Nhiều vướng mắc trong việc giải cứu thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Giá trị tồn kho cao

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết hiện tại, cả nước có hơn 200 dự án bất động sản du lịch đã được triển khai, tạo ra gần 100.000 căn condotel, 3.000 căn villa biệt thự, 15.000 căn khách sạn mới… Rất nhiều trong số bất động sản này đều đang trong tình trạng tồn kho với nhiều nguyên nhân.

Còn theo khảo sát của DKRA Group, số lượng tồn kho condotel lũy tiến đến tháng 12 đã tăng lên khoảng 50.000 căn. Phân khúc nhà liền thổ nghỉ dưỡng tồn kho 30.000 căn, riêng biệt thự chiếm hơn một nửa. DKRA cho biết ba địa phương tập trung lượng hàng tồn kho cao nhất là Phú Quốc, Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Ông Đính cho rằng có đến hơn một nửa số dự án đã triển khai trong con số được ông nêu trên đang nằm “đắp chiếu” chờ tháo gỡ về pháp lý. Việc nhiều sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang bàn giao nhưng chưa được đi vào vận hành khiến các chủ sở hữu và chủ đầu tư mệt mỏi.

Savills Hotels nhận định, tình trạng dư cung bất động sản nghỉ dưỡng bắt nguồn từ việc tạo ra những sản phẩm chưa phù hợp với điều kiện thị trường. Một số chủ đầu tư vội vàng tham gia thị trường khi chưa có sự nghiên cứu thấu đáo trong quá trình hoạch định, dẫn đến tình trạng chênh lệch cung cầu tại một số điểm đến. Bên cạnh đó, ở một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng còn xuất hiện tình trạng chú trọng số lượng hơn chất lượng.

Dù đã hơn nửa năm trôi qua kể từ khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực (ngày 20-5-2023) dành cho bất động sản nghỉ dưỡng có hiệu lực, thị trường này vẫn giậm chân tại chỗ và chưa có phương án giải quyết ở nhiều địa phương trên cả nước.

Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về giải pháp tháo gỡ, hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản. Theo phản ánh của một số địa phương và trên các phương tiện thông tin đại chúng, còn nhiều trường hợp căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)… chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).

Tồn tại nêu trên làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan, ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường chỉ đạo các cơ quan liên quan rà soát, tổng hợp, thống kê đầy đủ số lượng trường hợp công trình xây dựng thuộc như: condotel, biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, thương mại dịch vụ… chưa được cấp giấy chứng nhận.

Đơn cử như tại Khánh Hòa - một trong những địa phương có nhiều sản phẩm bất động sản du lịch và quá trình cấp giấy chứng nhận cho loại hình sản phẩm này đang gặp nhiều vướng mắc. Ông Trần Hòa Nam, Phó chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa, cho biết trong thời gian qua địa phương đã tìm hiểu các thông tin hướng dẫn để cấp giấy chứng nhận cho condotel. Tuy nhiên, nghị định quy định về việc cấp giấy chứng nhận cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch trên đất thương mại, dịch vụ chứ không quy định rõ là cấp giấy chứng nhận cho condotel. Nếu như cấp giấy chứng nhận cho condotel như cấp giấy chứng nhận cho chung cư thì không ổn, bởi condotel là mô hình của khách sạn và cần quy chiếu theo Luật Du lịch, cho nên vẫn vướng mắc.

Các điều luật đã được bổ sung

Thời điểm trước, loại hình căn hộ du lịch (condotel) nói riêng và bất động sản du lịch nói chung chưa được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Năm 2023, Nghị định 10 được ban hành nhưng chưa đủ điều kiện cần và đủ để giải thoát cho loại hình này, chính vì vậy, cho đến nay, còn hàng nghìn dự án tồn kho có giá trị cao, ảnh hưởng đến sự phát triển chung của thị trường bất động sản.

Đến nay, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung thêm các điều kiện pháp lý, kỳ vọng đưa thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vượt khó.

Trong đó, điểm mới về giao dịch các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được quy định trong luật mới là được sử dụng hợp đồng mẫu được Chính phủ quy định chi tiết các điều khoản. Quy định hợp đồng mẫu sẽ góp phần giảm rủi ro cho người mua, nhà đầu tư và hạn chế các tranh chấp phát sinh trong giao dịch đối với sản phẩm bất động sản này.

Cụ thể, Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã liệt kê các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, trong đó có hợp đồng mua bán công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú (HĐMB). Theo đó, Chính phủ quy định chi tiết hợp đồng mẫu đối với HĐMB. Tổ chức, cá nhân khi xác lập HĐMB phải tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự 2015. Chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng hợp đồng mẫu theo quy định của luật, thực hiện công khai HĐMB theo quy định trước khi áp dụng.

Hay tại Khoản 4 Điều 17 Luật Kinh doanh Bất động sản(sửa đổi) quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú (công trình có sẵn). Đồng thời, Điều 23 Luật này cũng quy định theo hướng tương tự, chủ đầu tư không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Quy định theo hướng này của luật nhằm mục đích bảo vệ tốt nhất có thể quyền, lợi ích hợp pháp của người mua, nhà đầu tư.

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ được cải thiện nhờ những động thái tháo gỡ vướng mắc pháp lý của Nhà nước thông qua các bộ luật sửa đổi.

Dự báo, trong giai đoạn 2024-2030, VIRES cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có nhiều bước phát triển mới nhờ sự hồi phục và phát triển của du lịch – ngành kinh tế mũi nhọn của Việt Nam; sự hoàn thiện pháp lý; hoàn thiện hạ tầng giao thông (nhất là tại các địa bàn du lịch tiềm năng, nhiều lợi thế về cảnh quan thiên nhiên của cả nước).