“Tảng băng” tâm lý của người mua nhà vẫn chưa được “đánh tan”?

Người mua nhà vẫn chỉ “thăm dò”

Thực tế, thị trường bất động sản dù có một số biểu hiện tích cực, nhưng nhìn chung xu hướng thăm dò vẫn là chủ đạo. Theo đó, đa số người mua nhà và các nhà đầu tư đều chờ những diễn biến mới sau khi các Luật mới chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8 vừa qua.

Theo các chuyên gia, việc Quốc hội cho phép Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024 là tín hiệu tích cực, giúp vấn đề pháp lý trở nên rõ ràng, đẩy nhanh quá trình phục hồi của thị trường bất động sản. Đây là bệ đỡ vững chắc, tiếp sức cho thị trường sau một thời gian dài khó khăn.

Nhiều địa phương đang tăng tốc tháo gỡ khó khăn cho các dự án, sớm thúc đẩy nguồn cung ra thị trường. Chia sẻ tại Phiên họp thường kỳ UBND TP.HCM tháng 6 mới đây, ông Phan Văn Mãi, Chủ tịch UBND TP.HCM thông tin, trong quý II/2024 đã tháo gỡ 2/7 dự án thương mại, còn lại 5 dự án sẽ cố gắng giải quyết trong quý III.

Ở diễn biến mới đây, Bộ Xây dựng cũng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2024.

Về giá căn hộ chung cư trong 3 tháng qua, Bộ Xây dựng cho biết, theo khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM, giá căn hộ chung cư tăng trung bình khoảng từ 5% đến 6,5% và 25% theo năm tùy từng khu vực và vị trí.

Giá bán chung cư tăng không chỉ ở những dự án mới mở bán mà còn ở nhiều căn hộ cũ, đã qua sử dụng nhiều năm.

“Tuy nhiên, tình trạng này cũng chỉ xảy ra trong một giai đoạn ngắn, đồng thời có dấu hiệu chững lại vào cuối quý do giá đã ở mức cao và tâm lý người mua đang ở trạng thái chờ đợi”, Bộ Xây dựng đánh giá.

Ông  Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - cho rằng nguyên nhân khiến giá chung cư tăng đột biến do khan hiếm nguồn cung. Cung nhỏ hơn cầu nên buộc lòng giá phải tăng lên để bảo đảm sự cân đối. Mặc dù, mức giá tăng có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại.

Ông cho rằng giá chung cư sẽ có điểm điều chỉnh, nhưng không nhiều. Để giá chung cư ổn định, cần có sự phối hợp giữa cơ quan Nhà nước và các chủ thể tham gia trên thị trường. Bên cạnh đó, khách hàng và nhà đầu tư cần phải tỉnh táo, lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý đảm bảo. Người mua nhà Tuyệt đối không lao theo cơn "sốt", phong trào đám đông.

Theo lời một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, hiện nay luật có hiệu lực đã mang đến những dấu hiệu tích cực cho thị trường bất động sản. Nhưng cũng vì những quy định chặt chẽ, bài bản và một số thông tư hướng dẫn cụ thể chưa có nên những nhà đầu tư như tôi vẫn chưa dám xuống tiền mua bất động sản.

"Hiện nay, nếu mua đất nền thì nhiều người dân, chủ đất có ý định giữ lại   để chờ điều chỉnh các bảng giá ở từng khu vực nên rất khó mua. Các căn hộ chung cư, nếu không đủ pháp lý, không đảm bảo được nguồn tài chính của bản thân hoặc không sử dụng được đòn bẩy kinh tế, thì những nhà đầu tư như chúng tôi vẫn cân nhắc khi mua bất động sản", nhà đầu tư này chia sẻ.

“Niềm hy vọng” từ 3 Luật mới

Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang duy trì, chờ đợi những “nút thắt” được tháo gỡ để thực sự “khỏe” trở lại.

Dự báo về tình hình hình thị trường bất động sản thời gian tới, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, khi Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và khoản 2, điều 209 của Luật các tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8 tới, tâm lý "chờ đợi" sẽ được tháo bỏ, các chủ thể trên thị trường bắt đầu "rục rịch" chuyển động, các doanh nghiệp phát triển bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý Nhà nước.

Các chủ đầu tư tự tin hơn với việc ra hàng, nhà đầu tư có niềm tin trở lại; môi giới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới thay đổi, đáp ứng các quy định mới… ​

Tuy nhiên, lưu ý nguy cơ phát sinh “mâu thuẫn” nếu các quy định mới không đủ chặt chẽ và kết nối được đầy đủ với các điều luật và/hoặc chưa đủ chi tiết, cụ thể.

Khi vấn đề này xảy ra, chắc chắn sẽ trở thành rào cản, làm giảm tác động tích cực của các nghị định này tới tiến trình phục hồi của thị trường. ​Các bộ luật mới chắc chắn sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng sẽ là “bộ lọc” loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi.​

Đánh giá về các tác động của các bộ Luật liên quan tới bất động sản vừa được Quốc hội thông qua chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024, PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng cho biết, các bộ Luật mới chắc chắn sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường. Bởi lẽ các bộ Luật được soạn thảo trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn, vướng mắc có mục tiêu hướng đến nhằm giải quyết triệt để các khó khăn, vướng mắc này. Trên thực tế, nỗ lực giải quyết các vướng mắc, điểm nghẽn được thể hiện trong các đạo Luật vừa được thông qua, tuy chưa đạt tới kỳ vọng, nhưng chắc chắn sẽ phát huy hiệu lực tích cực.​