Khôi nhấn mạnh.

Phân khúc nào sẽ trở thành “điểm nóng”?

Theo một Báo cáo được Batdongsan.com.vn công bố tháng 12/2023 cho biết trong 1.000 người tiêu dùng được khảo sát, có tới 65% số người được hỏi cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản trong năm 2024. Trong số 65% người dự định mua bất động sản tiếp thì có đến 42% người đang sở hữu 2 bất động sản, 38% đang sở hữu 1 bất động sản, 8% đang sở hữu trên 3 bất động sản. Mục đích mua thêm bất động sản để đầu tư chiếm tỉ trọng lớn nhất là 60%.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn cho biết, trong năm 2024 có 3 phân khúc bất động sản nhận được sự quan lớn tâm nhất. Đó là đất nền ven đô, nhà riêng, nhà liền kề và căn hộ chung cư. Cụ thể, trong 1.000 ứng viên tham gia phỏng vấn thì có 1/3 ứng viên, tương đương 33% người được hỏi cho biết họ quan tâm tới đất nền ven đô khi lựa chọn phân khúc bất động sản để đầu tư.  Nhà riêng, nhà liền kề – 2 loại hình khác của bất động sản thổ cư đứng thứ 2 với 26%, chung cư đứng thứ 3 với 24%.

Đáng chú ý, một khảo sát của OneHousing cũng cho thấy, trong số 63% người có nhu cầu bất động sản trong năm 2024 thì hầu hết đều quan tâm tới hai phân khúc bất động sản là căn hộ chung cư và bất động sản thổ cư (gồm đất nền và nhà đất thổ cư).

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, lượng giao dịch tại thị trường chuyển nhượng thứ cấp Hà Nội trong tháng cuối năm 2023 diễn ra sôi động với lượng giao dịch phân khúc bất động sản thổ cư cao hơn so với giao dịch chuyển nhượng dự án. Bất động sản thổ cư được giao dịch nhiều hơn nhờ việc có tính ổn định cao, mặt bằng giá hấp dẫn, lại có nhiều lợi thế trong kinh doanh. Hà Đông, Nam Từ Liêm,Long Biên, Gia Lâm lần lượt là ba quận ghi nhận lượng giao dịch thứ cấp lớn nhất trên toàn thị trường Hà Nội cuối năm 2023.

Nhìn nhận về các phân khúc sẽ là điểm sáng trong năm 2024, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết không khó hiểu khi căn hộ chung cư và bất động sản thổ cư được dự báo là các phân khúc bất động sản “điểm sáng” của thị trường 2024. Với căn hộ chung cư, do đáp ứng nhu cầu ở thực của của phần đông dân chúng nên lực cầu rất lớn nhưng nguồn cung vẫn thấp nên thanh khoản và giá bán trong năm 2024 sẽ tiếp tục tăng. Với bất động sản thổ cư, gắn với tư duy “tấc đất tấc vàng” của cha ông, nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Chính bởi vậy, bất động sản thổ cư luôn được coi là nơi trú ẩn của dòng tiền, đặc biệt trong giai đoạn đầy thách thức của thị trường hiện tại.