Những “căn bệnh mãn tính” của thị trường bất động sản

Thị trường thiếu nguồn cung trầm trọng

Theo văn bản công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2023 của Bộ Xây dựng công bố mới đây cho thấy, nguồn cung nhà ở thương mại vẫn còn hạn chế và có xu hướng giảm so với quý IV/2022.

Theo đó, số lượng dự án được cấp phép mới trong quý là 17 dự án so với 22 dự án của quý IV/2022 và 39 dự án của quý I/2022. Bên cạnh đó, số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là 52 dự án so với 59 dự án của quý IV/2022 và 56 dự án của quý I/2022; số lượng dự án hoàn thành trong quý là 14 dự án so với 28 dự án của quý IV/2022 và 22 dự án của quý I/2022.

Đối với phân khúc chung cư, số lượng dự án căn hộ chung cư mở bán mới trong quý I/2023 không nhiều, chủ yếu vẫn đến từ phân khúc trung, cao cấp và tập trung ở một số tỉnh, thành phố lớn.

Cụ thể, trong quý đầu năm 2023, có 397 dự án đang triển khai với quy mô 453.426 căn. Trong đó, đang triển khai xây dựng 152 dự án với quy mô 153.426 căn; đang thực hiện thủ tục đầu tư 245 dự án với quy mô 300.000 căn. Cũng trong quý I/2023, cả nước có 1 dự án nhà ở xã hội với quy mô 300 căn hộ được cấp phép mới; có 5 dự án với quy mô 1.908 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai; có 4 dự án với quy mô 934 căn hộ đã hoàn thành xây dựng.

Trong khi đó, đối với dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở (dự án đất nền), trong quý đầu năm ghi nhận 11 dự án hoàn thành với 1.237 ô đất nền, giảm 56% so với quý IV/2022.

Số lượng dự án đang triển khai xây dựng là 248 dự án với 66.523 ô đất nền; tăng 25% so với quý IV/2022. Ngoài ra, có 6 dự án được cấp phép mới với 309 ô đất nền; giảm 71% so với quý IV/2022.

Đối với, đối với dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú, trong quý I/2023 đã hoàn thành 8 dự án với 3.385 căn, gồm: 2.458 căn hộ du lịch, 680 căn biệt thự du lịch và 247 căn văn phòng kết hợp lưu trú.

Số lượng dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú hoàn thành 133,33% so với Quý IV/2022.

Ngoài ra, đang triển khai: 56 dự án với 25.368 căn, gồm: 20.470 căn hộ du lịch, 4.616 căn biệt thự du lịch và 282 căn văn phòng kết hợp lưu trú. Số lượng dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú đang triển khai chỉ bằng 44,4% Quý IV/2022.

Số dự án được cấp phép mới chỉ có 1 dự án, bằng khoảng 25% so với Quý IV/2022.

Vấn đề thanh khoản cũng đang là một “căn bệnh” của thị trường bất động sản khi Bộ Xây dựng cho biết, trong quý I/2023 có tổng cộng 106.401 giao dịch bất động sản thành công, giảm 35% so với quý IV/2022 chỉ đạt 65% và giảm 39% so với quý I/2022. Lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền.

Vướng mắc về pháp lý

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, qua rà soát cho thấy, các khó khăn, vướng mắc liên quan đến đến pháp luật đất đai gồn: xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất…, đặc biệt là việc xác định đâu là giá đất "thị trường" (chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án).

Ngay cả công tác phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân cũng đang gặp nhiều vướng mắc: Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để được miễn tiền sử dụng đất vẫn phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính, theo báo cáo của các doanh nghiệp thì để thực hiện thủ tục này mất thời gian 01-02 năm.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh.

Bên cạnh đó, quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn chồng chéo, chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai dẫn đến việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn phức tạp, mất nhiều dài thời gian thực hiện thủ tục và làm chậm tiến độ triển khai dự án.

Việc các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng; trên thực tế có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ để cho thuê này để không, lãng phí.

Về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội: Chưa tính đến các chi phí hợp lệ, hợp lý như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp,...trong khi lợi nhuận định mức không vượt quá 10% nên không thu hút được doanh nghiệp.

Nói về khó khăn pháp lý đối với thị trường BĐS, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, vừa qua “là năm mà tính chất khó khăn ở mức khắc nghiệt nhất” đối với doanh nghiệp bất động sản, dù bất động sản là ngành quan trọng bậc nhất trong 21 nhóm ngành của nền kinh tế. Trong đó, khó khăn liên quan đến pháp lý chiếm tỉ lệ đến 70%.

Chủ tịch HoREA dẫn chứng nếu năm 2017, thị trường bất động sản có 42.991 sản phẩm được tung ra thì đến năm 2022 giảm còn hơn 12.100 sản phẩm. Đáng chú ý, tốc độ giảm quy mô trong lĩnh vực bất động sản tăng dần theo từng năm. Nguyên nhân là do những vướng mắc pháp lý dẫn đến thiếu dự án trên thị trường.

Ngoài ra, theo ông Châu, thị trường hiện nay hầu như không có căn hộ nhà ở xã hội, trong khi nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang thực hiện chính sách giảm giá bán nhà, chiết khấu sâu trên dưới 50% dẫn đến giá bán căn hộ tại một số dự án chỉ còn khoảng 2 tỉ đồng/căn nhưng người mua nhà chưa vay được tín dụng với lãi suất hợp lý.

Lượng trái phiếu quá lớn của doanh nghiệp

Ngoài những khó khăn trên, đại diện Bộ Xây dựng cũng chỉ ra trái phiếu doanh nghiệp cũng là vấn đề “đau đầu”, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp bất động sản khi nhiều doanh nghiệp phát hành một lượng trái phiếu rất lớn (hàng chục, hàng trăm ngàn tỷ đồng) và có hạn trả nợ vào cuối năm 2022 và năm 2023. Đây là khó khăn, áp lực rất lớn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian tới. Một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp.

Nhằm tháo gỡ những khó khăn cho thị trường trái phiếu, mới đây Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế. Theo đó, doanh nghiệp có thể thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác. Đồng thời, được kéo dài kỳ hạn trái phiếu tối đa không quá 2 năm. Bên cạnh đó, tạm ngưng quy định xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân, xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp.

Tuy nhiên, bàn về nút thắt trái phiếu trên thị trường bất động sản hiện nay, TS Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế cho rằng, chưa nhìn thấy yếu tố củng cố niềm tin của nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường. Nó chỉ có ý nghĩa tái cơ cấu trong 2 năm, chưa có cơ chế phát triển trái phiếu trở thành một kênh tài chính bền vững.

Vẫn chưa có cơ chế phát triển trái phiếu trở thành một kênh tài chính bền vững. (Ảnh minh họa)

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP Invest cho rằng, cần quy định rõ doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu bao nhiêu thì được phát hành ở mức nào. Giờ không có xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp, không có điều kiện ràng buộc mà cho phát hành thì có thể giai đoạn sau còn nguy hiểm hơn giai đoạn trước.

Nhiều doanh nghiệp BĐS “sức có một nhưng muốn làm mười”

Chỉ rõ khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, bệnh của một số doanh nghiệp bất động sản là tham quá. Một số doanh nghiệp bất động sản sức có một nhưng muốn làm mười. Doanh nghiệp có quy mô vốn nhỏ nhưng phát hành rất nhiều trái phiếu doanh nghiệp, ôm dự án nhưng không bán được khi thị trường đi xuống, không có cách nào chi trả.

“Cứ trông thấy dự án có điều kiện thế là ôm, nên có doanh nghiệp một năm khởi công 20-30 dự án, trong đó có dự án toàn 200-300 ha thì làm sao đủ vốn được”, ông Hiệp chia sẻ.

Theo ông Hiệp, doanh nghiệp phải biết lượng sức mình, đối với một doanh nghiệp thì sức gánh được 60 cân chỉ nên gánh 40 cân thôi, chứ cứ đòi gánh 1 tạ thì chắc chắn gẫy xương.

Về nguồn vốn với doanh nghiệp bất động sản, TS Vũ Đình Ánh cũng cho rằng, thứ nhất, nguồn vốn tín dụng cho bất động sản đã quá nhiều, lên tới hơn 21% tổng dư nợ tín dụng trong nền kinh tế, tốc độ tăng tín dụng lĩnh vực bất động sản năm 2022 gấp đôi mức tăng chung của nền kinh tế, nên giờ đòi thêm vốn tín dụng cực khó.

Thứ hai, giá của vốn vay bất động sản, với tỉ lệ bảo đảm an toàn khoản vay từ 150 - 200%, lãi suất cho vay bất động sản trong mọi hoàn cảnh không thể thấp hơn lãi suất thị trường.

Ông Ánh cho hay, năm 2023 kỳ vọng lãi suất cho vay bất động sản sẽ giảm, gói tín dụng 120.000 tỉ đồng với lãi vay không cố định, chỉ thấp hơn lãi vay thị trường từ 1,5 - 2% đã được đưa ra, nhưng căn nguyên của khó khăn hiện nay do chính doanh nghiệp bất động sản gây ra, không phải do thị trường tài chính ngân hàng gây ra nên doanh nghiệp phải tái cấu trúc.

“Đầu cơ bất động sản vẫn quá nhiều”

Theo ông Trần Quang Trung, giám đốc phát triển kinh doanh của One Housing, yếu tố đầu cơ trong bất động sản vẫn nhiều quá, trong khi nền tảng luật chơi chưa rõ, đây là gốc của mọi vấn đề khó khăn hiện nay. Dòng tiền và quản trị dòng tiền là hai khó khăn chính của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, thế giới không có khái niệm đầu cơ bất động sản, họ chỉ có khái niệm đầu tư và kinh doanh bất động sản bền vững, tập trung vào những phân khúc xã hội cần.

Đáp ứng nhu cầu nhà ở cho tầng lớp dưới trung lưu - số đông trong xã hội hiện nay, và tầng lớp trung lưu sẽ là xu hướng thị trường cần tập trung trong thời gian tới, còn phân khúc cao cấp chỉ đáp ứng một nhóm nhỏ có nhu cầu.

Bên cạnh đó, xu hướng bất động sản dòng tiền (dòng tiền quyết định xu hướng thị trường) sẽ buộc nhà đầu tư phải lựa chọn đầu tư hợp lý, tính toán đòn bẩy tài chính phù hợp. Với xu hướng bất động sản dòng tiền sẽ không còn cơ hội nhân đôi, nhân ba như thời gian qua nữa.